羊城晚报珠海讯记者黄珏报道：19日，珠海市发改局公布了《珠海市住宅物业服务收费政府指导价和物业服务收费参考标准(征求意见稿)》，根据新标准，具体收费标准由物业服务企业在政府指导价最高收费标准内与业主协商，经半数以上业主同意，物业管理费还可“突破”指导价。有业内人士分析，这是政府退出行政干预，让物业管理回归市场的重大举措。
旧方法已成羁绊
珠海目前仍在执行2001年颁布实施的《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》，最高收费为每月每平方米1.2元，珠海物业管理行业协会秘书长周赛群表示，该办法在珠海物业费制定中，曾发挥过积极调节作用，但目前成了不少物业企业发展的羁绊。
物业管理作为一个劳动密集型行业，劳动力成本的“包袱”正在变得越来越沉重。珠海市发改局负责人介绍，2001年至今，珠海企业职工最低工资从每月480元上涨至1380元，在岗职工月平均工资也由1420元上涨至4665元。
物业管理作为一种集体消费，由于实行政府指导价，无法随行就市，而物业管理行业70%的成本来自于人力，周赛群说，工资不断上涨，为维持生存，物业企业不得不通过裁员、减少保安和清洁工工作量来维持运营。这无形中就降低了服务标准，使得物业贬值、物业公司不断退出、更替等恶性循环发生。
13年来首调指导价
近日公布的新标准指出，物业服务收费根据不同的收费方式和物业性质，分别实行政府指导价和市场调节价。其中，实行包干制的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务收费，业主大会成立之前实行政府指导价管理;别墅、非住宅、业主大会成立之后或实行市场调节价。而实行酬金制的物业服务收费，实行市场调节价，酬金比例或酬金数额由业主与物业服务企业协商确定。
其中高层(有电梯)最高收费标准为每月每平方米3元，比原标准多出1.8元;多层(无电梯)最高收费标准每月每平方米1.9元，比原标准多出1.35元。对于物业服务收费标准超过政府指导价的，经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意后，物业服务企业应当向所在地的区价格主管部门提出申请并核定。而实行市场调节价的物业服务收费，其收费形式和收费标准由物业服务企业与业主双方协商确定，并签订物业服务合同。
实际上，珠海不少小区的物业管理费早超过了每月每平方米3元的价格，目前曦华园收费最高，达5.5元/月/平方米。周赛群认为，物业服务市场本来就是多元化的，社会对物业的需求也分为多个层次，新标准提出的是信息价，将给各小区作为参考依据，目的是为了让物业管理更加公开透明，同时也培养业主们的契约精神。
收费模式改为“菜单式”
为了提高物管服务，新的标准规定物业服务收费标准将由现行的“综合式”收费模式改为“菜单式”收费，小区住宅将不再简单分成四五个级别收取物业服务费，而是在每个级别下再细分出五个服务项目，每个服务项目达到什么标准相应交纳多少服务费用。
其中，物业服务内容细分为综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项服务，并根据服务内容、要求不周，从高到低再细分为五个服务等级，每个服务等级有量化指标和对应的收费标准。
服务与收费挂钩，权利与责任明确，业主可直接参与物业定价，对物业进行监督、评估以及对不满意物业更换，物业方面也“看酒下菜”，在职责范围内进一步提高服务质量。周赛群认为，这在一定程度上也提高了业主的议价能力，提高业主对物业管理成本的知情权。
