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上海物业费会有市场参考价 避免一管就死一放就乱

2015-01-28 17:54 来源:新闻晨报 阅读:人评论

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国家发改委近日发文放开24项商品和服务价格,包括非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务,消息传出后次日,就有小区贴出告示称将上涨150元停车费。

对此,全国政协常委,市政协副主席周汉民在两会会场接受记者采访时表示:“放权是对的,但有关千家万户的收费问题绝不能贸然以为可以一放了之。”

市政协委员、市住房保障和房屋管理局局长刘海生回应称,本市正在研究建立物业服务价格信息发布机制,市民和物业公司可通过比价获得参考价。同时将培养中介机构,让物业和业委会之间可顺利协商议价。

“合理收费”标准难统一

“就是因为众口难调,物业公司确实缺钱。”市政协委员、上海社科院社会学研究所所长杨雄牵头的课题组去年对17个居民区9862户居民以及居委会负责人、业委会负责人、物业公司负责人抽样调查,居民对社区物业管理现状总体评价3.64分。一些对物业服务不满意的小区,业主、物业往往各执一词。“业主觉得物业服务不到位,拒缴物业费,物业觉得收不到物业费,只能通过降低服务来降低成本,双方陷入恶性循环。”

此外,让更多居民不满意的是,物业公司的财务账目、服务内容标准、管理资质等还不能做到公开透明。调查显示,物业公司规模普遍较小,普遍员工人数在20人左右;物业公司中近一半为民营企业,其管理的小区分散独立,管理的住房面积少,资金单薄。

调查显示,大多数住宅小区物业服务费目前收取标准平均为1.92元/月/平方米,80%的小区收费低于2元,而物业公司普遍认为“合理”的物业费价位平均为2.92元/月/平方米。由于物业和业主意见难以统一,物业服务费标准调整困难。另一方面,随着物价上涨、最低工资标准线逐年提高,物业公司购买维修材料、用工等成本较9年前增长明显。60%的企业处于收不抵支的亏损运营状态。

刚放开限价停车费就上涨

孙先生所在的小区位于闵行区,是一个老式居民住宅小区。据他反映,他在该小区居住的十年间,换了四家物业公司。“像走马灯似的换,每家都做不长。”

本月物业管理费和停车费定价放开的消息一出,孙先生第二天就在小区布告栏看到了停车费涨价的通知:从150元/月涨到300元/月,还传出物业费酝酿涨价的消息,对此业主反响很大。

记者调查了多个楼盘,发现涨价绝非个例。包括普陀万里地区、宝山彭浦新村以及闵行的多个住宅区,涨价的消息都不胫而走。特别是对于停车位争夺紧张的小区,停车费涨价似乎成了控制车辆总数的唯一方法。

对于频频调价,业主显然不满。“凭什么我们小区物业费涨到2元,隔壁小区1.5元,看起来小区管理也没啥区别!”“物业费究竟怎么花的,从来没看到过账目。”

对此,几位物业经理表示,不同的价格,管理肯定不同。比如七八百元找的电梯维护企业,随叫随到,一年保养两次。两三百元找来的,可能电梯坏了几天都没人修;小区水景喷泉可能从天天开放、定期换水,变成全年停开;景观绿化带因没钱打理变得杂草丛生;监控设备老化没钱修理……

采访中不少物业公司经理告诉记者,受市场化定价消息的影响,以及年初合同到期的“调价时间窗口”,最重要的是多年来的微利,甚至亏损,涨价势在必行。当然,也有相对谨慎的。一些物业公司称将密切关注国家政策,等待行业的下一步细则出台。

部分企业转投商业物业

说起涨价的原因,物业管理公司几乎众口一词:入不敷出常年亏损,不涨价只能撤盘。

“2005年开盘时,物业费1.38元/月,当时的保安保洁人工费用按照国家最低工资标准,每人每月就800元左右。如今人工工资跟着国家最低标准上调,他们的月工资已经涨到了1800多元。一位物业管理公司王经理称,现在每年都是集团公司填补亏空,从其他盈利的楼盘挖钱过来。”

王经理给记者看了一本详细的管理账目,其中支出部分包括人工成本、监控设备维护、电梯维护、绿化维护等十几项。收入部分为小区物业管理费以及地下车库管理费两项。其中保安、保洁、行政维修等人工成本,包含加班费、劳防用品等所有项目,每月支出平均3000元/人。仅这一项就占据了总成本的70%以上。记者在账本的最后一项看到,支出收入相抵后,公司每年亏损37万元。

“以前说物业公司是微利行业,现在变成了亏损企业。”王经理坦言,由于工资太低,人员流动性大,招人十分困难。“保安月薪1800元,行政2000元,保安只能请大叔,行政人员也都是老阿姨,以前还有两个小姑娘,但没做多久就跳槽了。”上海万科物业服务有限公司综合管理部主任凌晓燕也表示,目前老项目基本都是亏本的。

记者从相关人士处获悉,就是因为亏损,去年沪上某知名物业管理集团抛掉了30%的私人住宅区,转做商业地产物业管理。更有物业经理表示,他们更愿意竞标新开盘的小区,南桥地区的一些楼盘,物业费2.8元/平方米/月,而市中心一些老楼盘,当初定价低,大多只有1元多/平方米/月。

凌晓燕表示,针对人工成本快速上升的现状,公司也在积极想办法,希望用“技防”替代部分“人防”,从而“提效”。

声音

要避免“一管就死,一放就乱”

放权绝不能一放了之。对于物业费放开,政府的功能转移是一方面,放开后相应的承接又是另一方面。有资质的社会团体、非政府组织、相关的自治管委会,这些机构建立了吗?制度健全了吗?物业费放开后,应该对后续的规范发展立法制订相应规则。

——市政协副主席周汉民

政策出台的方向是好的,让市场自由调节,但放开之前,我们是否准备好了?缺乏自由议价的机制,如果物业公司要涨物业费,居民不同意,居民靠什么和物业公司谈判。物业与居民缺乏一个对话机制。比如物业与业主代表的沟通,或通过听证程序进行公平的议价机制。

目前业主与物业之间发生种种纠纷时,由于缺乏争端解决机制,只能通过诉讼解决。加大了成本,又带来诸多负面影响,不利于小区和社会和谐。

——市政协委员、上海社科院社会学研究所所长杨雄

要避免“一管就死,一放就乱”。商品房收费放开后,由于上海各地区房价差异较大,物业费也难以有统一的标准,收费上涨将成为常态,为有效履行政府事中、事后管理的权力和责任,维护业主的公平议价权、评价权,有必要出台政府在物业管理行业管理中的权力清单和责任清单。政府放开物业管理费收费后,物业管理行业管理和自律管理亟需加强,为此,应当赋予物业管理行业协会更刚性的权限,加强行业协会的组织建设。物业管理服务双方应该享有公平的权利和义务,因此还应该建立企业、业主诚信记录体系。

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