青园小区居民在快递自动存取箱收取快件。
物业入驻青园小区，不谈收费先做服务
“引进物业后，我们小区摘掉了脏乱差的帽子，房价每平方米也涨了1000多块钱。”近日，聊起小区引进物业前后的变化，家住青园小区75号楼的任大妈很开心地说，“积存了多年的垃圾山不见了，坑洼的便道铺上了便道砖，楼外的‘牛皮癣’广告也没有了，小区街道不仅干净，还装了崭新的路灯，出门遛弯儿也方便多了。”
蓝牙门禁系统，24小时监控和巡逻，快递自动存取箱，ID卡封闭式自行车棚……入驻青园小区的石家庄铸衡物业服务有限公司总经理吴谦告诉记者，为了根治该小区的“物业缺失病”，该物业除做好日常物业管理工作外，还创新物业服务方式，利用和改造小区内现有设施，尽可能为业主提供增值服务。另外，他们与小区居民代表、党员代表共同组建社区事务管理委员会，每周定期召开会议，沟通协调社区事务。
“若业主不在家，快递员可把快递放在快递自动存取箱，设置一个密码，短信通知业主。业主凭密码24小时随时到此领取快递。”吴谦指着小区东门值班室内的快递自动存取箱告诉记者，快递自动存取箱类似超市的电子存包柜，两边安装高清摄像头。这数十个大小不一的存取箱，解决了小区快递的“最后一公里”问题。“白天家里没人，很多居民请物业代收快递，但物业无能力安排专门人员保管快递。”吴谦说，为此，物业和一家快递中间商合作，在小区三个大门值班室内安装了快递自动存取箱，免费为居民提供快递代收服务。
不谈收费，先做服务——目前，铸衡物业采取了与普通物业公司截然不同的运作方式。该物业公司共有员工30人，入驻青园小区半年多，已垫资80多万元。“大家都憋着一股劲儿，一定要把小区管好，只有把服务做好，得到业主的认可，业主才愿意花钱买服务，才能形成良性循环。”有着20多年老旧小区物业管理经验的吴谦说
政府加强引导，最终实现市场化运作
“这次能够顺利引进物业，主要得益于政府对老旧小区的扶持政策。”青园小区居委会主任李凤萍告诉记者，青园小区建于上世纪80年代，总建筑面积31万平方米，涉及59个产权单位，现有76栋住宅楼、4037户、12000余人，是一个典型的老旧小区。
据了解，石家庄市要求今年年底前解决100个老旧小区无市场化物业公司管理的难题。裕华区政府主动作为，相继投入1000余万元资金，用于老旧小区管网优化、道路硬化、补植绿化、小区亮化等方面的综合改造。譬如，重新布设供热管线，改造主干道及楼前后地面，安装监控系统和门禁系统，建成居民综合服务中心和日间照料中心，整修升级小区内公园广场。
“硬件设施改造完成后，我们将青园小区作为首个引进物业公司的老旧小区试点。”石家庄市裕华区住房保障局副局长李现丽说，引进物业公司后，政府还将继续协调解决物业费问题，采用“政府补贴一点、业主交一点、公共设施收益解决一点”的方式筹集物业费。
据李现丽介绍，政府补贴物业费的原则是补贴比例逐年减少，居民缴费比例逐年增加。政府补贴资金3年，第一年0.3元/平方米，第二年0.2元/平方米，第三年0.1元/平方米。小区内不属于业主共有的公共收益，经核算后，计算到政府补贴中。实行物业管理后，小区的广告收入、摊位出租收入等公共收益按照相关的法律法规执行。
“外来‘输血’只能解决一时，自己‘造血’才能解决长久。”石家庄市物业协会秘书长刘明认为，首先要像铸衡物业公司一样，通过优质服务赢得居民信赖。很多老旧小区的物业之所以难以为继，无非是陷入“收费率低—降低服务—收费率更低”的恶性循环中不能自拔。借政府扶植的东风做好服务，赢得居民的认可，就会逐渐培养起居民“花钱买服务”的意识，就会逐渐形成“物业公司提供优质服务—更多居民乐意缴纳物业费—物业公司运作经费更足”的良性循环。另外，还要引导老旧小区成立业主代表协调委员会或社区事务管理委员会，鼓励居民主动参与小区日常管理，探索居民自治模式，从而提高老旧小区的自我管理能力和“造血”功能，最终实现老旧小区物业的完全市场化运作。
