《 人民日报 》( 2015年08月18日 20 版)
石家庄桥西区油漆厂小区——
物业成了摆设 小区脏乱不堪
我是河北石家庄市桥西区油漆厂小区的一名业主。我们小区属老旧小区，小区内杂草丛生、脏乱不堪。
小区原来归油漆厂自己的物业管，那时整个小区的管理基本上说得过去。后来油漆厂将小区物业承包给成昊物业公司。成昊物业公司接管的这几年，进出2号楼的围墙被物业砸掉半截;物业公司不把收上的暖气费全额交给供热公司，导致小区冬季经常停暖;去年秋季，为了省去打扫的麻烦，物业公司居然将小区内长了十几年的法国梧桐树整个树枝锯掉，只留下一根根光秃秃的树干。
现在，小区杂草丛生，楼道无人打扫。由于小区地势低，今年夏天一场大雨，小区成了“游泳池”，行人无法通行，水退后留下污泥遍地也无人清理……去年，桥西区创建全国文明城，别的小区整栋楼粉刷，我们小区的楼只刷小广告，成了名副其实的“花花楼”;小区未接通供水管网，油漆厂原来自建的纯净水供水设施无人维修，导致小区居民现在无饮用水。
河北石家庄桥西区 张巧芬
业委会长期缺位 助长物业“任性”
江西丰城市人和阳光城小区大门左侧，有一个供业主活动的会所。刚入住时，物业公司还组织业主在会所内开展了几次文体竞赛活动。从2009年起，物业将会所外包开了酒店。业主不断向有关部门反映，问题不但没有解决，物业公司反而纵容酒店越开越大，把一个能停20多辆车的停车场也占为酒店厨房，油烟直接熏进附近几栋楼的业主家里。平时，一些推销假冒伪劣商品的个体经营户来小区推销，物业公司擅自作主给其提供场地搭台、通过保安亭供电照明。
以上行为，违反了物业管理条例第六十五条规定，“未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款”，以及第六十六条第三款规定“擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的……处1000元以上1万元以下的罚款”。
虽然有法可依，但由于我们小区2400多户业主从未召开过业主大会，也没听说过成立业主委员会，维权没有力度。业主个人对物业的违规行为投诉，各部门踢来踢去，谁都没有实际行动。种种因素，助长了物业的“任性”行为，物业公司俨然把自己当作小区的主宰者。
要改变物业“任性”、乱作为的现状，政府行政主管部门必须担起责任，严格监督物业公司按照物业管理条例的规定，成立业主委员会，实行民主管理，才能确保物业公司不违规，才能切实维护业主权益。
江西丰城市 徐新林
物业公司“独大” 违规收费严重
最近，广西藤县恒安物业管理公司被其管理的两个小区业主投诉。投诉的内容为：一、违规收取装修押金，向每家装修业主收取2000元;二、强制推销装饰装修材料，业主装修的材料和装修工人都必须从物业公司购买和雇用;三、超标准收取垃圾清理费，物业公司收取5元/平方米的装修垃圾清理费，为梧州市规定标准2元/平方米的2.5倍;四、收取高额物业费，物业公司单方制定的物业费收费标准为1元/平方米，高于附近同类型小区0.60—0.80元/平方米;五、没有明确物业服务等级，物业公司单方制定物业服务合同，只写明物业费收费标准，没有说明服务内容和服务标准;六、重复收费，物业收取了1元/平方米物业费，又收取每户50元/月的电梯维护费。
虽然物业管理条例以及广西壮族自治区、梧州市出台的实施细则对物业管理公司的职责作了详细规定，然而，据笔者调查了解，在县一级的小区物业管理中，物业管理公司基本上处于“独大”的地位，业主无法与其平等沟通，因而很容易导致物管单位不作为、乱作为。上述两个小区遇到的问题，基本上成为县城新开发的居住小区在物业管理中的共性问题，困扰着小区业主及政府管理部门。
广西藤县 何杰锋
物业要担责 业主应监督(读者论坛)
安徽宿州 王梦迪
解决物业公司与业主之间的矛盾，提高物业公司服务水平，维护业主的合法权益，首先必须了解物业的职责。
2003年颁布施行、2007年修订的物业管理条例，将原来的“物业管理企业”明确为“物业服务企业”。一词之改，不仅在本质上将物业公司的职能由“管理”转变成为业主“服务”，进一步明确了物业公司不仅要承担与业主间的约定责任，还要承担与其“服务”职能相对应的法定责任。
然而在实际生活中，很多物业公司并不能自觉履行自己的职责，存在严重的行为缺失。一是乏于服务，对小区的公共设备如电梯、防盗门等不进行定期维修，导致安全事故频发，损害居民的人身和财产安全。二是疏于管理，面对一些业主私搭乱建、违规装修、乱堆乱放等不文明行为，不管不问，使得小区居民关系紧张，邻里怨声载道。三是聊以塞责，一旦出现由于物业不作为而引发的事故，不是积极协商、解决、承担相应的责任，而是想方设法隐瞒、逃避、推卸应承担的责任……
物业公司切实履行职责，是缓解其与业主之间矛盾、改善自身服务质量的重要前提。首先物业公司要落实服务与管理的职能，严格遵守与业主大会之间签订的合同约定，做好小区日常的清洁、公共设施维修等工作，协助有关部门做好管理区域内的安全防范工作，促进居民间居住氛围的和谐，营造良好的居住环境。同时，物业公司还要明确自身的法律责任，对由于违反合同或自身管理失误等行为造成的居民人身、财产损失，要勇于承担法律后果，塑造良好的信誉形象。
不应忽视的是，有效履行职责需要有效监督。新修订的物业管理条例对业主及业主大会的职责做出了多项修改，比如，在有权指导业主大会成立的部门中新增了“街道办事处”及“乡镇人民政府”，无形中放宽了业主大会成立的条件;同时删去“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定”的条款，确保业主能有效行使权利维护自身权益。业主及业主大会要善于合理利用法律赋予的权利，积极监督物业公司履行其职责。
既念“紧箍咒” 也要取“真经”(读者论坛)
湖北荆州 严汉华
在日常生活中，小区业主与物业管理公司之间的矛盾纠纷事件层出不穷，媒体报道的各类负面消息屡见不鲜，原因何在?
其实，物业管理公司与业主之间，并不是“零和”游戏。物业管理公司既有“真经”可取，小区业主及业主委员会也有“紧箍咒”可念。
在现代物业管理应秉承遵守的原则中，不论是针对业主的权责分明原则、业主主导原则、服务第一原则、统一管理原则，还是针对物业管理公司的专业高效原则、收费合理原则、公平竞争原则、依法行事原则，都强调“业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心”，“业主主导”，“公平、公正、公开”，“服务第一”，“依法”，这些在物业管理条例中也都有明晰的表述及约定。
一方面，作为小区的业主们，尤其是业主委员会，在物业管理实施的过程中要学会用法，多念“紧箍咒”——严格以物业管理条例及政府主管部门的法律法规为依据，签订好责任、权利、义务明确的物业管理委托合同。在切实履行交纳双方约定的物业管理费用、支持物业管理公司正当工作等义务的同时，也要进行日常的物业管理监督，坚决维护小区业主的权益。如碰到自身难以沟通处理的事项，及时、主动向主管部门甚至是媒体反映，以求得妥善处理，必要时还可借助法律手段。
另一方面，作为提供小区物业管理服务的物业管理公司，要搞好服务，取好“真经”。一切按物业管理条例规定的内容及与业主委员会签订的物业管理委托合同所约定的条款，认真履行自己应尽的责任与义务，用真心服务和实际行动取得业主支持与理解。而不是与业主形成对立面，形同水火，这样既不利于小区物业管理工作的开展，更不利于物业管理公司自身的长远发展。
小区电梯管理不是个小问题(读者聚焦)
我的一位亲戚在内蒙古赤峰市松林亲水湾小区买了一套高层楼房。最近在装修运料时，电梯停电了;运送家具时，又停电了。更可怕的是，有一次从17楼乘电梯下楼，到了4楼时突然停电，被困在了电梯里，按了应急电话，物业找人弄了近1小时才供上电。
如此频繁停电不说，两组电梯还不能单独运转，上下都同步，到了相应楼层后，没人按也会自动下到一楼;电梯里没有安装监控设备，相关的保养也没及时做。有人去找物业公司理论，物业公司管理人员支支吾吾，缺乏基本的职责意识。这样的情况并不是个例，与亲戚所住小区相邻的小区曾有一位80多岁的老太太被困电梯中，由于年龄大的缘故，连应急电话都不会打，幸运的是被邻居发现，历时3个多小时才从电梯中出来。
高层住宅楼的物业费明显要高于步梯楼的物业费，公摊面积也大，如果因为电梯问题让人们住得提心吊胆，或是直接损害业主的利益，难道不是物业失职吗?
近期国内发生了多起骇人听闻的电梯“伤人、吃人”事件，给物业公司和有关部门敲响了警钟。物业公司要履职尽责，切实为业主守好家园，提供优质服务。为防止电梯可能发生意外断电的情况，首先要确保电路设置正确，另外要配备应急电源，如蓄电装置或柴油发电装置等。电梯监控的缺失会给小区管理甚至社会管理带来很多隐患，电梯保养不到位恐将酿成大祸。
内蒙古喀喇沁旗 雷金
楼里频繁跳闸 至今没个说法(读者聚焦)
我们是北京市海淀区科学园南里七区713号楼的居民。前段时间，由于有业主投诉原先电闸噪音太大，小区物业(中科院下属的物业)公司将713号楼换了功率较小的电闸后，电闸就开始频繁跳闸断电，用电高峰时动辄断电1小时，而且跳闸后电线焦味明显。住户向物业人员反映，物业人员说，跳闸了只能推上去，他们也没办法。
住户们都觉得，这种方式治标不治本，而且安全隐患严重，于是拨打“市长热线”寻求解决办法。“市长热线”把情况反映到供电局。供电局派人来小区看了后说，线路老化，住户私拉乱接电线严重，应由居委会负责对楼房电路进行整改。
但奥运村居委会又将此事推给物业公司，让物业公司负责整改问题。目前物业仍没有动作，楼里依然频繁跳闸断电，有时一晚停电数次。住户去物业办公室讨要说法，却总是找不到相关负责人。这事如何解决，至今没个说法。
北京海淀区 郁妍 岳南
