随着社会的不断发展，一个又一个住宅小区在城市里建成使用，物业管理部门与业主之间的纠纷也在不断地增多。记者今天从新疆乌鲁木齐市中级人民法院召开的专题新闻发布会上获悉，去年至今年上半年，乌市两级法院受理的物业类纠纷案件逾1400件，其中，物业服务合同纠纷居高不下，占到全部案件的九成以上。
物业服务合同纠纷超过九成
据乌鲁木齐市中级人民法院新闻发言人陈琛介绍，涉及物业纠纷的案件主要是业主知情权纠纷、业主撤销权纠纷和物业服务合同三大类纠纷：业主知情权纠纷是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项权利，该纠纷主要是业主请求业主大会或者委员会公开依法以应当向业主公开的资料和情况而引发的纠纷。其特征是主体为业主，被告为业主大会或者委员会，要求公开的内容为依法应当公开而未公开的资料。日常案例如业主要求物业公司公布维修基金账目等;业主撤销权纠纷是指业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵犯其合法权益，依法要求予以撤销产生的纠纷，其特征是必须具备业主身份，针对的被告为业主大会以或者业主委员会，撤销的内容为业主大会或者委员会作出的决定。日常案例如业主要求撤销物业公司做出停车费标准的决定等;物业服务合同纠纷为服务合同纠纷的下级案由，是因物业服务提供者与服务接受者之间因订立、履行、变更、终止合同而发生的权利义务纠纷。在日常案例中主要表现为追索物业费纠纷。
陈琛说，乌市两级法院审理的物业类纠纷案件中，物业服务合同纠纷占主要部分，约为92%;业主知情权纠纷较少，约为8%;业主撤销权纠纷案件，目前乌市两级法院均未受理。
集团案件多调撤率高
据记者了解，2014年至2015年6月，乌市两级法院共受理物业类纠纷案件1426件，占乌市两级人民法院审理的不动产纠纷案件23.33%，此类案件中大多涉及的是集团诉讼，占60%-70%。2012年8月31日《中华人民共和国民事诉讼法》修改后，根据其第一百六十二条之规定，对标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的案件实行一审终审后，目前，乌市物业类案件多为基层法院适用简易程序的小额诉讼，二审案件数量明显减少，2015年上半年较往年同期已减少60%。
乌市中级人民法院民事审判第四庭庭长董慧说，乌市两级法院审理的物业类案件多为物业服务合同纠纷案件，而物业服务合同纠纷案件多为物业公司向欠付物业服务费的业主或业主向物业公司主张业主权利进行的诉讼，此类案件往往是集中起诉，少则几十件，多则数百件，同时起诉立案。对此类案件法院也多以集中开庭、集中送达的方式进行审理。
董慧说，乌市两级法院审理的物业类纠纷案件，调解撤诉率较高。物业类案件调解撤诉的原因主要有两个：因物业公司起诉后，业主应诉时考虑到诉讼成本等因素而主动缴纳了物业费，从而物业公司主动撤诉;物业公司在案件审理过程中，经法院调解而主动放弃违约金，而与业主达成调解协议。
陈琛说，乌市两级法院审理的物业类纠纷案件中，业主抗辩理由相对统一。物业公司主张欠付物业服务费用的案件中业主的抗辩主要有两种：其一，由于前期物业公司一般是房地产开发企业的关联企业，或者是房地产开发企业成立的下属公司，也就是我们通常所说的“父与子”关系的房地产开发企业和物业管理企业的关系，实际上以上二者是两个独立的民事主体，但业主在诉讼时往往不会去区分，而会以房屋质量问题或房屋规划、绿化率未达承诺等与房地产开发企业产生的纠纷为由，而拒绝支付另一民事主体即物业公司的物业费;其二，业主通常以物业公司提供物业服务质量不高为由进行抗辩，以提交小区环境照片、丢失物品情况、小区公共部分卫生状况等证据要求减免物业费用。
陈琛介绍，另外，在乌市法院审理的相关案件中，追缴物业服务费用案件占比重较大。由于物业服务公司作为原告的案件案由相对单一，由物业服务公司提起的诉讼几乎均是追缴物业费的案件，而此类案件中因为物业服务公司通常有专业的律师团队，其诉讼能力、举证能力都较强，而业主方通常为普通老百姓，大多为口头陈述，证据的要件、证据所反映的诉求在关联性方面都比较欠缺，因此审理过程中难以认定，在审判实践中以物业服务公司胜诉居多。
记者了解到，乌市两级法院已建立了完善的审理物业类纠纷案件工作机制，考虑到物业类纠纷案件发生相对集中，当事人发生纠纷后，社区调解员更容易发现、易在诉讼前介入、易取得业主信任等特点，乌市两级法院充分发挥多元化纠纷解决机制的效用，将审判中总结出来的物业类纠纷案件涉及较多的法律规定、规范主动带到社区，为调解员进行专项讲授，通过规范社区调解员的法律意识而发挥出社区调解的作用，使物业类纠纷在萌发阶段通过社区调解予以化解。
乌市中院今天还公布了多起典型的物业合同纠纷典型案件。
典型案例：
前期物业服务合同对业主具有约束力 业主拒付物业服务费败诉
2000年12月6日，韩某从案外人亚鸿房产公司处购买亚鸿大厦商铺一间。2001年11月1日，亚鸿房产公司与隆盛物业公司签订了《物业管理委托合同》，委托隆盛物业公司对亚鸿大厦高层商住楼进行物业管理服务，双方在合同中约定了委托管理期限及物业管理服务费标准。
韩某购买了商铺，其作为业主，认为其未与隆盛物业公司签订过物业合同，故拒绝向隆盛物业公司交纳物业费，隆盛物业公司遂将其诉至法院。
乌市天山区人民法院经审理认为，韩杰未参与亚鸿房产公司与隆盛物业公司签订的前期物业服务合同，故物业管理委托合同约定的物业管理费取费标准及逾期交费滞纳金标准对于韩某没有约束力，故对隆盛物业公司主张韩某按《物业管理委托合同》支付物业费的诉讼请求不予支持。
隆盛物业公司不服提起上诉。
乌鲁木齐市中级人民法院经审理认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
法院认为，作为本案中依法成立的前期物业服务合同除对开发商、物业服务企业有约束力外，对涉案小区的业主均具法律约束力，遂判决韩某按《物业管理委托合同》约定的交费标准向隆盛物业公司支付拖欠的物业费用。
法官提示说：此案涉及的是前期物业合同问题。前期物业服务合同一般是由房屋的建设单位与物业服务企业签订的合同，其中并没有业主或业主委员会的参与。在很多物业服务费纠纷案件中，业主经常以自己不是前期物业服务合同的签约方为由拒绝交纳物业服务费。
而对此种情形，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，即“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。” 因此，业主以没有参与前期物业服务合同为由拒付物业服务费的，法院将不予支持。
通过本案我们应当了解，物业服务合同不同于一般的服务合同，业主虽然不是形式意义的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。
因此，从合同的约束力角度对其作出解释性规定，在一定程度上突破了合同相对性原则，因此，无论是前期物业合同还是普通物业合同，除对合同双方具有约束力外，还对全体业主同样具有法律效力，业主应当按照物业服务合同的约定享受权利、履行义务，不得以非合同当事人为由拒绝履行合同义务。
物业公司服务不到位 不能向业主全额收取物业费
天和物业公司以业主当某拖欠物业服务费为由将其诉至乌市新市区人民法院。
业主当某认为天和物业公司服务不达标，拒绝支付物业服务费。
新市区法院经审理认为，当某不能举证证明天和物业公司未履行物业服务义务及损坏小区财产的情形，故当某要求扣减物业费的抗辩理由不予采纳。遂判决当某给付天和物业公司物业服务费，当某不服提起上诉。
乌市中级人民法院经审理认为，天和物业公司确实存在收取的服务费与物业服务质量之间存在 “质价不相符”的情形，且在二审审理期间，天和物业公司亦认可其服务存在不到位的情况，故对当某主张酌减物业费的理由予以采纳。
结合该小区在天和物业公司提供物业服务期间存在垃圾无人清理、安保措施不到位、业主私自乱搭乱建等具体情形，二审法院认定物业公司所主张的物业费应以双方约定的收费标准的50%由当某给付物业费。
法官提示说：此案更多的是体现物业公司的责任和义务不到位，物业服务合同是双务有偿合同，物业服务水平要与其收取的物业费标准相适应，即符合质价相符的原则。只有物业公司提供了符合合同要求的物业服务才能依合同约定全额收取物业费;若物业公司只提供了部分服务或服务不到位就不能向业主全额收取物业费，否则便违背了民法公平合理、等价有偿的基本原则。
审判实践中，需要提示的是举证责任的问题，即作为业主承担合同没有履行或者瑕疵履行的证明责任，这也符合民事诉讼谁主张谁举证的原则，只要业主提出基本证据证明物业服务存在瑕疵，举证责任即发生转移，由物业公司对其已依约履行合同义务进一步举证。
物业公司代收代缴水电费应尽及时交付
2010年3月1日，新疆自治区某行政单位与润宏苑物业公司签订了《物业服务委托合同》，合同中约定物业服务范围及期限。
合同到期后，润宏苑物业公司未向该单位支付其代收的水电费用，该单位遂将其诉至法院。
法院认为，物业公司为单位提供物业服务期间，代收水电费未返还的事实清楚，物业公司是代为电力及供水单位预售费用的法律关系，因其未将该费用缴纳给电力及供水单位，委托单位主张其予以返还应予以支持。但是物业公司要求冲抵委托单位拖欠物业费的抗辩理由系两个不同的法律关系，在委托单位不接受折抵的情形下，物业公司应就物业费问题另案向其主张。
法官提示说：这是一个关于物业委托合同的典型案例。乌鲁木齐物管住宅小区的水电费，基本上都是由物业公司代收代缴。按照国务院颁布的《物业管理条例》的规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位可以委托物业公司代为收取，因此只要有委托合同关系，物业公司有权代收水电费的，并负有及时向水电部门交付的义务。在本案中，物业公司既没有将代收的水电费交给水电部门，也拒绝向A公司返还，其要求冲抵A公司拖欠物业费的抗辩理由没有法律依据。
