小Q导读：
这场民营吞并国资的粤式并购大戏，金地商置瞬间获得500万方可售货值，同时可能直接助推金地物业上市!
文/克而瑞研究中心 沈晓玲、王晓晨
7月15日，金地集团旗下金地商置举行股东大会，以全票通过对广电地产的并购案，拟斥资不超过4.5亿元收购广电地产余下24%的股权，加上年初金地商置公告拟斥资约14.24亿元收购广电地产76%的股权。此次竞买成功后，将累计收购广电地产100%的全部股权，广电地产将成为金地商置全资附属子公司，与此同时，广电地产旗下500万平方米可售货值以及持有的广州广电物业管理有限公司51%股权，将全部被收入囊中。
金地商置在这场并购大戏中能得到什么?
首先，仅从金地商置的角度来考虑，并购广电地产将迅速扩大企业的销售规模。
广电地产2016年上半年销售额65.3亿元，位于《2016年上半年中国房地产企业销售TOP100排行榜》末位的第98名，销售面积63.3万平方米，而金地商置上半年销售额为55.81亿元，销售面积31万平方米。如两者相加，销售业绩大约为111亿元，可为金地商置带来销售规模的迅速提升，如果参照TOP100排行榜，大于位于62名左右，可与全国性房企中国中铁(601390,股吧)、合景泰富等相比肩。
广电地产旗下500万平方米的可售货值可谓是金地商置垂涎已久的。一方面，作为广州无线电集团下属的房地产公司，广电一向是比较低调的，然而经过十多年的发展扩张，旗下“兰亭”系产品在广州、武汉、长沙等城市已有不错的品牌影响力。如广州· 兰亭盛荟项目，主推64-120平米两房、三房产品，2016年5月份开盘3个小时销售近8亿元。此外，武汉兰亭荣荟、昆山星汇兰亭两个项目上半年销售也超过10亿元，销售业绩可喜。另一方面，金地商置目前主要布局城市包括北京、上海、天津、宁波、大连、沈阳、西安、杭州、深圳，与广电地产的城市布局形成完美的互补。
其次，从金地商置母公司金地集团的角度来考虑，吸收广电地产旗下优质的物业资源或可助推金地物业的上市。
如今，物业已成为各大房企追逐的“风口”，广电地产持有广州广电物业管理有限公司51%股权。根据通告显示，广州广电物业管理公司拥有国家一级物业管理资质，目前已在包括广州、佛山、珠海、长沙、武汉及厦门在内的城市拥有近百个高端物业项目服务中心，管理服务面积覆盖近2800万平方米。单从数据上来看，广电物业差不多可以算得上是一块“肥肉”了。
然而值得注意的是，金地商置的母公司金地集团，其旗下除房地产开发板块之外，还有一家优秀的物业服务管理公司——金地物业。其在社区服务与资产管理整合方面，一向是行业内的标杆企业，此次吞下广电物业51%的股权，未来如果在金地体系内部，把一系列物业服务的业务整合装入金地物业，这很有可能成为未来金地物业上市的前奏曲。
金地商置需要注意些什么?
广电地产项目产能偏低
从企业产能来看，广电地产2016上半年共27个在售项目，6个在售城市，主要集中于中西部区域的二线城市。其单个项目产能2.42亿元、2.34万平方米，单城市产能10.88亿元、10.55万平方米，除城市面积产能外均明显低于百强均值。
因此，虽然广电旗下有如广州· 兰亭盛荟一类的明星项目，但整体产能依然偏低，城市布局中也有大量的非热点城市，后续将面临较大的销售压力，这或许也是本次并购价格偏低的原因之一。不过，如何提升项目的运营效率，提高产品竞争力，这对于近期销售业绩突飞猛进的金地集团来说一定不是问题。
金地体系内分工难辨，“同业竞争”隐现
根据财报显示，虽然2015年金地商置租金收入增长21%，但是需要指出的是，其2015年租金收入占比仅为3%，那么在这个较低的基数上增长21%的比例并不高。其中95%的收入都是来自于销售物业，那么随着对广电地产并购案的不断推进，可预见到金地商置未来的物业销售占比会继续扩大。
同时，从广电地产旗下可售资源来看，这些区域本身也是金地的“销售重镇”。金地集团下属的两个房地产上市平台，不但没有像中海与宏洋等那样，在产品定位或城市布局方面形成良好的差异性互补，在内部竞争方面未来可能会加剧。
民营并购国资，企业文化融合存在不确定性
民营企业与国资背景的企业，无论是领导人以及员工的处置，还是管理制度、企业文化方面，均存在着巨大的差异。甚至可以说，融合的好，企业之间协同作用将充分发挥，最终获得并购的收益;然而若两者之间融合的不那么好，那么势必将影响整个企业未来的经营发展，这个不确定性，值得企业高度重视。
文章来源：微信公众号克而瑞地产研究
