新修订的《安徽省物业管理条例》近日在安徽省十二届人大常委会第三十一次会议上获得通过,并将于10月1日起施行。
此次修订关系到如何处理物业服务企业与业主之间的利益关系以及如何平衡众多业主之间的利益关系,受到社会各界的广泛关注,仅二审后就收到了各方修改意见建议达500多条。
安徽省人大常委会法工委会同有关方面认真研究后,对意见建议进行充分吸收,并在条例出台后,就社会普遍关注的物业费交纳、物业管理区域划分、业主委托代理人限制等热点问题以及相关意见建议采纳情况逐项进行了回应。
聚焦物业区域划分
较大规模小区可“拆分”管理
据初步统计,截至去年9月,安徽省实施物业管理项目9202个,召开首次业主大会、成立业委会的只有2764个,不到三分之一。
有常委会组成人员、旁听公民和网民提出,实践中有些住宅小区过大,召开业主大会比较困难,应当允许这些小区拆分为不同的物业管理区域。安徽省人大法制委员会研究认为,对规模较大住宅小区的划定或者调整作出规定,有利于解决召开业主大会难的问题,是有必要的。据此,根据常委会组成人员的审议意见和各方面建议,条例作出规定,规模较大的住宅小区,且配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划定或者调整为不同的物业管理区域。
还有网民建议,规定一个物业管理区域原则上不超过5000户。但由于条例已经规定物业管理区域划分应当考虑建筑物规模等因素,实际上包括了业主户数,而且立法规定具体户数不太合适,所以对此建议没有采纳。
“如果业主大会不能召开,一些物业服务公司就不能进入,导致一些小区出现脏乱差等现象。”安徽省人大常委会法工委主任吴斌介绍,为解决首次业主大会召开难、业委会成立比例低的问题,条例规定,建设单位应当向乡镇、街道报送成立业主大会需要的文件资料,并承担首次业主大会会议的筹备经费。业主主动筹备业主大会的,乡镇、街道应当加强指导,并参与筹备组;业主未及时召开首次业主大会的,由乡镇、街道组建筹备组。
聚焦交纳物业费
按合同交纳费用系法定义务
修改二稿规定业主应当按时交纳物业服务费用。
有旁听公民和网民提出,交纳物业服务费用是物业服务合同约定的业主义务,将其规定为业主的法定义务不合适。
安徽省人大法制委员会研究认为,业主按时交纳物业服务费是国务院《物业管理条例》规定的一项法定义务。鉴于物业服务合同是物业管理服务的前提和基础,规定业主按照物业服务合同约定交纳物业费,有利于明确业主和物业服务企业之间的民事法律关系属性,增强业主自觉履行合同的意识,故将该条款修改为“按照物业服务合同约定交纳物业服务费用”。
聚焦业主委托代理人
根据民法通则不宜作出限制
业主可以委托代理人参加业主大会。业主委托代理人参加业主大会的,应当出具书面或者数据电文委托书,载明委托事项、委托权限及期限。
针对修改二稿作出的这一规定,有意见提出,本小区的物业服务企业与业主大会的决定可能存在利害关系,建议限制本小区物业服务企业工作人员及其家属作为业主的委托代理人。
“委托代理人是民法通则规定的一项基本民事法律制度,没有对委托代理人的身份进行限制。”安徽省人大法制委员会研究认为,根据立法法“民事基本制度”只能由法律规定的原则,地方立法不宜对法律赋予业主的委托代理权进行限制性规定。
据此,条例对业主委托代理人的限制不作规定。
聚焦专项维修资金使用
八种危及安全情形直接申请
修改二稿对发生危及安全需要使用专项维修资金的情况作出规定,其中提到可以由物业服务企业提出应急处置方案。对此,有不同意见认为,这可能会导致物业服务企业套取专项维修资金的现象。
安徽省人大法制委员会研究认为,物业服务企业对于物业的管理和维护相对熟悉,也相对比较专业,对于物业出现的危及安全的问题,由其提出应急处置方案建议是可行的,但要体现出业主的决定权,维护业主的合法权益。因此条例进一步明确规定,发生危及安全情形,需要使用专项维修资金的,由业主委员会、相关业主提出应急处置方案,或者物业服务企业提出意见,经业主委员会、相关业主同意,并报专项维修资金代管或者监管部门审核后,直接申请使用。
具体危及安全情形包括:屋面、外墙体防水损坏造成渗漏;电梯故障危及人身安全;消防设施损坏;公共护(围)栏破损严重,危及人身、财产安全;楼体外立面有脱落危险;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全;二次供水设施损坏等。
法工委还介绍了关于物业管理委员会、业委会委员条件、前期物业服务合同期限、公共服务设施权属、人防工程收益分配等问题的处理情况。
吴斌表示,物业管理条例的修订,是充分发扬民主、广泛听取社会各方面意见的过程,形成了党委领导、人大主导、政府配合、社会参与的科学立法、民主立法工作格局,从而使条例真正立得住、行得通、真管用,回应社会关切,保障广大业主的合法权益。
