各方全面贯彻 《湖北省物业服务和管理条例》
提要
《湖北省物业服务和管理条例》经湖北省第十二届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准，2016年10月1日起施行。《湖北省物业服务和管理条例》是以《物权法》、国务院《物业管理条例》为依据，结合我省实际制定的，在很多方面都作了细化，并在一些制度建设上有所创新，对人民群众关心的热点、难点问题也作了相应规定。
近日，针对《湖北省物业服务和管理条例》的实施，社会各界展开了广泛的学习、解读和实践，对其带来的影响和意义进行了全面的梳理总结，并达成一致共识：《湖北省物业服务和管理条例》的颁布与施行，对于我省建立健全物业管理法规体系具有里程碑意义：《湖北省物业服务和管理条例》的颁布实施是我省落实依法治国理政理念，加强物业管理法制建设进程中的又一新成果;《湖北省物业服务和管理条例》的颁布实施为我省民生改善、提高全省城市管理水平提供了新机遇;《湖北省物业服务和管理条例》的颁布实施必将为我省物业管理行业带来新发展。
毫无疑问，《湖北省物业服务和管理条例》在我省物业管理法规体系建设的历史与未来中构建起了一座桥：结束了我省二十多年来没有一部省级物业管理法规的历史，必将开启我省快速建设与发展物业管理法规体系的新时代。
依法贯彻条例履行行政职责 武汉市住房保障和房屋管理局政策法规处 彭建忠
物业管理是社会综合治理的重要组成部分，在强化行政管理方面，《湖北省物业服务和管理条例》既明确了房管部门的主体责任，又明确了相关部门的协同管理职责，同时要求将物业管理纳入社会综合治理，这为相关行政管理部门依法履行行政管理职责提供了法律依据。
房管部门作为房产行政主管部门，应当负责行政区域内物业服务的监督管理工作。根据物业条例的规定，依法履行职责，其中包括对企业资质、服务质量进行监督管理;开展企业信用评价;对从业人员、业委会成员进行业务指导、培训和监督管理;对物业的使用与维护进行监督管理;对物业承接查验、企业退出交接活动进行指导和监督;对物业保修金和住宅专项维修资金的交存、使用进行监督管理;建立、维护物业服务和管理电子信息平台;处理物业服务活动中的投诉，还包括相应行政处罚。总之，要依法建立落实物业管理的各项法定制度，制定相应基本运行规则，建立维护物业服务正常市场秩序，为营造安全、舒适、文明、和谐的住宅小区生活环境和工作环境切实履行行政主体责任。
物业管理是社会治理的重要组成部分，政府及职能部门应当根据条例要求，恪尽职守。一是切实将物业服务、小区管理纳入社会治理范畴，与社区建设、社会治理同步规划，同步发展。二是充分发挥街道、乡镇政府在物业行政管理中的主导作用。三是建立联系会议制度。四是城乡规划、建设、国土资源、公安、民政、环保、城管、工商、质监、价格等部门，按照各自职责共同做好监管工作。
总之，物业管理事关业主的安居乐业，事关我国的社会综合治理。作为行政管理部门，应当按照物业条例的要求，忠于职守、尽职履责，建立落实各项管理制度，将行政管理部门的执法末梢延伸到住宅小区，只有这样物业管理才能不断跃上新的台阶。
厘清物业服务多方主体的责任边界 武汉市物业管理协会秘书长 顾玉兰
《湖北省物业服务和管理条例》(以下简称“省条例”)自10月1日正式实施近两月，在学习、解读和践行条例过程中，大家对条例规范物业服务市场，明晰各方主体权利义务有了进一步的认识。省条例制定借鉴了许多外省条例的亮点，针对当前行业存在的突出矛盾予以明确，并结合湖北省地方实际有了一些亮点和突破。
首先，省条例强调“服务”是物业管理的根本，从省条例的命名可以看出，条例特别将“服务”作为物业管理工作的核心，并将物业管理纳入到社会综合治理体系中，体现出物业管理工作在创新社会治理、加强基层建设的工作作用。
值得注意的是，省条例进一步厘清了物业服务多方主体的责任边界。具体来看，这主要体现在四个方面：
一是进一步规范了物业服务合同委托方(业主大会)与被委托方(物业服务企业)的权利义务;
二是规范了建设单位从项目规划设计到选聘前期物业服务企业，以及移交后期遗留问题等对房屋建筑在质保期内需承担的责任进行了规范。如物业区域的划分、物业用房的配置、前期物业管理招投标、业主大会的筹备、物业保修金制度的设计等;
三是相关专营单位的职责和行为进一步界定。条例要求供水、供电、供气、供热等专营设施设备应当与主体工程同时设计、同时施工、同时交付，并且做到服务于终端用户，负责对终端计量装置或入户端口以外设施设备进行维修、养护、更新;
四是相关行政主管部门行政执法要求各施其责。条例第五十九条进一步明确了规划、建设、公安、环保、工商、价格等行政主管部门应在物业区域内公布联系方式，依法及时处理物业区域内违法行为。
这些主体的责任和义务在省条例里最大的突破就是有针对性地为解决物业区域内相关矛盾和纠纷予以明确和界定，有了各尽其责的法规依据，起到了很好的指导作用。
推动业委会权利与义务的平衡 汉口城市广场(二期)业委会主任、同安家园小区业委会副主任 付文
此前，极少数的开发建设单位和前期物业服务企业会主动申请成立业委会，要百分之二十以上的业主联名申请也有很大的难度，所以业委会的成立一直是个老大难问题。
针对这一实际性难题，新的条例得到了完善：条例规定“符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位应当书面报告房产行政主管部门;业主也可以向房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面报告;房产行政主管部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。”首次业主大会的召开和首届业委会的成立就由被动变成了主动。
《湖北省物业服务和管理条例》第二十九条明确了业主委员会的职责：执行业主大会的决议;召开业主大会;代表业主与业主大会选聘或者续聘物业服务企业;监督和协助物业服务企业履行合同;组织、监督住宅专项维修资金和物业保修金的筹集、使用以及公共收益的管理等。这意味着，新条例的进一步明确规定，就让业委会委员清楚知道自己该做什么。
同时条例第三十条还指出业主委员会委员不得有下列行为：不履行委员职责;挪用侵占业主共有财产;利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬;打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;泄露业主信息以及其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。这也让业委会委员清楚知道自己不该做什么。
对于大家所关心的小区公共收益的问题也做出要求，要求业委会定期公示共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用。同时指出业主大会、业主委员会工作经费从共用部位、共用设施设备经营所得收益中列支，不足部分由全体业主分摊。工作经费的收支情况，应当每年在物业区域内显著位置公布一次，接受业主监督。
条例也明确了对业委会的监管工作主要由街道办事处、乡镇人民政府负责，这样对一些不作为或者乱作为的业委会起到了监督作用，从而促进了业委会的健康发展。
规范业主行为维护公共利益 百步亭花园小区业主 卢瑞珍
《湖北省物业服务与管理条例》的第五十八条对业主的行为也提出了约束，物业区域内禁止下列行为：损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载存放物品;将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方;违法建设建筑物、构筑物，破坏、擅自改变房屋外貌或者擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途;擅自占用、挖掘物业区域内道路、场地，损毁树木、绿地;违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，擅自占压、迁移燃气管道，损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧杂物，制造超过规定标准的噪声、振动、光源等;擅自架设电线、电缆，在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画，在楼道等业主共用部位堆放物品;违反规定停放车辆;违反规定出租房屋;违反规定饲养动物或者种植植物以及法律、法规和业主公约或者管理规约禁止的其他行为。
业主除了享受监督物业服务企业履行物业服务合同的权力，同时还应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用，业主未按照合同约定交纳物业服务费用的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
条例中还指出业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和业主公约或者管理规约外，影响相邻人合法权益的，应当经有利害关系的业主同意，并依法办理有关手续，同时告知业主委员会和物业服务企业。
针对长期以来大家反映强烈的不文明养犬行为也做出了明确规定：在物业区域内饲养烈性犬和大型犬的，由公安机关没收犬只，并处5千元以上1万元以下罚款。携犬只出户未束犬链牵引的，由公安机关责令改正;拒不改正的，处500元以上1千元以下罚款;情节恶劣或者造成严重后果的，没收犬只。
物业管理法规体系的完善惠及千家万户 武汉职业技术学院物业管理专业副教授 黄光宇
随着我省城镇化建设步伐加快，全省物业服务企业达4220家，实施物业管理的项目达到8063个，覆盖面积4.92亿平方米，全省物业管理从业人员约18万多人……我省物业管理行业出现了良好的发展势头。
然而在良好的发展势态下，各种问题和矛盾也随之突现出来，如：物业纠纷案件逐年增加、各地物业管理发展不均衡、物业管理企业盈利能力严重不足、服务标准缺乏、质价不符、业主自治绩效低下、行政监管力量不足、监管体制不顺、专项维修资金管理使用难，业主大会成立、运行难，开发建设单位逃避房屋保修责任、电梯消防等设施设备安全管理等问题杂揉在一起。
我省物业管理发展中出现的问题，已经不局限在一个行业、一个企业、一个小区、一个社区、一个部门，而是成为了一个事关我省全局的一个大问题，它影响人民的生活、企业的发展、社会的稳定，所以《省条例》是应时势而作，顺民生而立。
物业管理的基础源于业主的财产权利，其核心是对业主不动产的管理与服务。如何保护业主的人身财产权益不受侵犯，如何明确界定车库、车位、会所的产权，如何规范物业企业的行为是施行《省条例》的基础性工作。但物业管理不是单纯的市场行为，多个业主因不动产的相邻关系而形成一个个相对独立的社区，又使住宅小区的物业管理具有了公共管理的特征。如何发挥政府各职能部门的指导、监督职能，如何调动业主参与社区治理事务的积极性，如何创新政府、企业和业主三方联动的社区共同治理模式，是《省条例》得以落实，发挥其积极作用的重要保障。
“法者，天下之仪也。所以决疑而明是非也，百姓所县命也”，物业管理涉及千家万户，物业管理法律制度的设立事关老百姓的根本利益，《省条例》只是一个开始，而后要加快配套文件的起草和制定的步伐，使我省物业管理法规体系更趋完善，惠及全省百姓。
四大亮点凸显法规制度的进步完善 湖北万泽律师事务所副主任律师 周敬雯
相对以往相关法规，《湖北省物业服务和管理条例》有着诸多调整完善的部分，将极大地满足物业管理过程中新的现实需要。从我个人的角度来看，非常突出的地方可以体现在四大亮点上。
第一，条例规定“物业服务联席会议制度”由街道办事处、乡镇人民政府召集，主体清晰，并明确了相关参加部门，有法可依，程序正当。从程序和实体上对联席会议制度予以明确。
第二，条例规定业主可以直接向房产行政主管部门提出书面申请。我们认为这有利于解决部分小区业主大会成立难的问题。由于基层政府对当地物业项目和相关业主更加了解和熟悉，作为一级政府对业主委员会事务进行组织协调，更有利于相关矛盾和问题的妥善解决。
第三，解决邻里纠纷更加有法可依。条款从规范装修、处理好邻里关系上无疑将会起到很大的作用。一是物业公司有明确的法律依据进一步规范业主装修活动，保护全体业主的公共利益;二是邻里关系更能引起业主重视，从而积极遵守公共道德和行为规范，更加重视个人行为对他人或公共利益的影响，减少邻里纠纷;三是业主行为对他人或公共利益造成损害的应依法承担相应责任，包括停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。条例对侵权赔偿、处罚都作了具体的规定。
第四，物业公司擅自撤离最高可罚10万元。新条例的出台，对制约物业公司服务行为，保护业主公共利益，保护良好环境都将起到积极作用。5万元以上10万元以下的罚款，可以有效遏制物业服务行为的随意性。如果再发生物业公司擅自撤离、停止服务行为，业主就可以依法投诉，这样就可以更好地规范物业管理活动。
制度创新助力企业发展壮大 武汉市万科物业服务有限公司总经理 汪楠钦
作为物业行业从业者，很欣慰地看到《省条例》在很多方面有创新之处，将对湖北省物业管理活动的健康发展产生重要的推动作用。
首先，关于物业服务收费管理有了更具体全面的规定。《省条例》针对当下保障性住房物业收费标准较低现状，规定增配部分经营性用房，收益抵充物业费;前期物业服务合同期间，不分住宅类别，均实行政府指导价，纳入政府定价目录管理，但物业服务合同未予限制，可由业主大会成立后，市场定价，合同约定;不再有空置房物业七折收费规定。同时，《省条例》增加了物业服务费督促限缴措施，明令禁止物业服务企业擅自断水断电，减少服务内容，降低服务质量，并明确高额连续罚则;“业主交纳物业服务费用”情况，成为物业服务企业的公示内容之一。一方面对物业服务企业的收费行为更为规范，全面杜绝“双断”、“双降”现象;另一方面对业主缴费情况也起到监督作用，避免出现私权侵犯。
第二，具有法律约束效力的“业主公约”被列入新规，增强了物业服务和管理的依据。万科物业在武汉魅力之城小区首次推广“邻里公约”《城九条》，现在这一举措从民间自发到立法成文，也是行业进步的一种标志。另外，《省条例》明确物业服务企业的保密义务，不得泄露业主私人信息，这给物业企业再次敲响警钟，保持高度的警惕，确保业主信息安全。
其三，物业保修金制度也得到完善。《省条例》明确建设单位的物业保修责任，并确定其交存物业保修金比例、缴纳期限、补足责任等，在物业保修期内建设单位不履责时，维修费用可直接从物业保修金中列支，为物业进驻后管理区域内出现的保修期内的质量问题提供了解决保障。
综上所述，物业服务企业须本着服务至上的理念，严格执行《省条例》对物业企业的权利和义务法律规定，规范物业服务企业的管理服务，为营造健康、积极、和谐的小区尽己所能，以推动全行业的不断进步。
精准规范更有利于纾解困难 武汉丽岛物业管理有限公司常务副总经理 徐礼有
《湖北省物业服务与管理条例》的内容比较全面，格外需要注意的是，条例还设有专章(第四章)，这对物业服务企业的权利、义务和经营行为作出详细规定，规范物业服务企业经营行为。
具体来看，第四章一共6条，其中有3条都是从服务、管理、经营等不同角度规定物业服务企业的义务(包含禁止行为)。这些规定详细而具体，从企业本身的角度来看，更有利于提升行业整体服务水准。
其中，第三十七条规定物业服务企业在物业服务活动中应当履行的义务，一共分为9款，内容包括物业服务企业的日常服务标准、小区设备设施维护、二十四小时值班制度等等。这既是对物业服务标准的底线设置，更是对物业服务合同内容的完整规范。有利于广大物业服务企业，特别是不规范的物业服务企业了解行业的服务标准，认清自己的法定服务义务。
第三十八条规定物业服务企业的信息公示义务，共7款，内容包括企业信息公示、收费明码标价、特种设备维保信息和应急预案以及专项信息公示等等。公开服务信息，保障业主充分的知情权，有利于破解不规范物业服务企业的浑水摸鱼，有利于化解物业服务过程中不必要的误解误会，更有利于服务考评与行业监管，也是业主与物业服务企业之间建立良好合作信任关系的基础。
第三十九条规定物业服务企业不得在物业服务活动中擅自设置营业摊点或者擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动;也不得泄露业主信息，不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。
总而言之，《湖北省物业服务与管理条例》第四章虽然条款不多，但是内容丰富，而且规范的针对性强，解决问题的目的性突出。针对当前物业服务市场常见性、频发性问题及其法规管理盲区，条例进行了精准立法规范，有利于规范各方主体行为，共同促进物业服务市场的健康持续发展。
撰文：廖桥
