自治区十二届人大常委会第二十九次会议审议通过的《新疆维吾尔自治区物业管理条例》(以下简称《条例》)将于7月1日起实施。近日,自治区人大法制委员会委员、常委会法制工作委员会主任秦维向记者解读了《条例》,使各族群众对物业管理政策、业主享有的权利和应尽义务等有更深入的了解。
“物业管理工作事关民生和社会稳定,事关社会管理创新,事关和谐社会与小康社会建设,是社会和民众关注的热点,因此,在执行上位法的基础上,通过地方立法对物业管理予以补充、细化,制定一部符合新疆物业管理实际的地方性法规,十分必要和迫切。”秦维说。
街道办负责指导成立业主大会
“物业服务与管理其实是社会治理的一项重要工作,管理不好就会造成社会矛盾,所以看似单一的物业管理必须要提高到社会化管理层面进行综合、立体式管理。”秦维说。
《条例》第五条规定,街道办事处或者乡镇人民政府在同级党组织领导下,负责组织、指导本辖区的业主成立业主大会,选举业主大会执行机构,监督业主大会和业主大会执行机构依法履行职责,协调物业服务与社区管理、社区服务的关系,调解处理物业管理服务纠纷;居民委员会协助街道办事处或者乡镇人民政府开展物业管理相关工作。
其次,《条例》还首次提出将物业服务纳入到社会管理机制中,即调解处理物业管理服务纠纷纳入社会治安综合治理的考核内容。
“在新疆,党组织的作用显得尤为重要,物业服务是基层社区建设和社会治理的重要组成部分,按照当前‘各地党组织要全覆盖、党的群众工作作用发挥要全覆盖’的要求,应当加强基层党组织对物业管理的指导监督。”秦维说。
《条例》第三条明确规定,县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系,建立物业服务综合协调机制,促进物业服务发展与民族团结、平安和谐的社区建设。
小区内车库、车位需先满足业主需求
“我们在前期调研过程中,发现很多业主反映小区停车位不够,或者停车费的收取标准无依据等问题,针对这些《条例》也作出了明确规定。”秦维说。
《条例》第十五条规定,物业管理区域内按照规划建造的车库、车位,计入容积率且未作为建筑物共有部分进行分摊的,建设单位可以向业主附赠、出售、出租;《条例》第五十二条规定,物业管理区域内的车库、车位应当优先满足业主的需要。车库、车位总量少于业主总数或者需要数的,应当在临时管理规约、管理规约中明确取得车库、车位的方法。
《条例》同时还明确了车库、车位满足业主需要后,可以向物业管理区域以外的其他人出租,但不得出售,除管理规约、业主大会另有规定的外,出租期限一次不超过十二个月;租赁合同期满后,业主有新增需要的,应当优先满足。
动用维修资金需2/3业主同意
住宅专项维修资金被称为房屋的“养老金”和“治病钱”。《条例》首次明确规定,凡涉及使用专项维修资金;改建、重建建筑;改变共有部分用途,利用共有部分盈利这几项内容,需经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
“像小区楼房墙皮脱落,影响过往行人安全这类情况,不能立刻使用维修基金,我们在《条例》制定过程中也进行了规定。”秦维说,《条例》第七十四条明确规定,共用设施设备最小使用单元确定征得业主同意的范围。发生屋面防水损坏造成渗漏、电梯故障停止使用等危及房屋使用安全的紧急情况,经业主大会执行机构同意,物业管理人可以委托维修、更新、改造单位制定紧急处置方案,即时组织抢修。处置方案、抢修结果、费用支出等在物业管理区域内公布,接受业主的监督。
针对不入住是否缴纳物业费及物业费的具体收费情况,《条例》也都作了明确的规定。同时,也明确规定物业管理人不得因业主欠缴物业服务费限制业主的水、电、气、热卡充值,影响业主正常生活。
