物业管理活动涉及广大市民切身利益，为有效解决物业小区中存在的各类问题，给业主营造良好的生活和工作环境，我市今年1月1日起实施了新修订的《西安市物业管理条例》，对物业管理活动中业主的权利和义务、物业服务企业的职责以及相关部门的职责都予以明确。今天，我们依照《西安市物业管理条例》就物业管理活动中哪些是物业企业的责任、哪些是业主的责任，以及当业主遇到问题后应向哪个部门反映进行维权做以解读。
首先应该了解什么是物业管理?
《西安市物业管理条例》所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
下面说一说物业企业、政府相关职能部门在小区管理上的职责以及业主应承担的责任有哪些?
物业企业应履行的责任：
主要是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。
物业服务企业日常管理中对小区出现下款所列行为之一的，应当及时劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会、业主有权依照法律、法规以及临时管理规约、管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法申请仲裁或者提起诉讼;业主委员会可以按照管理规约或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为依法申请仲裁或者提起诉讼。
物业管理区域内禁止下列行为：
(一)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;
(二)在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目;
(三)占用或者损坏共用部位、共用设施设备、擅自移动共用设施设备;
(四)违法搭建建筑物、构筑物，开挖、扩建地下室;
(五)违反规定饲养动物;
(六)存放不符合安全标准的易燃、易爆和剧毒等危险性物品;
(七)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地，妨碍公共疏散通道、安全出口畅通;
(八)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;
(九)超过规定标准排放噪声;
(十)法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。
建设单位应履行的责任：
负责选聘物业服务企业，实行前期物业管理、签订前期物业服务合同，监督物业服务企业履行前期物业服务合同;物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复，造成损失的，依法承担赔偿责任;物业交付使用前的物业服务费由建设单位承担;依照国务院及其建设行政主管部门的规定对物业保修期内的建设工程质量承担保修义务，如：保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题，属于建设单位的责任。
业主应履行的责任：
物业保修期限届满后，业主自用部位、自用设施设备的维修、养护，由业主负责;业主与物业使用人另有约定的，从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修、养护，并承担相应的费用。业主应该及时缴纳物业费、水电气暖等费用，遵守小区的管理规约。
如：家里的门窗、把手、水龙头、计量设备等，都属于业主自用设施设备，维修也好，更换也好，都由业主或使用人自己负责。也可以委托物业公司有偿服务。
政府主管部门、街办、社区、辖区公安等相关单位和部门的职责：
制定物业管理相关政策措施;建立物业管理行政监督管理综合平台和物业管理信用信息平台;统筹物业保修金、住宅专项维修资金监督管理工作;监督指导各区、县、开发区物业管理行政监管工作;组织物业管理相关培训由市物业行政主管部门负责;
指导街道办事处、镇人民政府履行物业管理监管职责;指导和监督前期物业管理招投标活动;前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会备案;划分物业管理区域;征集、核查和监管物业服务企业、项目负责人的信用信息，并接受查询; 建立相关物业管理档案;定期培训街道办事处、镇人民政府、居民委员会物业管理相关工作人员和业主委员会组成人员由区、县物业管理行政主管部门负责;
组织、指导成立业主大会、选举业主委员会，指导和监督业主大会、业主委员会履行职责;组织成立物业管理委员会;业主委员会、物业交接备案;调解物业管理纠纷; 采集物业服务企业、项目负责人信用信息，调查业主满意度;指导和监督辖区内物业管理项目的移交;按照规定代管相关档案资料、印章及财物由街道办事处、镇人民政府负责;
开发区管理委员会履行区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、镇人民政府关于物业管理方面的职责;
业主家里被盗等治安问题、占用小区消防通道等设计消防问题以及技防、养犬等的监督检查由公安机关负责;
物业管理用房的规划和违法建筑的认定由规划行政主管部门负责;
小区有开挖、扩建地下室、屋面违章搭建等违法建设、损坏绿地、涂写刻画与帖挂等行为由城市管理部门负责查处;
建筑装饰装修活动和建设单位履行建筑工程质量保修责任由建设行政主管部门负责监督;
特种设备安全监管、监督检查市场计量行为由质检行政主管部门负责;
小区无照经营活动的监督检查由工商行政管理部门负责;
价格公示、违规收费活动的 监督检查由价格行政主管部门负责;
燃气运行、集中供热活动的监督检查由燃气、供热行政管理部门负责;
供水设施建设的监督管理及供水设备运行的监督检查由水行政主管部门负责;
违法排放污水、饮食服务业油烟污染等活动的监督检查由环境保护行政主管部门负责;
电力设施的运行由发展改革行政管理部门负责协调。
西安市房屋物业管理办公室
西安市新城区建设和住房保障局
