物业公司要保护小区业主的生命财产安全，需做到“没有过错” 羊城晚报记者 宋金峪摄(资料图)
金羊网讯记者 董柳 余波未了。三年前，广州市番禺区大石街发生一桩惨案，一家六口被入室作案的凶手苏永胜所杀害，苏永胜由此被法院判处死刑。事发后，死者亲属将案发小区的物业公司告上法院，认为物业公司怠于履行服务义务，给嫌犯实施犯罪提供了可乘之机，索赔死亡赔偿金、精神抚慰金等近100万元。
经广州市番禺区法院一审、广州中院二审，物业公司被判无过错，不需赔偿。死者亲属不服判决，申请再审，广东高院近日裁定驳回再审申请。
在火灾、凶杀案件等发生前后，物业公司的服务质量直接关乎广大业主的生命财产安全。小区出了事，物业公司担责的界限在哪里?
一家六人遇害，亲属起诉物业
2014年4月28日，广州市番禺区大石街今日丽舍小区发生一桩惨案。
此前一天，在广州市番禺区南村镇一家工厂打工的苏永胜，窜至今日丽舍小区一栋楼房的天台，锁定在此作案。次日凌晨3时许，苏永胜携带作案工具，用安全绳索从天台坠下，从打开的窗户进入该楼22层某房客厅，随后，苏永胜先后将六人杀害。遇害的六人分别是两名老人宋某甲和金某乙、中年夫妇宋某乙和叶某，以及宋某乙的两个孩子。
2014年12月，广州中院一审以抢劫罪对苏永胜判处死刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。
事发后，死者宋某甲和金某乙的女儿、也是宋某乙姐姐的宋某莲将案涉小区的物业公司——广州广电物业管理有限公司(以下简称“广电物业”)及广电物业怡景花园管理处告上了法院。她认为，物业对于案件的发生负有怠于履行物业服务义务的责任，起诉要求两被告赔偿死亡赔偿金、精神抚慰金等92万余元。案中，被害人叶某的父母叶某国、周某作为第三人参加诉讼，要求两被告赔偿58万余元。
物业怠于履行义务导致凶案发生?
原告宋某莲和第三人叶某国、周某认为，怡景花园管理处作为今日丽舍小区的物业管理人，怠于履行物业服务义务，给案犯实施犯罪提供了可乘之机，致使其父母和弟弟等人被害，应承担赔偿责任。怡景花园物业管理处为广电物业的下属分公司，广电物业应承担补充赔偿责任。
怡景花园管理处、广电物业则认为，其已尽到保障义务。两被告称，小区的门禁系统是公司自己出资建设的，住户领取门禁卡后凭卡出入小区，陌生人须登记，小区有南、西、北三个门口，每个门口有一个保安值班，另外还有一个巡逻、一个班长机动、一个监控室、一个轮休，一个班大概七个人，案发时共有三个班，八小时轮班;另外每栋楼的大堂、地下车库、大门口主通道都设置了监控。
两被告还表示，其对被害人不存在任何侵权行为，不应承担责任，并且其已适当履行了物业服务义务。宋某莲认为物业怠于履行物业服务义务导致凶手得逞是没有证据证明的，从刑事判决书可以看出，凶手的姐姐就住在案发现场附近，而且从凶手的姐姐曾领取过四张门禁卡可以得知，凶手很可能持有门禁卡，即使凶手没有门禁卡，按其管理规定，只有第一次进出小区才需登记，其后只需要接受盘查即可进入，凶手曾多次进出案发小区并熟悉小区管理。另外，根据怡景花园管理处与开发商的签订合同，并没有约定对案发小区进行封闭式管理，怡景花园管理处是采取三级收费标准收费，无需进行封闭管理。
对此，两被告还提供了门禁卡领取登记表、小区人来访登记表、保安部夜间报岗记录表等证据。
法院判决物业无过错无需赔偿
广州市番禺区法院一审驳回了宋某莲、叶某国、周某的全部诉讼请求。
宋某莲上诉后，广州中院二审认为，怡景花园管理处作为涉案小区的物业管理单位，应对在社会活动中所存在的风险采取一定的防范措施，承担一定的安全保障义务，但安全保障义务的目的在于保障，不能要求小区物业负担完全避免在小区内发生刑事案件的绝对保障义务。
法院指出，宋某莲、叶某国、周某主张怡景花园管理处对六人死亡后果具有过错主要体现在两处：一是对苏永胜进入小区没有进行盘查和登记;二是苏永胜在天台待了十多个小时，无人进行巡逻询问。
关于宋某莲等主张苏永胜进入小区没有进行盘查和登记的问题，二审认为，怡景花园管理处对宋某乙、叶某等收取的物业管理费用为每月每平方1.2元，按《广东省物价局、省建设委员会关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》、《广州市物价局关于印发<广州市普通住宅物业管理服务等级标准>的通知》，该类收费所对应的物业服务标准为三级标准，三级标准对苏永胜这类小区住户亲友是否实行进出登记并未予以强制性规定。在本案宋某莲等并未提交宋某乙、叶某等与怡景花园管理处签订物业管理服务合同的情况下，怡景花园管理处未对苏永胜进出小区实行登记，与苏永胜从事入户抢劫的行为并无法律上的因果关系，怡景花园管理处对六人死亡后果的发生并无过错。
关于宋某莲等主张苏永胜在天台滞留十多个小时无人巡逻询问的问题，二审法院认为，怡景花园管理处在天台处设置了巡查点，经法院现场勘查，天台处有水塔等建筑，鉴于楼房自身设计，保安在天台巡逻时的视野并非一览无遗，结合保安日常巡逻的要求和天台的固有设计，法院认为苏永胜在天台滞留十余小时未被发现不能认定物业未尽到合理范围的安全保障义务。
小区业主出了事 物业是否该担责?
“小区出了事，物业公司是否需要担责界限很难明确，它取决于业主与物业公司签订的合约、合同以及物业合同中当事人权利、义务的约定，还有小区的管理规则等等。”中国人民大学民商事法律科学研究中心副主任姚欢庆昨日接受采访时说。
姚欢庆特别提到，那种认为只要出了事儿物业必有责任的观念并不正确。“如果将责任无限泛化，打个不恰当的比方，所有刑事案件发生后，受害方是不是都可以去告公安局说公安局没有履行好保护职责?”
姚欢庆称，需要设定的是物业公司注意义务的界限。“物业要使小区的消防等设施处于可以被正常使用的状态，这是物业管理的职责，如果这个界限没达到，出了事物业公司就有责任”。
姚欢庆说，一般来说，物业公司收取的物业管理费与其注意义务呈正相关，收费越高，注意义务相应的也高。但注意义务的界限一定要在合理限度内，如果尽到了合理注意义务，哪怕出现了不利后果，物业公司仍无需承担法律责任。“这个注意义务一定是合理的，需要通过合约——物业管理公约、物业合同等来确定。”
广东大同律师事务所主任朱永平律师表示，根据侵权责任法中的过错原则，需要根据所发生的具体事项、业主与物业公司所签的合同、物业公司所实施的行为等来推定物业过错责任的有无及大小。
“小区的管理者、物业公司要保护小区老百姓的生命财产安全，需要做到‘没有过错’。这就要提高依法管理的意识，既要提高自己的责任意识，也要提高自己的免责意识。”朱永平说。
