小区停车位经常被占、电梯和楼道没人来打扫、物业费乱收 …… 你家小区物业管理存在这些问题吗?3 月 23 日，江苏省消保委发布《江苏省住宅小区物业管理服务问题调查》报告，2700 多份调查问卷涵盖了江苏 13 个设区市 500 多家物业公司。现代快报记者了解到，根据调查结果，车辆管理无序问题最突出，近四成人反映。公共设施维修不到位、财务收支不透明也是矛盾突出的问题。
小区物业存在的问题
【问题】
超 1/3 业主反映小区内车乱停乱放、管理无序
保洁、保绿、保修、保安等物业基础服务是物业公司的基本职责。针对这些基础服务，目前江苏的物业管理还存在哪些不足?本次调查显示小区绿化养护、环境卫生清洁获评相对较高，相较之下，车辆停放管理以及房屋及公用设施设备维修获评偏低。其中，34.7% 业主表示车辆停放混乱。
车辆停放管理问题突出
一名苏州的业主就反映，小区里车辆越来越多，车辆之间很容易出事故，他的车已经摩擦了好几次。"但是物业并没有好的解决方案，车位和地下车库都没有很好的利用起来，导致整个小区车辆进出很困难，停车也特别困难。"镇江一名业主也表示，小区的停车位经常被占用，车辆随意进出、乱停乱放。
还有近两成业主认为设施设备维修不及时也是目前物业服务存在的主要问题。"小区的监控根本没有启用过，经常发生被偷盗事件""涉及到房子的质量问题，开发商与物业互相推诿，两边都不管""经常有陌生人敲门，有人推销，防护门基本上是坏的" …… 这些都是在调查过程中，业主反映的问题，让人担忧。
资金支出不公开、不透明、不合理遭吐槽
物业各项资金支出存在的问题
物业费也是大家关注的重点问题。根据调查结果显示，26.5% 的业主表示所在小区存在各项资金支出不公开、不透明的情况，11.5% 的业主表示各项资金支出不合理，还有 8.3% 的业主认为物业服务与收费不太相符。
"我们调查时发现，很多经营性收费，比如电梯广告费用，物业都没有公示，也没有明确说明。还有些物业合同条款规定，会在条件成熟的情况下公示收费情况。"第三方调查公司研究总监时匆匆介绍，这些都是侵权行为，按照相关规定，所有收费情况都应该向业主公示。
物业合同签没签?过半业主没签或不清楚
物业合同是业主维权时的重要依据，但是在本次调查中，不少业主表示并没有签订物业合同，或者不清楚自己是否签订了合同，占到了总调查人数的一半多。而且即使签订了合同，很多人也对合同的具体内容不是很了解。
是否签订物业合同
"我们分析发现，物业合同中有些条款含糊其辞，业主容易误解或者难以判断。而一旦发生纠纷，物业公司就会自行解释，造成责权难以判定，存从而损害业主权益。"江苏省消保委投诉部傅铮告诉现代快报记者，如果不签订合理的合同，出现纠纷时，双方地位不对等，就会造成消费者维权成本上升。在此情况下，部分业主会通过拒缴物业费方式表示不满，这又直接导致物业公司将花大精力催缴物业费上，从而影响物业服务品质，造成恶性循环。
【分析】
建议健全物业法律体系 引导行业自律
影响物业基本服务的多层次原因
为什么会产生这样的问题，调查报告分析认为，有开发企业的原因，有行业监管的问题，也与物业企业缺乏专业水平的原因。"目前的物业管理企业，国有企业比例最高，股份制企业、集体企业、私营企业占比较小，企业在经营活动具有一定的垄断性，剥夺了业主和业主委员会对物业管理企业的选择权。"傅铮表示，部分企业只看重眼前利益，不重视企业员工的素质提升，缺乏足够的专业技术培训，内部制度不健全等问题都制约着物业管理服务行业专业化水平的提升。
如何解决?江苏省消保委建议，健全物业法律体系、鼓励地方配套措施出台。希望建立完善的推动物业管理规范市场化运作的法律法规，鼓励业主、物业管理企业和专业公司等多个主体共同参与物业管理，充分发挥市场的作用。同时，优化行政监管体系、引导物业全行业自律。
江苏将出台物业合同示范文本
针对大多数业主对物业合同没签订、看不懂的情况，江苏省工商局合同处主任科员陈江山透露，省工商局和省住建厅已制定出一份符合实际情况的物业合同示范性文本，预计两个月内出台。
"这个示范文本将平等保护业主和物业双方权益。同时要求合同所有约定都是合法的、通俗易懂，让普通市民和业主能看得懂。"陈江山介绍，未来方便实际使用，示范文本中还制定了充分选项，共双方自由选择。
