5月1日起，牡丹江市第一部地方性法规《牡丹江市住宅物业管理条例》正式实施。住宅物业管理与市民生活息息相关，可不少市民只管按时交纳物业费，对其按啥标准交纳却一头雾水。4月27日，针对广大住户对物业服务价格管理方面的相关问题，市物价局相关人员进行了解答。
据介绍，根据《牡丹江市住宅物业管理条例》第38条：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开以及收费价格与服务水平相适应的原则，实行政府指导价和市场调节价。同时，《黑龙江省定价目录》规定，辖区内住宅(不含别墅和公寓)前期物业服务收费实行政府指导价，之后的住宅物业服务收费实行市场调节价。
政府指导价收费采用菜单式方法
我市前期物业服务收费标准采用菜单式方法，根据所选择的服务项目、服务标准，确定物业服务成本，成本利润率在6%—12%期间选择服务利润幅度，加上法定税金，确定物业服务收费标准，即物业服务收费标准=定价成本+利润+法定税金。
按照小区的物业管理、维护、卫生、绿化四个方面将物业服务工作进行量化，物业服务分单体楼和四个等级物业服务内容，对应的物业服务收费定价成本：单体楼每平方米0.22元、一级每平方米0.32元、二级每平方米0.53元、三级每平方米0.81元、四级每平方米1.08元。通过计算公式，四级物业最高价为每平方米1.35元，单体楼最低为每平方米0.28元。
在此，需要指出的是，在保障管理、维护、卫生、绿化四项基本服务之外，物业又增加其它服务项目的，可以高于四级的最高标准收费。也就是说，四级物业最高价可能出现高于每平方米1.35元这一情况。
此外前期物业服务收费还有包括入住手续费：5元/户；装修垃圾清运费：即业主装修房屋产生的垃圾，由物业服务企业统一清运不包含违规拆改所产生的垃圾，业主装修房屋时一次性收取。建筑面积≤60㎡，80元/次；60㎡＜建筑面积≤100㎡，160元/次；100㎡＜建筑面积≤140㎡，240元/次；建筑面积＞140㎡，300元/次。日常电梯运行费。电梯运行费=基础费用+增减费用。40＜用户数，基础费用32元/户；15＜用户数≤40，基础费用34元/户；用户数≤15，市场调节价。增减费用从使用起始层算起，每提高一层增加0.50元/户。
另外，关于新建住宅小区业主集中反映的装修期间电梯使用费问题，物价部门没有规定装修期间电梯使用费的收费标准，业主如果需要用电梯运送水泥、砂石等装修材料，可以根据电梯的承载能力与物业公司协商确定电梯使用费用。
这些情况可实行市场调节价管理
符合下列条件之一的，具备首次召开业主大会条件的物业管理区域可以不执行政府指导价，实行市场调节价管理。
(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；
(二)已入住户数达到总户数百分之五十以上的；
(三)首套房屋出售并交付使用满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的。
如果具备成立业主委员会的条件，业主与物业公司自愿继续按照政府指导价格执行，视为业主和物业公司双方自愿同意的市场价格。
业主委员会与物业公司双方协商确定的物业服务价格实行市场调节价。根据《牡丹江市住宅物业管理条例》第23条、24条，没有成立业主委员会的可以成立物业管理委员会代行业主委员会的职责。业主委员会由街道办事处组织成立，由业主代表及社区居民委员会、建设单位等派员组成。
物业费如何更具性价比？这点很关键
说到物业服务收费实行政府指导价与市场调节价的区别，市物价部门相关人士介绍说，新建的住宅小区由于业主不是同时间入住，单独的业主与物业公司协商物业服务价格时，业主难以取得价格优势，这种情况下政府价格主管部门通过社会平均成本的调查确定了政府指导价格，这种价格是合理的但不是最优的。随着业主入住户数增加，具备成立业主委员会的条件，由业主委员会代表大多数住户的意愿，与物业公司谈判协商确定的物业服务市场价格更具有价格优势。
据了解，从近年来，全国各地涌现出的一批业委会自管小区成功案例看，物业服务市场调节价格的确较政府指导价更具有优势，业主得到的实惠更多。例如，无锡一自管小区，物管费才合每平方米0.5元，在物价上涨的情况下，该小区物业费一直不变，自管已经9年了，累计账面结余达1300万元，两届业委会分别为业主带来免了两年的物管费和每户分得1800元的维修费的福利。
