文 | 乐居财经 晓非
7月13日，乐居财经独家发布《2017中国上市物业公司净利润排行榜》，碧桂园服务排行首位，2017年净利润超4亿元，绿城服务、彩生活、中海物业、雅生活紧随其后，净利润均超过3亿元。
今年以来，港股市场上掀起了上市房企分拆旗下物业管理公司上市的热潮。上月底，佳兆业集团旗下拆分的佳兆业物业集团正式向港交所递交上市申请，这也是今年在碧桂园服务之后，又一家从房企中分拆独立上市的物业公司。另外，之前上市的彩生活、中海物业、绿城服务、雅生活服务等物业公司也均属于分拆上市。
榜单中，“最会赚钱”的物业公司碧桂园服务，2015年到2017年净利润分别为2.2亿元、3.5亿元以及4.4亿元，同比增幅分别为59%以及26%，营业收入分别为16.7亿元、23.6亿元以及31.2亿元，虽然是今年6月才加入上市俱乐部的新晋者，其财务数据底气十足。
从营收看，物业企业2017年业绩普遍提升，行业整体增幅超过20%，增长主要动力主要源于人口结构不断改善与业主消费持续升级，物业企业在管面积快速扩大，增值服务收益显现。
从ROE看，龙头房企中分拆独立上市的物业公司里，保利物业净资产收益率65.83%位居上市物业公司第4，中海物业位居第14，雅居乐旗下雅生活位列第16，碧桂园服务位居第22，绿城服务位居第32。
净资产收益率(ROE)，是指净利润与投东权益净资产的比值，体现了投东投资企业的回报情况，用以衡量上市公司运用自有资本的效率。净资产收益率越高，代表股东的投资所创造的利润越多。
与此前发布的《2017中国上市房企ROE排行TOP50》对比，可以看出，物业上市企业整体净资产收益率较房地产企业明显偏高，净资产收益率超过50%的有8家。而2017年上市房企ROE榜冠军富力地产去年的净资产收益率为40.24%。
从市盈率来看，分拆公司的市盈率和市净率也均大幅高于母企的市盈率和市净率。碧桂园服务市盈率52.4，市净率14.8，大幅超过母企碧桂园的市盈率8.8和市净率2.44；中海物业的市盈率26.6、市净率9.56，也大幅超过母企中国海外发展的市盈率6.6和市净率1.01。
目前，房企市盈率与市净率均不高，而旗下分拆上市的物管公司明显享有更高的市盈率与市净率，具有估值优势。主要因为一方面物业管理公司具有轻资产和逆周期的属性；另一方面，物业管理公司的现金流也相对更加稳定。
从几家房企分拆物业公司的市值来看，彩生活目前市值101亿港元，反超母企花样年控股的70.31亿港元市值；绿城服务市值191亿港元，接近绿城中国212亿港元市值；雅生活服务市值179亿港元，占雅居乐集团472亿港元市值的38%。
区别于房地产板块，物业管理板块具备防御属性，上市物业管理公司基本处于净现金状态，受融资持续收紧影响有限，上一轮市场的强劲复苏有效保障了物业管理公司未来几年管理面积的稳健增长。在宏观融资环境收紧、持续调控的大环境下，房地产市场逐渐从原来的增量市场向存量市场转换，从住宅开发向运营业务过渡，房企的竞争赛道正在发生转变。
