干净整洁的小区环境。
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监管机制不完善、权责不明确、法律法规不健全，近年来物业管理纠纷迅速增多，制度缺失是矛盾产生与难以解决的根本原因。今年以来，宝安区全面推进物业管理体制机制创新，迈向了物业行业管理制度化、规范化和信息化的新阶段。
继建立商住小区物业管理星级服务评价机制，创新出台《业主、物业使用人及物业服务企业主体责任清单》后，日前，宝安区住建局一连印发《宝安区物业行业信用管理实施细则（试行）》《宝安区住宅物业管理招标投标工作办法》《深圳市宝安区物业专项维修资金使用管理办法》，作为今年宝安区物业品质提升行动的重要制度化成果，三个办法的出台标志着全区物业管理制度体系已初步形成。
权利与义务
明晰各方主体责任 激活物管神经末梢
“隔壁家也把杂物都堆在楼道里，凭什么要我挪？”“业主交了物业费，物业就应该什么都得管。”物业管理涉及方方面面，安全消防、园林配套、公共空间、车辆管理，许多业主往往并不清楚自己及物业服务企业各方承担着什么样的职能与角色，误认为物业管理是政府部门、开发商和物业企业的事，跟自己无任何关系。义务不清、责任不明，以至于双方总是互相伤害，陷入无限责任的怪圈。
主体责任不明确，是诸多矛盾纠纷产生的主要原因之一。今年区住建局出台的一系列规定办法，其中的重要内容就是将各方责权利关系进行了梳理和明确。如创新出台《业主、物业使用人及物业服务企业主体责任清单》，通过设立“正面清单”和“负面清单”，进一步理清了物业管理各方主体责任。包括业主应按时缴纳物业管理费，确保房屋消防设施完备，零星工程施工前应到社区工作站备案等，物业服务企业应禁止楼梯间、楼道、疏散通道、安全出口等区域违规停放电动车及充电，公开水电费用分摊情况、物业管理费与物业专项维修资金使用情况等，包括物业使用人和业委会应该承担哪些责任都有了明确依据。
在今年7月1日《深圳市生产经营单位安全生产主体责任规定》正式施行以后，宝安又在全市率先出台了《宝安物业服务行业安全生产主体责任清单》，其中对物业服务企业的安全管理架构、安全生产职责、安全管理机制和操作流程进行了规范和细化，而且进一步明确了物业小区新能源汽车充电桩、电动自行车、电梯安全管理主体责任。
还有《深圳市宝安区物业专项维修资金使用管理办法》中，也首次详细规定了行政管理（区主管部门、区管理机构、街道办事处、社区工作站或居民委员会）、自主管理（业主大会、业主委员会）、日常管理与使用（业主委员会、物业服务企业）、责任与义务（业主）等，条理非常清晰，职责非常明确。
一系列文件的出台，尝试解决物业管理行业与相关主体的责任边界模糊不清的难题，规范各自的行为准则，也推进了物业管理主体责任的落实，从而相互配合、协同一致，在这方面，宝安的探索和实践颇具创新性。
约束与监督
建立星级评价机制 构建物业诚信体系
政府是裁判员，不是运动员，物业服务好不好，市场说了算。在这个过程中，构建行业自律是必经之路。而诚信是行业自律的基础，对于政府部门来说，则是要完善物业管理诚信体系，建立行之有效的信用规则。
今年，宝安区将首次对商住小区全面开展物业管理量化考核与星级服务评价。每个年度进行星级服务评定并设立宝安区物业管理行业“红黑榜”。星级评定结果记入物业企业和项目负责人信用信息。列入宝安区物业管理行业“红榜”项目的管理企业，在参加招投标时，可以建议业主优先采纳。列入“黑榜”的项目，在参与招投标时，建议业主不予入围。
在此基础上，《宝安区物业行业信用管理实施细则（试行）》的出台，更进一步细化和完善信用等级评价体系，而且将物业服务企业、物业项目负责人、物业管理机构、业主委员会及其委员（含执行秘书）、业主（房主）都将纳入信用管理，实现了物业管理主体纳入信用管理全覆盖。
其中有几大亮点值得关注：
一是实现了物业行业信用管理规范化，细则将信用信息分为三大类：基本信息、良好行为信息和不良行为信息，并对三大类信息的基本内容、采集程序进行详细规定。
二是实现各责任主体计分标准化，细则用107项具体指标，规定不同责任主体中良好行为的加分值、不良行为的扣分值，还规定信息的有效期、计分依据，以及记录对象、采集部门和记录部门，并规定“黑名单”情形。
三是建立信用等级评价常态化机制，细则将信用等级分为四级，即：A（优秀）、B（良好）、C（一般）、D（较差）。对A级企业进行奖励，对D级企业进行惩处。在物业服务项目招投标中，招投标监管部门、招标单位、招标代理机构应将物业企业信用等级情况作为投标人资格审查的重要内容。
四是建立信用管理“黑名单”制度，细则规定列入“黑名单的情形”，并对列入“黑名单”的各责任主体规定惩戒措施。比如对纳入“黑名单”的物业服务企业，在依法进行公开招标的物业管理项目时，招标人可以要求评标委员会予以“一票否决”，在政府部门组织各类评先选优表彰、奖励等活动中，予以“一票否决”，被依法依规限制进入宝安区公共采购物业服务项目等。
让更多物业企业回归服务的本质，《宝安区物业行业信用管理实施细则（试行）》的出台，标志着宝安以信用为核心的物业管理市场监管新体制初步确立。
政府与市场
党委牵头政府监管 集中招标公开透明
在推动物业管理市场化的进程中，政府部门需要发挥积极的作用，既要为物业企业提供广阔的市场空间，同时应加强监管，促进物业管理市场的公平竞争。此次出台的《宝安区住宅物业管理招标投标工作办法》建立和完善物业服务行业准入准出准则，开启了宝安物业管理市场化的新阶段。
党委牵头政府监管，是健全物业管理招投标监督机制的保障。《宝安区住宅物业管理招标投标工作办法》明确要求，物业管理招标投标实行集中交易制度，业主大会进行住宅物业管理招标的必须进行公开招标投标，招标人应当进入深圳市宝安区公共资源交易中心发布招标公告，使招标投标在阳光下进行。
其中，社区党委牵头组建定标委员会，定标前，首先成立定标委员会筹备组，由社区党委书记、居委会、社区工作站、派出所民警、业委会主任共五人组成，组长由社区党委书记担任。筹备组负责组建定标委员会，从全体业主中随机抽取业主代表组成，而业委会委员、候补委员均不得作为定标委员会成员。充分体现了党对物业管理的领导与监督。
同时，政府的监管力度进一步强化，要求招标人应当在发布招标公告、资格预审公告和招标文件的同时，向区住建局报备（招标开始）；确定中标人后，应将招标投标完成情况报区住建局（招标进行中），中标人将合同副本和中标通知书等反映评标、定标情况的文件报送区建局备案（招标结果），区住建局负责对物业管理招标投标活动进行监督管理，招标人应邀请社区工作站对定标过程见证监督，无不体现了政府对于物业管理招标投标的监管力度。
除了规定了招标的必备内容与程序，该办法还解决了无业委会或无业主大会小区招标问题。已成立业主大会但无业委会的可在街道办事处监督下，由物业所在地居民委员会代行业委会职责，开展物业管理招标投标各项具体工作。其他招标人缺位的小区，由辖区街道办事处指导相关单位负责开展物业管理招标投标具体工作。
为了保证招标投标工作的公平公正，在评标委员会的组建上，办法规定评标专家要占三分之二多数，且需要从专家库中随机抽取，评标委员会进行定性评审，不对投标文件进行打分，不对投标人进行排序，不直接确定中标人，中标必须公示，既要在交易网上公示，还要在小区显著位置公示，最大程度保证招标投标工作的公开透明公平公正。
法规与实践
细化维修资金管理 突出解决应急维修
宝安在物业管理制度体系建设过程中，还在现有法规的基础上结合本土实际进一步探索，增强了法规办法的可操作性，使其能真正落到实处。
屋顶或墙面漏水、电梯年久失修、公共区域设备损坏，而物业专项维修资金使用程序不明确、部分小区资金使用不公开不透明，此外，面对大量村改居小区，设立专项维修资金又没有相关法律保障。在《深圳市物业专项维修资金管理规定》的基础上，区住建局出台《深圳市宝安区物业专项维修资金使用管理办法》，对物业专项维修资金的使用范围、使用情形、具体流程、使用办法等都有了更细化的规定并进行不少探索和创新。
如该办法用多达12条的内容，将不能使用专项维修资金的情况逐一列明，还用6条内容规定备用金的使用条件。既是督促物业企业、业主大会积极履行相关职责，也清晰地划分和界定资金的使用禁区，从而避免了在资金使用中发生争议。特别是在地下停车场（库）的维修、更新、改造中，明确规定“谁受益谁负责”的原则，由受益方负责维修、更新和改造费用。
值得一提的是，这一办法还解决了村改居物业专业维修资金筹集使用难的问题。村改居物业因没有法律保障，无法建立专项维修资金，这对占宝安区物业总量近一半的村改居小区来说，非常不利于物业的长治久安。因此，在没有相关法条支持从而不能做明确规定的情况下，宝安区尝试性地进行了一定的探索，规定由社区工作站或社区股份公司参照相应法规与本办法制订相应规则。
此外，作为其中的一大亮点，办法还解决了安全隐患发生时的专项资金使用问题。在过去的制度中，没有关于发生危及人民生命与财产安全的情形下如何使用专项资金的相关内容，虽然有强制使用的条款，但程序仍然十分复杂，从而导致危险情况发生时迟迟不能解决问题，安全隐患迟迟不能得到消除。本办法用专门章节规定专项资金的紧急使用，从紧急维修范围、紧急维修流程，到需要提供的材料、应急工程监管等，十分具体明确，解决了安全隐患发生时的专项资金使用问题。
围绕权利与义务、约束与监督、政府与市场、法规与实践的多维度多视角，宝安物业管理制度建设迈出可喜的一步，物业管理新变化已在发生。
■相关链接
哪些情况会被列入黑名单？
《宝安区物业行业信用管理实施细则（试行）》规定：
物业服务企业
符合下列情形之一的物业服务企业，列入宝安区物业行业“黑名单”：
1.合同到期未续约或被勒令退出但拒不退出物业管理区域；
2.在物业管理招标投标活动中有围标、串标行为；
3.在防汛防风等自然灾害防治工作中履职不到位造成重大安全事故的；
4.侵占挪用业主共有资金；
5.未及时缴存日常专项维修资金，且未在告知期限内履行缴费义务。
列入“黑名单”的物业服务企业，在“黑名单”公布期间，可以实施下列惩戒措施：
1.依法进行公开招标的物业管理项目，招标人可以要求评标委员会予以“一票否决”；
2.在政府部门组织各类评先选优表彰、奖励等活动中，予以“一票否决”；
3.依法依规限制进入宝安区公共采购物业服务项目；
4.作为重点监管对象，加大执法力度；
5.建议物业行业协会不予接纳为会员；对已入会成员，建议实行公开谴责、劝退等措施。
物业管理机构和项目负责人
符合下列情形之一的物业管理机构和项目负责人，列入宝安区物业行业“黑名单”：
1.因物业管理不善导致发生50人及以上市级重大群体性上访事件；
2.因物业管理不善引发物业服务区域内重大安全生产事故；
3.在防汛防风等自然灾害防治工作中履职不到位造成重大安全事故的；
4.侵占挪用业主共有资金。
列入“黑名单”的物业管理机构，在“黑名单”公布期间，可以实施下列惩戒措施：
1.在政府部门组织各类评先选优表彰、奖励等活动中，予以“一票否决”；
2.作为重点监管对象，加大执法力度；
3.物业管理机构列入“黑名单”且未在告知期限内落实整改的，如项目物业服务正在进行中，可以建议该项目物业服务委托方重新选聘物业服务企业。
列入“黑名单”的项目负责人，在“黑名单”公布期间，可以实施下列惩戒措施：
1.在政府部门组织各类评先选优表彰、奖励等活动中，予以“一票否决”；
2.限制担任宝安区住宅小区项目负责人职务；
3.建议物业行业协会进行公开谴责。
业主委员会及其委员（含执行秘书）
符合下列情形之一的业主委员会及其委员（含执行秘书），列入宝安区物业行业“黑名单”：
1.侵占挪用业主共有资金；
2.业委会未经业主大会授权，擅自使用业主大会、业主委员会印章，严重损害业主权益；
3.业委会任期届满或被解散后，拒不移交业主大会和业主委员会印章、档案资料以及其他属于业主大会和业主委员会的财物；
4.业委会未按规定选聘物业服务企业；
5.业委会委员、执行秘书收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬。
列入“黑名单”的业主委员会及其委员（含执行秘书），在“黑名单”公布期间，可以实施下列惩戒措施：
1.业委会自列入黑名单之日起90日内，由所在街道办事处建议召开业主大会依法解散并重新选举；
2.在政府部门组织各类评先选优表彰、奖励等活动中，予以“一票否决”；
3.业主委员会委员自列入“黑名单”之日起，由所在街道办事处建议自动辞职，或由街道办事处建议召开业主大会予以罢免；
4.列入“黑名单”的业委会执行秘书，由所在街道办事处建议业委会予以辞退，并限制从事业委会执行秘书业务。
业主（房主）
符合下列情形之一的业主（房主），列入宝安区物业行业“黑名单”：
1.商业小区业主1年未缴纳物业费，经核实为故意欠费，且未在告知期限内履行缴费义务；
2.村改居小区房主1年未交纳物业费，经核实为故意欠费，且未在告知期限内履行缴费义务；
3.经区信访局核实存在物业管理方面恶意投诉、违规上访行为。
列入“黑名单”的业主（房主），在“黑名单”公布期间，可以实施下列惩戒措施：
1.限制担任物业服务企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等；
2.将列入“黑名单”的事实与依据共享给宝安区人民法院、深圳市仲裁委员会，作为依法判决、仲裁的参考；共享给公安部门、房屋租赁部门、所在辖区社区工作站与居委会，作为办理有关手续、凭证时的参考；共享给市场监管部门、任职单位（党政机关、国企、事业单位），作为投资审核、晋职晋级的参考；相关证据还将提交给村改居房主所在股份公司，并建议取消或核减该股东的分红收益。
A10~11版文字：宝安日报记者 张萍（图片均为资料图片）
