今年6月份资本市场的物管赛道可谓十分热闹。6月24日，荣盛发展旗下的物业公司荣万家生活服务、合景泰富集团旗下的合景悠活同时向港交所提出上市申请；6月26日，佳源国际旗下的佳源服务递交招股书；6月29日，金科股份旗下的金科智慧服务和世茂集团旗下的世茂服务也在同日递交招股书。
进入房地产发展平缓的存量时代，在疫情的催化下，物业IPO依然热情高涨。据克而瑞数据显示，截至2020年6月30日，累计已有27家物管企业在港股和A股上市。有业内专家乐观预测，未来两三年间，上市物业公司可达100家，物业上市将持续成为热潮。
曾经作为房地产附属品的物业管理站上了C位，备受资本市场瞩目。
而其实回顾物业上市史，不过大约6年时间。2014年，花样年分拆彩生活在港上市，彩生活成为内地武特公司分拆上市的第一股。随后2015-2017年间，每年都有物业公司上市，但数量很少，基本维持为1-2间。直到2018年，物业公司才真正掀起上市热潮，到了2019年，更是出现井喷现象，共有12家物管公司以IPO或者借壳的方式登陆资本市场。
物管概念获得资本市场的认可，上市内地物管公司2019全年平均涨幅为66.6%。从市值方面看，2019年，已上市的24家上市物企市值总额2355.9亿元，从市盈率角度看，物业服务企业市盈率普遍在30—50倍。
在高估值与高股价的推动下，房企拆分物业公司上市动力十足，第三方物企冲进赛道劲头不容忽视，物管成为投资者的香饽饽。
为什么物管行业会越来越受资本关注？
其一，市场大，成长空间大。物管行业本身就是一个万亿级的巨大蛋糕，往往被称为“被忽视的蓝海市场”，但眼下行业高度分散，集中度低，整体来说，行业还处在初步发展的阶段。但也这也意味着，行业整合将给实力强大、具备潜力的物管公司带来机遇，通过不断扩大规模迅速占据市场。2016-2019年间，行业在管面积4年复合增速达到38.3%。
物业拆分上市潮也加快了头部企业集中度的提升，强者恒强趋势明显。2020中国房地产上市公司测评成果发布会上指出，物业企业收入和资产都在协同提速，上市企业分化开始加剧，把上市27家企业分成10亿元以下、10-50亿以及50亿以上三个级别，头部20%的企业，贡献了整体物业服务收入近六成的营业收入。未来，物管行业的快速增长和扩张必然继续增速，强者恒强的局势将持续加剧。
其二，盈利稳，综合回报率高。相较于其它行业，物管行业具有无负债及抗周期的特点，现金流收入能持续稳定且高度确定，从资本投入回报的角度，在管面积超5000万平米的物管公司ROE平均34%，ROIC平均34%。续约率高、稳收物业费是行业被高估值的一个重要因素。轻资产模式下，资本回报愈得以强化。
其三，物业价值愈加凸显。随着地产市场进入存量升级维护的阶段，地产行业遭遇天花板，物业管理却拥有天量的规模，每多卖或租出一平方米，物业规模就又增长一平方米，物业在后期所提供的服务价值愈加明显，是盘活存量、提高客户粘性、实现品牌价值的关键。这种价值被开发商、资本乃至全社会认可，为物业公司市值的持续增长提供了强大的支撑。另一方面，物管还可发挥流量入口属性，进入多元业务延伸领域，收益潜力充满想象空间。
作为投资的“好标的”，物管行业巨大的潜力被资本市场看中，这个时段上市时机较好，越来越多的物业公司想要进入赛道。对物业公司而言，成功上市融资有利于增强公司竞争力，抓住机遇快速发展。
对投资者而言，他们更看中业绩确定性强、利润结构好、未来预期有增长潜力的公司。
结合投资者的关注点，想要进入赛道，或已经进入赛道想要快速发展的物业公司，怎样才能获得更多投资者的青睐？
行业集中度提高和规模效应是突破点，但切忌盲目
碎片化的市场导致行业现阶段进入了“规模为王“的阶段。业内普遍认为，行业整合与竞争格局优化将是行业发展大趋势，行业集中度提高，物业公司获取规模效应将是发展的核心。这意味着在行业发展的中短期间，物业公司将进入快速“抢地盘”的竞争。
为什么要快速抢占地盘，一方面是基于物管整体收入及利润水平与在管面积有关，越先抢占市场，占据市场份额越大，分到的蛋糕就越大；另一方面是随着实力强大或已上市获得融资的头部企业的在管面积不断增加，与其它物业公司的规模差距将会逐步拉大，在行业尚未进入竞争残酷的阶段时，物业公司需要尽早抢占更大市场。
就目前来看，大部分物业公司确实采用扩大规模的方式推动企业经营快速增长，其在管面积的增加来源主要有三种方式：
1、 依托母公司。背靠房企的物业公司承接母公司开发项目是提升现有规模的重要方式。
2、 兼并收购。大型品牌、资金充足的物业公司通过兼并收购的方式进一步扩大在管面积，这也是目前行业为扩大规模最常见的方式。从上市公司的募集资金用途来看，拟用于收并购及战略投资的资金比例提高至60%-70&，这将快速做大自己的规模。
3、 独立开拓。背靠房企的物业公司加大第三方业务的拓展，通过母公司和第三方项目的结合快速增加在管面积。而独立的第三方物业公司，没有母公司的“庇护”，只能通过自身的拓展，增加新委任或主动承接新老物业的管理合同。
然而，规模效应并不是一味的扩大规模，规模过大可能产生信息传递速度慢且造成信息失真、管理官僚化等弊端，反而产生"规模不经济"。就最常见最直接的收并购而言，其负面影响需重点关注，一是收并购时成本可能会持续攀升，二是经营管理存在难度，一些着急扩规模而盲目收购了大量物业的上市公司如果不能进行良好的资源整合，会面临业绩与估值双杀。
因此，囤积在管面积切忌盲目，在提升服务品质的同时增加在管面积才意义显著。不考虑质量的扩大规模只是在做规模的生意而非规模经济的生意。
存量时代的大背景下，物业公司如何提高服务质量，为业主控制成本，创造更大价值仍是不可回避的问题，不是简单上市扩展规模就可以解决。登陆资本市场只是第一步，投资者会更强调投资回报，只有在高质量、持续稳定的规模基础上，叠加高效管理、品质服务支撑的规模效应才能真正被资本市场所认可。
上市热背后“质”与“量”都要抓，看好第三方服务商的助力
规模效应需要“质”“量”齐抓，扩规模的方向没有错，但怎么做才能真正提高规模效应？有人表示，收并购时要注意选择优质的物业，这只是治标，再退一步说，市场上也并没有那么多优质的物业。
从根本上说，投资者最关注的还是物业公司的盈利能力。
物业公司是劳动密集型企业，人工成本占总成本比例最大。在人力成本承压的环境下，提高人均管理面积，提高外包比例能大幅提升物业公司的盈利能力。在轻资产模式下，不仅可以降低成本，提高资产回报率，还能迅速实现规模化。
而目前在国内，物业公司的外包率普遍都只有30%左右，2018年500强企业，外包人员仅占现场人员的32%。尽管业内一直称物管是轻资产模式，但是整体模式还是偏重，还能变得更轻。如何管理人，提升外包率，赋予更高的运营效率，将成为企业运转的核心竞争力。
但传统物业的服务模式是难以达到这一点的，这个行业过于依赖人的经验。未来物管行业必然会向城市服务商的方向发展，管理区域会渗进更多的领域，人员调度和成本管控会是最大的难题。
人工智能时代的到来，是解放人力的契机。物业公司与具备互联网基因的第三方运营服务商合作，变革传统服务模式，有机会快速实现规模化。因为规模效应正是互联网最显著的特征。
爱物管通过数据采集，让一切运营数据可视化，管理人员能直观地看到近乎即时的效果反馈；通过数据分析，能实时输出优化建议，辅助管理人员作出最正确的决策，有效保障服务品质。通过数据的管理，运营环节环环相扣形成闭环，实现以系统为核心的去人化替代，外包率甚至能达到100%，从而大大降低人力成本。而数据模型的快速复制，又能够帮助企业快速形成规模化，无限延长管理半径。
在人工智能、5G、大数据等前沿技术的碰撞下，爱物管让传统的物业管理摆脱了人工及经验的桎梏，让企业的模式变得更轻，实现了用更低的成本获取更高的利润。
在中短期内，行业抢占规模的战争会持续进行，想要进入快车道，一套更轻更快的模式将是最有利的加速器。资本市场唯利一字，谁的盈利能力更高，潜力更大，自然更受青睐。
