2006 年 12 月 9 日，曾在全社会引起广泛关注的北京美丽园小区又一次吸引了人们的目光：南京新鸿运物业管理公司（以下简称“新鸿运”）以 1.54 元 / 平方米 / 月（ 2 楼以上，一楼为 1 元 / 平方米 / 月）的物业费高票中标，成为美丽园小区的新“管家”。随后，新鸿运与前期管理的北京鸿铭物业管理公司实现了顺利交接，让两年来一直关注美丽园事件的人们松了一口气。
新鸿运“北伐”
“意外，真是意外！” 12 月 11 日，当小付从媒体上得知一家外地物业管理公司高票中标并接管美丽园小区时说道。小付是北京物业管理行业的从业人员，一直关注着美丽园事件的进展，她的态度也代表了北京物业管理行业内许多人的态度。
事实上，对于许多北京本地人来说，知道这一消息后的第一反应就是：新鸿运到底是“何方神圣”？一个外地的民营物业管理公司何以接管这个“烫手山芋”？新鸿运能管好北京美丽园小区吗？
新鸿运董事长王中宁在接受记者采访时说：“我们就是要通过‘美丽园’这个项目进军北京市场，打响‘新鸿运’这一品牌，使自己在北京物业管理市场上站住脚，分到一杯羹。”王中宁说：“我们下一步的目标是要成立北京分公司，布局全国市场，把新鸿运做成一家全国性的大型物业管理公司。”他形象地把这次北上拿下美丽园项目比喻成马岛之战，其目的是在向北京同行学习的同时，扩大异地的市场份额。
今年 8 月，当美丽园事件的各方争执得不可开交之时，王中宁指示新鸿运管理层认真研究美丽园事件，对接管美丽园小区提出可行性报告，而公司内部很快就分成两派，赞成和反对的双方都列出了自己的理由。最后，经过权衡利弊，王中宁认为这是公司进军北京市场的一次难得契机。之后，南京新鸿运为美丽园小区的竞标工作做了大量准备，王中宁本人更是亲自登录美丽园业主论坛，直接与业主交流互动，回答小区业主的问题。新鸿运这种“亲民”的努力获得了丰厚的回报，面对参与竞标的北京首欣物业管理公司等本地对手，新鸿运最终以 628 票（总有效选票 736 张）赢得了这一项目。
1．54 元的物业费
在美丽园小区招标新物业管理公司的事件中，新鸿运 1 ． 54 元 / 平方米 / 月的物业费让很多人吃惊，也是这次事件中最为抢眼的看点之一，这不仅比原物业管理公司鸿铭物业所收的 2 ． 72 元 / 平方米 / 月的价格低很多，而且比北京市第一中级人民法院的终审判决 1 ． 58 元 / 平方米 / 月的价格还要低。而此前有关人士和组织的测算称，在物业费 1 ． 58 元 / 平方米 / 月的情况下，物业管理企业无法对小区进行管理。但是现在，这个价格底限已经被打破。
在物业费 1 ． 54 元 / 平方米 / 月的情况下，新鸿运是否能够赢利，这么低的物业费是以牺牲服务品质为前提取得的吗？王中宁回答：“每个企业的成本赢亏点是不一样的。本次投标中，外地的 4 家企业报价均在 1.58 元 / 平方米 / 月上下，差价也就是一两毛钱。”此外，他还算了一笔账： 1.54 元 / 平方米 / 月比 1.58 元 / 平方米 / 月全年也就便宜了 4 分钱，全年是 86400 元，但是我们的电梯维保费含检测费是 3000 元 / 台 / 年，比原来 9000 元 / 台 / 年，便宜了 66.6 万元 / 年 (111 台 ×6000 元 / 台 / 年 ) ，总体测算下来，美丽园小区这个项目的年总收入有 500 多万元，全年有 20 多万元的公司利润，广告效应则不说 …… 对于新鸿运将来的服务质量，王中宁说：“一切按照标书上的承诺做，我们一定兑现承诺，决不打折，也欢迎业主监督。”
美丽园小区业主委员会办公室的一名工作人员说，由于原物业管理公司 2 ． 72 元 / 平方米 / 月的物业费收得过高，业主委员会通过诉讼将物业费降低到 1 ． 58 元 / 平方米 / 月，相对应的服务内容已经能够满足业主的需要。现在，新鸿运物业管理公司虽然按照 1 ． 54 元 / 平方米 / 月的物业费收取，但他们如果能够完全按照标书上的约定来提供物业管理服务，物业服务品质就不会降低，业主的生活质量也不会下降。
同行的反应
新鸿运低价中标美丽园之后，记者先后采访了业内的一些企业负责人，并请他们就此事件发表看法。
北京达文物业管理有限公司常务副总经理张伟说：“以北京市目前的工资水平和消费水平， 1 ． 54 元 / 平方米 / 月的物业费是很难保证公司有赢利的，如果一个物业管理企业在接一个项目的时候不去考虑如何赢利，而是赔本做买卖，这是对企业员工和社会不负责任。此外，新鸿运这次接管美丽园小区所用的员工全部是从南京带过来的，南京的工资和消费水平要比北京低很多，随着该公司员工在北京生活时间的增长，公司必然面临人力成本上升的压力，新鸿运在美丽园究竟能够走多远现在还很难说。”
同样参与了美丽园小区竞标活动的北京首欣物业管理公司总经理王泽强说：“我们参与这次竞标活动所遵循的 4 个原则是：遵守行业规则、尊重业主意见、尊重同行和维护物业管理的市场秩序。但是最后并没有中标，我个人认为，出现目前这个结果首先是由于业主的不成熟，业主仍然认为物业费越便宜越好，盲目压价，其实物业费与相应的物业服务是对等的，业主还应该考虑物业保值增值的问题；其次是物业管理企业的不成熟，一些物业管理企业还有依靠打价格战取胜的想法。当然，中国的物业管理行业起步较晚，这也是行业发展过程中的一个正常现象，但我想这不应该是行业发展的主流现象。作为行业内的大企业和品牌企业，应该主动承担起维护行业规范发展的责任。”
对小区招标程序的质疑
尽管新鸿运已经进驻美丽园小区，但对此次小区招标程序合法性的质疑一直没有停止过。 12 月 9 日，在美丽园小区业主委员会的招标现场，一些业主拒绝投票，并当场表示通过这样的程序招进来的物业管理公司不合法，他们将拒绝交纳物业费。业主的这些质疑是缘于此次招标没有经过小区业主 2/3 以上直接通过。
据了解，美丽园小区现有业主数量 1397 户，而在此次业主招标大会上，业主委员会收回的选票只有 736 张，新鸿运获得的选票有 628 张，也就是说，新鸿运入驻美丽园小区只获得了不到一半业主的同意。但是，国务院颁布的 《 物业管理条例 》 第十二条规定：“业主大会作出 …… 选聘和解聘物业管理企业 …… 的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2 ／ 3 以上通过。”
对于部分业主的质疑，美丽园小区业主委员会主任雷霞说，在小区业主大会上已有 2/3 的业主授权业主委员会公开招标选管家。业主委员会按业主大会的授权行事，并没有违反程序，标前标后均向海淀区小区办备了案。但是，质疑者说，业主大会只是授权业主委员会选聘物业管理公司，但新选来的物业管理公司并没有经过全体业主 2/3 以上同意，就不能算业主同意，也不是合法招标的物业管理公司。围绕这一问题的争论在美丽园业主论坛上体现得尤为明显。
不少业内人士有这样的疑问：如果此次美丽园小区“简单多数通过”的原则得以施行，那么今后在其他小区招标物业管理公司的过程中，到底是采用“全体业主 2/3 多数通过”的原则，还是采用“业主大会上 2/3 业主授权后简单多数通过即可”的原则呢？对此，江苏天豪律师事务所律师王丽娟认为，业主大会 2/3 业主授权业主委员会公开招标物业管理公司与业主大会 2/3 业主同意选聘一家物业管理公司完全是两个概念，在没有物业管理公司获得全体业主 2/3 同意的情况下，业主委员会只能重新组织公开招标，而不能采用“简单多数通过即可”的办法。社区专家舒可心在接受媒体记者采访时说，按照 《 物业管理条例 》 的规定，选定一家物业管理公司的确需要 2/3 的业主通过；美丽园此次业主大会采用简单多数原则选择物业管理公司是否违法，不是某些业主可以裁判的，要么业主大会做出推翻相应决议的新决议，要么由业主提起对现决议的诉讼，由法院判决来推翻。
表面的平静
新鸿运目前已经与原来的鸿铭物业管理公司实现了交接并入驻美丽园小区，入驻当天，不少业主热情欢迎新鸿运的员工们，主动为他们送去了早餐和一些生活用品，让新鸿运的员工们颇为感动，小区内一派和谐融洽的景象，但曾经沸沸扬扬的美丽园事件并非就此划上了一个完美的句号。
细心的人们发现，在 12 月 9 日的新老物业管理公司交接协议上，物业管理用房和地下车库被暂时搁置。鸿铭物业管理公司对此的解释是：“这些是我们从开发商手中接过的，现在撤离，须将其交还开发商。”因此，新鸿运暂时没有物业管理用房，小区业主委员会将业委会办公楼的一个房间作为新鸿运的办公室。新鸿运董事长王中宁在接受记者采访时表示，按照程序，物业管理用房和车库应该是由原物业管理公司交给业主委员会，再由业主委员会交给新物业管理公司管理，有关小区物业管理用房和车库的问题主要由业主委员会与原物业管理公司进行交涉，新鸿运原则上不介入这一纠纷。
围绕物业管理用房的问题，美丽园小区的业主和原物业鸿铭物业管理公司之间的纠纷还在继续。 12 月 13 日，在美丽园业主论坛上，记者看到了这样的帖子标题： 《 美丽园的全体业主决不会答应物业用房（ 110 号楼）的国有资产流失！！！ 》 ，并列举了 4 条理由，一时响应者众。一位网友在美丽园业主论坛上写道：“目前，美丽园的局面恢复了平静，但本人认为这只是表面的，许多深层次的问题并没有得到解决。例如：美丽园混乱局面产生的直接原因；公共财产的界定等等。各方面的角力还在继续，每一位业主还有不同的诉求。”
低价中标的后续效应
在新鸿运中标美丽园小区的当天，不少其他小区的业主纷纷找到新鸿运董事长王中宁，说：“我们小区的物业费也挺贵的，你们能不能也按 1 .54 元 / 平方米 / 月的物业费接管我们小区呢？”王中宁对这些请求都予以婉拒。王中宁说：“在招标的现场答辩时我就承诺： 1.54 元 / 平方米 / 月在北京是第一次也是最后一次，请各位评委谅解作为民营的物业管理企业在无房地产背景、无国有资产参股、无主管机关的条件下，抢占北京滩头阵地所采取的一种薄利的策略。”王中宁表示：“实践是检验真理的标准，一切结论有待于今后的物业管理实践来证明”。王中宁的回答虽然表明新鸿运低价接管美丽园只是为打开北京市场所采取的一种竞争策略，目前的物业费未必就是真正的市场价格，但随着北京物业管理行业市场化程度的不断提高，市场这只“无形的手”却正在不断给北京的物业管理企业施加压力。
北京知名业主北野在接受记者采访时说，一家外地民营物业管理公司，没有任何官方背景，最终被美丽园业主选中，这其中的问题值得北京的物业管理企业深思。为什么大家不选更有实力的、北京本地的物业管理公司？如果大家不努力，高端的市场可能被外资物业管理公司拿下，普通、中档的市场可能被外地物业管理公司拿走，北京本地的物业管理公司做什么？如果一年后，南京新鸿运能以目前的低价将美丽园小区管理得井井有条，那对于北京的物业管理行业将是一个更为严重的挑战，北京的物业管理市场势必面临一场价格恶战。但是，乐观的人们更愿意把这件事情看作北京物业管理行业加速发展的机遇，因为“与狼共舞”的日子会成长得更快。北野认为，这次事件也许能够成为北京物业管理企业乃至全国物业管理企业主动压缩成本、提高服务质量、加快发展的契机，因此，从整个行业发展的角度来看，这未必是一件坏事。
两年来，美丽园事件在物业费上的争议引起了全国物业管理行业的关注，现在， 1.54 元 / 平方米 / 月的物业费使这场争议暂时得以平息，但也给中国的物业管理行业提出了一系列新的问题：目前的物业费是否还有降价的空间；物业管理市场秩序是否需要进一步规范；今后，物业管理企业该依靠什么来争抢市场份额，价格还是服务？一切只能依靠事实来回答，我们拭目以待。
编辑：周维
