文/沈丽燕
李嘉诚父子自去年开始连续抛售内地物业，一年套现超过200亿元。地产行业的领军人物王石表示2014年的房产不太乐观。一向看涨楼市的任志强也一改以往房价上涨的语调，认为2014年房价增幅将会出现大幅下滑。而浙江、江苏、天津、北京、广州等地今年以来更是陆续传出房地产降价促销、打折促销、让利促销的新闻。一季度，各大房企的销售业绩纷纷缩水，到如今，业界的共识是今年房地产市场将迎来拐点，一线房企都开始进行差异化和多元化的尝试以对冲风险并寻找新的增长动力。
国内经济增长放缓已经是既成事实，三四线城市房地产市场已经相对饱和，去化能力与速度明显放缓。那么，在新的环境下，房地产行业的下一个增长点在哪里？是商业地产，还是养老地产？是文化地产，还是旅游地产？万科重新定位了城市配套服务商的发展方向，复星地产提出的“健康、金融、文化、旅游、物流商贸”五个领域的蜂巢城市实践，万达在朝着大文化、大旅游、大商业的方向在发展。而从目前来看，以城市综合体为标志的商业地产总量过剩的风险已经开始凸显；以院线、电视、传媒为代表的文化地产在已倍增的速度增长；以主题公园、度假休闲为标志的旅游地产目前形势依然不太明朗。据统计，至2013年底上海60岁以上的老龄人口高达387.62万人，已经占总人口的27.1%，进入了人口深度老龄化阶段。而十年后这一数字将超过600万人。因此，随着我国老年人口数量的不断增加，养老地产最有可能成为楼市的下一个热点。
目前，包括万科、保利、首创、富力在内的品牌房企已布局养老地产，数据显示，健康谷、生态健康城、养老社区等一批具有养老院性质的地产项目正在建设中。一些大中型保险公司也开始销售跟养老社区挂钩的终身养老产品。而养老的模式也呈现出多样化的趋势，比如率先进入养老地产领域的亲和源专注做养老服务，而绿城计划打造“学院式养老”，而中明控股则偏爱养老度假综合体。
一、什么是养老地产？
要做养老地产，就要先知道“什么是养老地产”。从狭义方面来看，就是将养老主题融合于地产开发项目之中，以满足日益增长的特定市场需求。广义方面来讲，则包括了养老地产独有的居住功能、服务功能、医疗保健功能、养老保险的保障功能以及逆向融资功能等方面。
养老地产是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。
二、为何要做养老地产？
1、国情的趋势——人口老龄化
中国正在迎来“421家庭”时代，而到2015年，老年人口将达2.21亿，占全国总人口的15%。尽管人口大国的现况并未改变，但中国社会将步入老龄化已既成事实，养老地产的宠大需求也正由此产生。
2、观念的趋势——改善亚健康
我国大城市居民，尤其是“都市中坚(或成功人士)”，超过半数处在亚健康状态，而且人数还在呈现上升趋势。随着物质生活水平的提高，人们开始更多地考虑生活的质量和身心的健康。据专家研究，当人均GDP达到3000美元以上时，对医疗保健等服务性需求将会大幅上升，因此在养老医疗保健产业方面会出现明显的增长。在这种情形下，健康养生、养老地产势必成为下一步的热点和潮流，其间蕴含着广阔的市场空间。
3、行业的趋势——适应新调整
经过了连续几年的房价暴涨，在抑制住房投机政策的高压下，房地产业正经历着一次深度的调整。虽然没有人能够预料此次调整的周期和调整的深度，但多元化的住房供给政策（保障房、廉租房、商品房并举），必将对房地产行业产生深远的影响。同时，刚性需求量也会随着家庭人均住房的增长而逐年减少。
目前，绿城、万科、保利、华润、首创等众多房地产开发商已相继进入养老地产。数据显示，健康谷、生态健康城、养老社区等一批具有养老院性质的地产项目正在建设中。而养老的模式也呈现出多样化的趋势，比如率先进入养老地产领域的亲和源专注做养老服务，而绿城计划打造“学院式养老”，而中明控股则偏爱养老度假综合体。而近来险资试水养老地产的行为，更得到了中国保监会的政策支持。因此，养老住宅的开发与建设不仅是将来，也是现在迫在眉睫的事情。
三、养老地产的前景如何？
就目前来看，从经济发展、社会影响等方面考虑，养老地产无疑具有广阔的市场发展前景。主要基于以下几个方面的判断：
1、市场基数庞大。社会老龄化程度高，趋势明显。目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.73亿，占总人口的13%。
2、较强的购买力。老人是个相对富有的群体（财富构成：存款+退休金+子女赡养+社会福利+其它）。
3、潜在购买欲。养老观念逐渐转变。二个客观条件（4-2-1型家庭结构、优越条件、精神追求）驱动老人的养老观念在逐渐的转变。
4、供求关系。市场缺口较大。预计到2015年，我国60岁以上老人约为2.21亿，养老产业规划格局为90%居家+7%社区+3%机构，按这一格局估算，整个养老产业大约存有1700万人的市场缺口。
5、政策扶持。从全国看，养老地产的相关政策主要体现在“优先供地、税费减免、优惠利率与贷款贴息、财政补贴”四个方面。
6、养老服务业尚处于起步阶段。面临市场化严重不足、市场规范不够完善、资源挖掘度浅等现实问题，投资开发企业大都处于同一起跑线上，市场竞争程度低，便于培育企业核心竞争力。
四、如何做好养老地产？
1、人才队伍的培养。
俗话说，兵马未动粮草先行。因此，房地产企业的转型——养老地产的开发，首先要组建养老地产设计、开发、运营等各类人才队伍，从人才、制度、管控等方面减少和降低养老地产开发的风险，少走弯路。
2、养老模式的确定。
从国外养老地产运营模式看，主要包括四个方面：一是生活照料，包括饮食起居、卫生清洁等；二是物质支援，包括提供餐饮、健身、医疗、看护设施等；三是心理支持，包括治病、护理、交友等；四是整体关怀，包括改善生活环境、康复、娱乐、体检等；其核心是对老年人采取社区照顾的模式。
那么，养老发展模式是专注社区养老、医疗养老，还是护理养老、人文养老？是会员制模式，还是租赁模式，或者是租售并举模式？如何打造养老地产的特色，是多模式并举，还是专注于某一种模式？这些都需要进行详细地分析与测算。
3、社区规划的选择。
养老模式确定以后，需要在开发、建设过程中正确地进行规划与设计，避免少走弯路。
一是要根据定位确定社区的硬件设施。比如，生活方面的购物中心、室内菜场、便利店、餐饮店、用餐中心等；健康方面的医疗中心、体检中心、运动及健身中心等；文体方面的图书馆、娱乐休闲中心、文化活动中心等。
二是要根据老年人的特点确定设施配置标准。比如无障碍设计、路面防滑、人车分流等。道路、交通要以保护老年人为主。要配置有害气体泄漏、火灾、意外事故、紧急求助等预警设施。室内空间要考虑设置扶手、地面防滑等因素。室内家具、卫生器具等要适合老年人的身体特征。运动器材的选择要考虑适合老年人的身体状况。休闲小品的摆设、布局也要考虑老年人的心理需求与特征等。
三是要根据社区定位确定软性服务的内容与标准。比如，看护标准、餐厅服务标准、接送服务标准、急救服务标准等。
四是要有将养老服务当做一种社区管理模式，要营造出家的氛围。老年人的心理特点主要有失落感、孤独感、衰老感等，所以养老服务要培育老年人的安全感、归属感、舒适感和邻里感。
4、养老社区的经营。
养老社区服务因为服务对象的特殊性，必然会牵涉到多方配合，比如医院的急救服务、餐饮的配送服务、老年教育服务、老年护理服务、老年保健服务等等，这就需要建立一个协调中心，统一对外服务，提高应急的反应速度。
在经营管理上，也可以考虑形成养老地产的产业链。比如举办老年教育、开展老年保健、售卖老年服饰、提供丧葬物品等等。
