数据显示，2015年我国老年人仅在护理服务和生活照料方面的潜在市场规模即超过4500亿元。
作为房地产行业的领头羊，如何突破传统住宅业务的“天花板”?
10月23日，在位于北京房山区的万科·幸福家(窦店)社区养老中心，万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆对企业观察报记者表示，养老产业是万科正在发力的一个新的增长点。
“对于窦店养老中心，我给它打70-80分。”对于该项目的盈利前景，毛大庆介绍说，这是万科在北京的第一个养老项目，预期开业第一年的EBITDA利润率(税息折旧及摊销前利润)为2%，三到四年为4%-5% 。
在亿翰智库研究总监张化东看来，该项目只是万科的一个试验型产品。“养老与地产是两个概念，应分别由各自的专业团队去做。”
“如果按照地产的思路去做养老，很难做下去。”张化东介绍说，目前一些企业按照重资产模式去做养老行业，往往收益率达不到要求。而轻资产运营的策略是，企业把开发与养老分开，专门辟出一块业务去做养老服务，比如引入第三方机构，或安排旗下的物业去做，并引入金融机构进行合作。
锁定社区养老
房地产行业进入白银时代，成立于1984年的万科恰好三十而立。对于公司未来10年的定位，万科总裁郁亮给出的答案是，做城市配套服务商。
如果用一个通俗的词来诠释郁亮所说的“配套”，那就是“五菜一汤”。所谓“汤”，是指菜市场，五道“菜”则分别是指第五食堂、社区医院、洗衣店、药店和银行。
据毛大庆介绍，此次万科推出的“万科·幸福家”养老品牌，是公司在城市配套服务商道路上做出的又一尝试。
此前，万科曾在杭州良渚文化村试点高端养老地产——随园嘉树项目，在青岛打造全租式养老项目——万科怡园公寓。毛大庆表示，与这两个项目不同，万科·幸福家(窦店)社区养老中心瞄准的是社区化养老。
所谓社区化养老，即万科在传统住宅项目中拿出一幢楼来做养老，将护理型养老机构安置在社区中，提供居家、社区、机构三位一体的养老服务。同时，社区养老中心作为城市配套的组成部分，服务于社会养老。
“我们用4%的养老设施，辐射96%的居家、社区养老需求。”北京万科副总经理刘小冰介绍说，这种模式既可让老人不脱离熟悉的生活圈子，不脱离子女的探望和照顾，打造“一碗汤的距离”，又可充分利用社区现有的配套资源，进行适老化设计及整合，满足社区养老的配套要求。
北京市民政局副局长李红兵认为，万科提出养老社区化、家庭化理念，一是符合政策导向，二是契合老人的需求。
李红兵介绍说，随着老龄化进程加快，“421”家庭不断增加，北京已进入应对人口老龄化的关键时期，社会需求倒逼养老服务转型升级。2009年，北京市民政局等部门联合下发了《关于加快养老服务机构发展的意见》，提出“9064”养老服务新模式，即90%的老人居家养老，6%的老人在社区养老，4%的老人在机构养老。
2013年，北京又推出另一项措施：今后新建居住区将按规定配套建设养老机构，并将此列入土地出让合同。开发商违反这一规定的，将无法获得开发所需的土地。
毛大庆说，万科的社区养老模式将在以后的项目进行批量复制，实现规模化。目前，北京万科已初步选定10个项目进行社区养老布局，其中北京8个项目分布在东、南、西、北，形成一个服务网络，总面积达9万平方米，可提供近3000张床位。未来，万科计划在每个新项目都配置一个社区养老中心。
据万科方面介绍，上述10个项目分别是：北京房山的幸福汇、长阳半岛和中央城项目，昌平区金域国际和七里渠项目，通州区公园里项目，大兴区万科天地项目，顺义区高丽营项目以及位于河北省香河县和秦皇岛的两个项目。
突破盈利瓶颈
说到养老产业，多位业内人士用八个字来概括：市场巨大、盈利困难。
中国社科院发布的《2014年中国社会形势分析与预测》蓝皮书显示，2013年我国60岁及以上老年人口已达2亿。据推算，2015年我国老年人仅在护理服务和生活照料方面的潜在市场规模即超过4500亿元，创造的养老服务就业岗位将超过500万个。这也意味着，社会资本在这个市场将大有可为。
“做养老就是做慈善”，对于这个观点，毛大庆并不完全同意。他说：“作为企业，只有在养老产业适度盈利，才能持续地做下去，前提则是给老人提供需要的服务。”
对于万科·幸福家(窦店)社区养老中心，万科将客群定位为中端人群。毛大庆称，因为万科的住宅客户是“刚需”。
据介绍，该项目总投资1亿多元，共有315张床位，预计将配备30-40名服务人员。基础费用包括床位费+介护费+餐饮费等，按照不需要护理到需要中度护理，每人每月收费为4000元-8000元。
“这是万科的一个测试项目，只要不亏损就行。”对于盈利前景，毛大庆介绍说，预期开业第一年的EBITDA利润率为2%，三到四年为4%-5% 。
张化东认为，万科的社区养老项目属于一个试验型产品。“这种项目前期投入较大，不是谁都能做的。”换句话说，只有像万科这样的大型房企才能做，因为单一养老项目与万科本身的体量相比，占比很小。
“解决养老产业的盈利难，采用轻资产运营是一种更好的思路。”张化东说，重资产持有的弊端是前期投入过大，而轻资产运营则是企业专门辟出一块业务去做养老服务，或引进第三方机构，或安排旗下的物业去做养老业务，并与金融机构合作。
张化东的观点是，养老与地产分属两个不同的范畴，没必要放在一起去做。“做养老产业必须要有专业团队。如果单纯按照地产模式去做则很难做下去，因为地价你没法解决，所以收益率达不到要求。”
“单纯依靠养老项目的租金或是卖服务，要挣到钱的可能性为零。”日本市浦设计北京事务所所长闫英俊表示，企业可以靠多元化来维持养老项目的运营。
据其介绍，日本1975年进入老龄化社会，当时有一些开发商在郊区圈地做养老项目，这与中国现在的情形很相似。时至今日，很多项目已难以为继，能撑下来的只有少数几家开发商。“有的开发商主营业务是普通住宅，它把养老项目作为住宅的一个增值服务，如果你购买了我的房子，将来老了即可享受到养老服务，那么房子就会大卖。当它的养老项目达到一定规模后可形成连锁，或输出养老管理服务，成为一个新的盈利点。”
由此看来，万科的思路倒是与日本房企的操作手法有些相似。
企业观察报记者 楚贵峰
