12月12日，在上海举行的“新加坡邻里中心规划与设计研讨会”上，新加坡盛邦国际曾公开指出，中国社区建设最大的问题是多数社区仍停留在开发商从商业角度提供商业服务上，而在公共设施与服务方面欠考虑。
不过，与在中国强力推销“邻里中心”的新加坡似乎有不谋而合之处，发源于重庆的金科股份（000656，SZ）如今也开始通过社区运营的方式，进一步深耕 “邻里文化”，打破传统社区“老死不相往来”的弊病，重建新型社区睦邻文化。
如今，金科物业管理规模已超过5300万平方米，先后承接了遍布北京、重庆、四川、江苏、湖南、陕西、山东、贵州、新疆、云南等省（市、自治区）33个城市的128个大型高品质项目，服务业主接近65万人之多。
12月17日，由中国房地产指数系统、中国房地产动态政策设计研究组、中国物业服务价格指数系统联合主办的“2014第十一届数字地产节”在北京举行。金科物业荣获“2014西南物业服务市场占有率第一”的奖项。这表明金科物业的服务实力已处于全国领先行列。
据金科股份相关人士透露，这是金科物业发展到第四个阶段的核心目标，从最初只做物业管理，到逐步通过打造“邻里文化”提升“物业服务”，再到2012年提出 “资产管理”，如今又步入“社区运营”。
不过，该人士强调说，与其他房企为了赚钱的社区运营不同，金科物业追求的是社区满意度，从而带动地产主业的可持续发展。
物业4.0时代，金科全面领跑
从来没有像现在一样，社区物业受到各大房企的高度关注。实际上，这是全国楼市步入白银十年，住宅地产的“天花板”效应，商业地产的供需结构性失衡等，诸多利空因素接踵而至，房企们一时似乎得了焦虑症。
去年下半年以来，进军社区挖掘商机成为多数房企们的不二选择，因为围绕社区内的商家流、消费流、信息流等，似乎能够集成一个大数据资源整合平台。除了地产资本之外，保险资本、实业资本等也对进驻社区开始虎视眈眈。
为此，有国内某房企大佬专门算过一笔账，假使未来每人每月社区消费2000元，一年就是2.4万元，4000万人的一年将消费上万亿元，这看上去似乎前景的确很美。
迫于转型压力，标杆房企如万科将自身定位为 “城市服务配套商”，在万科社区内试水 “五菜一汤”，也就是第五食堂、超市、银行、药店、洗衣店、幸福街市。此外，像碧桂园打出了做贵族学校品牌，而绿城则亮出了社区养老品牌。
不过，国内房企的上述想法，在房地产业发展相对超前的新加坡企业看来，似乎仍有提升空间。
12月12日，被称之为“新加坡邻里中心规划与设计研讨会”在上海举行，来自新加坡的盛邦国际城市规划部执行总裁与资深顾问何健飞直接为中国社区建设泼了一瓢冷水。
在他看来，最大的问题是中国多数社区仍停留在开发商从商业角度提供商业服务上，而在公共设施与服务方面欠考虑。而盛邦国际的中国行似乎“明修栈道，暗度陈仓”，向中国推销“邻里中心”模式。
不过，笔者观察发现，早在6年前，地处重庆的金科股份在国内率先提出了“隔壁邻里文化”，主张“敬老、爱妻、亲子、睦邻、惜己”。这与新加坡旨在打造社区居民心怀强烈归属感的“邻里中心”概念不谋而合。
2014年以来，金科物业作为金科股份相对独立的一个分支，又提出了“社区运营”的概念。按照金科股份品牌部负责人的表述，金科提出这个概念的目的是要把 “社区文化”运营起来，这也是金科物业进化论的第四个阶段。
上述负责人补充说，金科物业最初从较为简单的守门岗等 “物业管理”阶段，进入到精细化、有针对性的“物业服务”阶段，去年又成立了金科资产管理中心，这应是金科物业的“资产管理”阶段。
对于金科最新的 “社区运营”，这与其他房企重在赚钱的社区运营不同，金科物业重在打造 “邻里文化”，打破社区业主之间的冷漠感，重新建构新型睦邻社区。
业主“满意度”成关键指标
“即便是社区业主的一个无效投诉，金科物业人员也要去仔细核实，认真倾听业主的心声。”上述品牌部负责人表示。
实际上，业主满意度已成为当前考量一家物业公司服务水平高低的重要标尺。对于金科物业来说，如今提出打造“邻里文化”，目的也是为了大幅度提高业主的满意度和幸福感。
为了实现上述目标，金科物业首先意识到社区建设必须要从硬件建设抓起。自2010年开始，金科物业已开始打造 “全国最安全社区”行动，从“人防+技防”双重安保方式，“夜间软底鞋巡逻”等构筑起了“360”安全管理体系。
2012年，金科物业又在全国率先推出了流动客户服务平台，开创电瓶车用于社区物业服务的先河，为业主提供住户咨询、报事接待等便捷周到的服务，实现了金科物业客户服务前置及延伸，让每次的服务时间缩短10分钟。
同时，金科物业还率先导入CMM系统-色系化管理，从重要性、安全性、操作流程三个维度将颜色使用范围进行细分，红黄绿等每个颜色各有其不同的提示意义，不仅美化园区，还有效起到了安全警示作用。
此外，金科物业的“智慧社区”建设也正在同步推进。全面推进CRM系统的使用，利用大数据实现集热线中心、票务系统、旅游团购系统、租售系统等服务功能为一体的信息化平台。
到今年7月，金科物业官方微信“金科大社区”上线，涵盖时事资讯、线上游戏、通知报事等丰富内容，让业主更为便捷的了解到与之相关的生活服务资讯，一个智能化大社区正在逐步成形。
除了硬件建设创下全国多个领先之外，金科物业在软件建设上也不甘落后，甚至可能较为超前。
早在2008年，金科物业已在全国首次倡导起了“隔壁邻里文化”建设，而当时及随后几年的楼市行情是房价一骑绝尘，再度暴涨，多数房企忙着卖房赚快钱。
对于金科物业笃定的“务虚”做法，在其他房企看来，当时似乎多少有点不合节拍。不过，前述品牌部负责人强调说，“失去人心，就会失去客户。”
笔者注意到，过去几年中，围绕项目交房、小区配套规划、物业服务等内容，不少项目的业主维权事件频频发生，这些事件还牵扯到年度销售排名全国前列的一线品牌房企。
前述品牌部负责人还介绍说，当前金科物业以 “邻里万人旅游、邻里万人运动会、邻里万人踏青、邻里万人艺术季、邻里万人团购季和邻里万家宴”为代表的六大“邻里万系”活动，以及以“敬老、爱妻、亲子、惜己、睦邻”为主题的社区文化活动，越来越受65万金科业主的欢迎。
“‘邻里万系’活动自2009年推出以来，每年定期举行，累计参与人数突破30万人次，业主满意度达到98%。”上述品牌部负责人补充说。
随着物业成本的不断上涨，各大物业公司也纷纷提价，但不断遭遇业主的抵制，不满情绪较多。实际上，这种不满或抵制情绪主要是业主认为他们的付费成本与其所享受的服务不能匹配。
上述品牌部负责人表示，“金科物业成功上调物业费之后，收缴率仍能保持在95%左右。”
与地产主业同步扩张
与母公司金科股份一同诞生于1998年，如今经过17年来的岁月积累，金科物业也茁壮成长，成为金科股份旗下具有独立法人资格、一级资质的物业服务公司。
当前不少物业公司试图 “轻资产化”，恨不得甩掉一切吞噬利润的各种成本，但金科物业以5000万元自有资本实力，吸纳了超过6400人的员工团队。
在金科物业看来，打造智慧社区绝不能仅仅依靠社区智能化，就可以解决业主的一切问题，尤其是打造邻里文化，更需要专业的物业服务人员登门了解业主的诉求，搭建起业主良性互动的桥梁。
笔者从金科股份2013年及其今年半年报发现，去年金科股份的物业管理营业收入3.08亿元，同比增长45.04%，主要得益于物业管理项目增加，而今年上半年物业管理实现营业收入约1.67亿元，同比增长34%。
实际上，金科物业的高增长与金科股份的全国化扩张几乎同步。伴随着新的战略发展机遇期到来，金科物业所管理的物业形态已涵盖住宅、写字楼、商业、酒店会所、高校、政府部门办公楼等诸多物业类型，管理方式从委托管理到顾问管理。
上述品牌部负责人还透露，金科物业外接社区项目已达30个，这也就是说，金科物业除了能够服务好金科自己的社区之外，还有余力承接外来房企的社区项目。
笔者注意到，比如重庆大宇地产开发的“里面”项目对应的物业公司就是金科物业。对此，金科物业负责人解释说，公司除了为业主和客户提供完善的社区配套、“4+2”智慧社区体系之外，通过优质的基础物业服务和延伸服务的开展，将极大地提升所服务物业本身的资产价值，实现销售溢价的最大化。
“对比金科项目周边的同类项目，其物业价格一般超过周边同类产品10%~30%。”金科物业负责人强调说。 （文/杜欢）
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