物业管理公司向来被视为地产行业下游，相比近20年来地产行业的持续高毛利，物业管理公司无论规模还是利润率都显得非常鸡肋。但2014年登陆港股的首只“物管概念”股彩生活（1778.HK）却录得强劲上涨：上市不到2个月，股价最高涨幅超过100%，近来经历调整，也较上市股价上涨55%。过往几年，彩生活以低价策略收购了大量物业管理公司，并首创物业公司O2O模式，公司管理层多次对外界称，将颠覆原有的物管盈利模式，不排除未来采用“零物管费”模式。
彩生活被投资界视为O2O第一股，主要是其依托所管理的上千家小区，以物业管理为基础，聚拢住户人气，力图搭建一个运营平台，打通线上与线下的客户服务，并引进联营商家。而公司近几年的快速扩张，也给这个故事赋予了无限的遐想空间。
见习记者 张筱翠
2月4日彩生活（1778.HK）宣布和奇虎360合作拟打造智能家居保安服务系统，同时亦将共同引进保险公司为住客提供保险服务。作为国内首家赴港上市的物业管理公司，彩生活与同行似乎玩的不是一个花样：其独立开发的彩之云APP将传统物业管理服务搬到线上，号称拥有20万活跃用户，奋战距离消费者的“最后一百米”。也正因为如此，周鸿祎、曾李青等IT创投界大佬在其股东名单中出现。
数年来，彩生活以低管理费迅速参与社区招标，2014年半年报显示，其毛利率、净利润率水平却远高于老大哥万科物管。精简人数、节省费用是彩生活的另一面，物业服务质量下降、业主频频投诉等问题时有发生，作为一个以圈住服务对象为主要诉求的公司，如何在业务快速增长与服务质量之间保持一定的平衡？
社区O2O试水阶段
最大想象力或在社区金融
根据彩生活2013年年报，公司三大主营业务分别为“物业管理服务收费”、“佣金及交易费”、“社区租赁、交易及其他服务”，分别占比为58.7%、22.15%、19.15%，被资本市场认为具备想象空间的反而是主营业务中最小的一块：社区衍生业务及其背后的O2O模式。与其他需要地面推广的O2O运营不同，由于占据了小区入口，彩生活天然拥有业主群体，并拥有真实、详尽的客户资料。
彩生活讲的是这样一个故事：通过彩之云APP，可以将物业管理费、停车费、投诉报修等传统物业管理服务搬到线上，互联网产品最重要的不是注册用户数，而是活跃用户数，因为该数据体现产品的使用黏性。为此，中国基金报记者采访到彩生活内部人士，他表示，“彩之云目前的注册用户有100万左右，但是活跃用户较2014年中增加了一倍”。按照2014年季报数据，截至2014年6月30日，社区服务手机APP软件注册用户50万，活跃用户为20多万，以公司目前管理物业项目570家计算，目前每个小区平均活跃用户为350名，这一数据，离规模化运作尚有较大距离。
一位不愿署名的房地产行业研究公司总经理表示：“彩生活目前尝试社区O2O的最大优势在于具备先发优势，但是其彩之云APP上的活跃用户不高，如果仅仅是将传统物业服务搬到线上是不够的，最重要的是公司盘活用户的运营能力，如果没有运营能力，注册用户不能实现价值转化，我个人觉得APP上面的应用和服务有些大而全，没有聚焦点，彩生活有大量业主的信息和资料，具备天然的推广优势，但是公司的运营能力确实有待观察。”
“社区O2O我觉得最大的想象空间或在社区P2P，P2P最大的风险在于借贷人的信息不透明，但是社区P2P可以有效避免这一问题，基于社区信任机制下的社区金融未来将有巨大的发展空间。”深圳市创东方投资总监张宸表示。
但也有观点认为，社区金融作为十分专业的金融领域，以门槛较低的物业管理起家的彩生活可能难以驾驭。“彩生活本来是以门槛很低的物业管理起家的，虽然在彩之云的平台上引入E理财，看起来符合现在发展的潮流，但如果想涉足理财领域，需要十分有吸引力的金融产品和十分专业的团队，金融行业的门槛很高，这并不是彩生活的业务强项，个人并不看好。”上述不愿署名的房地产行业研究公司总经理还表示。
互联网思维增客
实际服务减客？
过往几年，彩生活一直处于快速扩张期，公司营业收入从2011年的1.4亿快速增至2013年的2.33亿元，据券商预测，2014年有望完成4.97亿元收入，主要原因就是积极拓展管理项目数，快速圈地，2014年中公司管理面积已达2亿平方米，兴业证券、方正证券预测，2015年公司的管理面积将大幅提升至3.5亿平方米左右。这一扩张模式，使人想起互联网“圈客户”的方式。
“彩生活是花样年互联网思维的产物，互联网思维模式中最重要的是用户数量，我们现在做的就是要迅速圈定消费者，把公司物业管理的规模做大，在这个基础之上再去尝试新的业务。”彩生活内部一位不愿署名的员工对记者表示。
但与互联网思维不同，彩生活的毛利率却高于业内同行，定期报告显示，2014年上半年公司毛利率为66%，比2013年上升超过10个百分点。而其管理的物业公司，主要采取的是酬金制，即物业公司一般先提取物业费的10%作为利润，其他费用再根据实际运作实报实销，有别于其他地产公司的包干制。而具体运作上，彩生活则通过智能化的信息设备，一方面可以提高物业管理的服务质量的稳定性和标准性，从而使业主满意度得到提升；还可以提高人力资源的绩效，优化公司物业管理业务的运作成本，提高公司的盈利空间。
物业服务外包节省成本、实现规模快速扩张的发展战略下，也面临物业服务质量下降、业主频频投诉的尴尬境地。
“我所在小区就是彩生活的物业，但是小区的物业管理给我的生活带来了很大的不便，据我所知邻居投诉不少。”深圳一位居于彩生活物业管理的小区居民向记者反映，实际上，互联网上关于对彩生活物业服务低质量表示不满的网友也不在少数。
但是一位不愿署名的机构者投资者认为这是发展中必然出现的问题：“对于大型房地产商而言，物业管理业务都是微利的，但是彩生活通过外包的形式将物业管理业务实现盈利，这已经是行业发展的突破，大方向并没有错。前期我也听到一些业主投诉，但是任何一个行业、一个公司一旦有了用户基础，就相当于有了庞大的立足于市场的发展根基，但是公司未来要做大做强，肯定要发力提高服务质量的。”
扩张停不下来
高毛利运作模式、快速扩张的业务，令彩生活在普遍低估值的H股仍然保持高市盈率水平，目前市盈率为56倍，外界认为，未来公司在保持高速收购、高毛利的情况下，才能消化如此高的市盈率水平。而另一方面，彩生活的O2O活跃用户数也是分析师们关注的问题，方正证券地产行业分析师张常新认为2015年彩生活将有大幅度的业绩提升，合理估值应为101.6亿元，对应目标股价为12.7港币，不仅如此，张常新还在研报中对彩生活各块业务予以较高估值。他预计2015年彩生活物业管理收入将达到3.72亿，同比增长44%，给予物业管理业务20倍的PE，估值33亿；预计2015年工程业务收入将达2.59亿，同比增长95%，给予工程服务30倍PE，估值15亿；预计2015年增值服务将达到2.1亿，同比增长102%，认为未来三年增值服务业务将维持高速成长是大概率事件，给予40倍的PE，估值53.6亿。增值服务从尚未盈利一下达到2.1亿，对于彩生活来说，紧靠快速圈地是远远不够的，服务好业主，才是平衡之道。
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