公共商业物业管理——优化运作 追求共赢
Public win-win commercial property management
业主和商家，加上顾客人气，是商业物业的主要构件。物业管理技术含量不高，亦无资金优势，凭借人力密集劳作，虽处于商城运行中身处不可或缺的光荣位置，但往往被看作“小伙计”，在商城事务上没有多少话语权。业主、商家、顾客都是物业管理的“上帝”，相对物业管理公司三者都是庞然巨人。然而，“上帝”之间经常有矛盾，物业管理身处其中经常发挥四两拨千斤的中间人、协调人作用。因此在商业物业管理中，物业公司照样可以赢得“商业物业管家”的信任和尊重。本文将带领各位读者一起探讨如何在优化运作，追求共赢中取得公共商业物业管理事半功倍的效果。
商家是商业物业的灵魂，商家活，大家日子都好过，商家旺，大家才可能赚钱，因此做好商业物业管理，首先要有共赢理念。
业主和商家是互为条件互相依存
业主和商家是互为条件互相依存的关系，一家赚走全部的利润，其他人仅仅维持生存甚至亏损，不可能维持长久。共赢才是赢，做旺商业物业需要调动各类商业精英的积极性，共创优势、共享成果。华强北商业铺位是名副其实的“寸士寸金”，现在这里的月租金已达到每平方几百元甚至千元以上水平。这样丰厚的租金并非全部属于地产业主——业主的租金远远低于这个标准，有的甚至五分之一还不到。这符合级差地租的原理，超级利润是多方分享的。商业物业的第一手，除了有品牌有资金优势的大型商家可能拿到外(也是用相对低廉的价格拿到)，多数情况是专门经营商业物业租赁的中间人拿到，他们通过策划、包装，然后才分租给中、小经营者。但租金中间差价的巨大空间，使商业策划经纪人等商务精英分子异常活跃，各种专业市场前赴后继不断涌入。正是这样，使得华强北商家每天都在“优胜劣汰”，总量不断增加，档次不断提升。
商业物业管理在正确处理好与业主、商家关系的同时，必须一手托两家，在业主和商家间充当润滑剂，积极发挥协调作用。当然物业管理功底扎实，服务优质是前提。在商城物业管理中，物业管理的一个重要职责是帮助业主转变“主人意识”，共同为商家提供服务。“托”首先是帮的意思，托两家即帮两家。我们在商业物业管理过程中，经常遇到商家因一时资金周转困难或市场萧条暂时付不了租金，或者物业需要大修或翻新改造，业主不愿意全部出资等情况，经常为利益闹得翻脸甚至剑拔弩张。物业管理公司身处弱势地位，与其中任何一方都有利害关系，处境十分微妙。这种情况是危机，也正是物业管理公司体现卓越价值的时候。在商业物业管理过程，优秀的物业管理员工能非常敏锐地察觉这类问题，懂得如何消除对立情绪，将这“巨人”间的冲突降至最低。
其次，“托”又有连接、调解的意思。物业管理是业主和商家的中间人，同时也是“商会”和“业主委员会”天然的联络人，业主和商家在利益分配的矛盾冲突，物业管理只要用心调解，就可以发挥四两拨千斤的作用。笔者曾经历过这样一个个案：地产商为了引进某著名跨国商业零售巨头入场，将整整三栋商业裙楼以很低廉的价格出租给它，该商家入场作简单装修后，大约将30%场地和柜台高于发展商出租价格几倍甚至几十倍出租了，这意味着它使用的几万平方米商业物业不仅没有成本，甚至还从中赚了不少租金。地产商要求修改合同，仅同意商家转租柜台而不同意转租整间物业，双方互不退让形成僵局。这时候物业管理公司出面做工作，甚至找政府出面帮助调解，让业主意识到商家超级获利来自于超级品牌的号召力，从而采取同意逐年增加租金的让步，很快达成共识，避免了危机。业主委员会和商会两组织并存是商业物业特有形式，物业管理要妥善处理与二者的关系，积极发挥沟通协调作用。
业主委员会、商会、社区管委会、物业管理处，其中任何一方开会，都邀请其它方面派代表参加，必要时甚至召集联席会议。大家都有这样的共识：商业物业是共赢或者共输的游戏，精诚合作是大家的惟一选择。
公共商业楼宇的管理方式
公共商业楼宇应实行统一的专业化管理。但在具体的管理决策上应设立公共商业楼宇管 理委员会。因为公共商业楼宇管理内容虽包括物业管理、物业形象的宣传推广和对经营者的分类、选择与管理，但不涉及具体的经营问题。物业管理公司不拥有所管物业的产权，因而不具有物业的经营使用权。它只是受物业产权人的委托对物业及设施、使用人的经营行为进行管理，以保证公共商业楼宇良好的经营环境和经营秩序，使经营者的生意好做。公共商业楼宇本身是一个整体，由于多家经营，各经营者经营活动的许多方面需要协调一致，而物业公司并不参与经营，无权介入各经营者的经营活动。因此，要保证管理的有效性，应该组织由工商管理部门参与、经营者代表组成的管理委员会，对公共商业楼宇的公共事务进行管理。管理委员会由全体经营者投票选举产生，代表全体经营者的利益。日常工作可以由一个执行机构负责，重大决策由管理委员会共同决定或者由管理委员会召开全体经营者大会讨论决定。这样一来，公共商业楼宇的管理者就可以通过管理委员会间接地对各经营者的经营活动进行协调和管理。
公共商业楼宇管理委员会工作要点
第一，制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的经营行为。
第二，开展公共商业楼宇整体性的促销活动。如筹资、委托制作宣传公共商业楼宇的商业广告，举办节假日削价展销会，组织顾客联谊活动，以公共商业楼宇名义赞助社会事业等。带旺人气，吸引顾客。
第三，协调公共商业楼宇各经营者的关系。管委会可以通过共同订立的章程，规范每个经营者的经营行为，协调各经营者之间的关系。如：不得欺行霸市，不得进行不公平的竞争;统一营业时间，不影响他人营业;各自负责管好店铺门前卫生等。经营者在经营上发生的矛盾、纠纷，也可由管委会调解解决。
第四，开展一些经营者之间的互帮互助工作，如互通信息、互相提供融资方便等。
第五，协调管理者与经营者之间的关系。一方面，公共商业楼宇管理者可通过管委会来达到统一组织、协调经营者经营的目的。另一方面，管委会又成为经营者与公共商业楼宇管理者之间对话的桥梁和中介。
第六，与工商管理部门配合，严格执行《消费者权益保护法》，严厉打击假冒伪劣产品，维护公共商业楼宇的形象。
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