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保利物业赴港IPO获批背后,物业再掀分拆上市热潮

2019-09-23 19:19 来源:界面 阅读:人评论

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文|谢斯临

物业拆分上市的热潮又来了,或者说,一直都没结束。

9月17日,保利地产(600048.SH)发布公告称,其全资子公司保利物业发展股份有限公司(以下简称保利物业)全资子公司保利物业于境外上市事项已获中国证监会核准。保利物业将发行不超过约1.53亿股境外上市外资股,每股面值人民币1元,全部为普通股。

完成本次发行后,保利物业可到香港交易所主板上市。换言之,保利物业目前仅需等待香港证券及期货事务监察委员会、香港联合交易所有限公司等核准之后,就可正式在港股上市交易。这距离4月11日保利物业宣布正式摘牌新三板,不过短短数个月。

根据8月6日港交所披露的相关资料,截至2019年4月30日,保利物业合同管理面积达3.71亿平方米,在管面积为1.98亿平方米,遍布全国136个城市,管理着549个住宅社区及268个非住宅物业。

保利物业拥有物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务3条业务主线,2019年前四个月录得营收17.18亿元,其中主营业务物业管理服务为12.11亿元,占比70.5%。

从在管规模来看,保利物业成功上市后,将跻身成为第三大上市物业公司,仅次于彩生活和碧桂园服务,高出目前排名第三的雅生活近5000万平方米。

保利地产并非是今年唯一一家选择拆分物业上市的房企。9月9日晚,时代中国宣布,将物业板块时代邻里股份进行分拆并冲刺港股IPO。根据港交所披露的招股书,截至2019年6月30日,时代邻里共拥有210个在管项目,在管面积近4270万平方米。

9月19日,中航善达也发布公告称,中国证监会正式受理中航善达收购招商物业100%股权申请。4月15日,招商蛇口发布公告称,筹划支付现金协议受让中航国际控股股份有限公司持有的中航善达22.35%股份,及以持有的简称招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份。

公开资料显示,截至2018年底,招商物业在管物业500多个,服务面积超过7500万平方米。另一方面,中航善达2019年半年报披露,截至 2019 年 6 月,中航物业全国物业管理项目 613 个,管理面积 7634 万平方米,业务辐射到珠三角、长三角、华中、华北、华南各个区域。

也就是说,此次重组完成后,招商物业在管物业面积将达到1.5亿平方米,在管项目将超过1113个,各项指标直追行业龙头。

蓝光发展(6.170, -0.12, -1.91%)旗下蓝光嘉宝以及鑫苑物业、银城生活服务、鸿坤物业也分别在今年递交招股书,谋划冲刺港股IPO。

物业拆分上市的热潮最早始于2014年6月,彩生活从母公司花样年实现分拆,成功在港股上市。作为首个上市物业公司,彩生活发行股票2.50亿股,每股发行价3.78港元,共募集资金金额9.45亿港元。

彩生活的成功增强了市场的热情,从此开始不断有房企拆分物业板块进行上市。2015年1月,中海物业成功赴港上市;同年11月,中奥到家作为首家独立第三方物业公司在港交所敲钟;2016年7月,绿城服务发行股票7.78亿股,每股发行价1.99港元,共募集资金金额15.48亿港元。

“宇宙房企”碧桂园旗下的碧桂园服务在2018年6月成功实现港交所敲钟,上市首日市值高达281.5亿港元,跻身当时物业公司第一股。据不完全统计,截至目前已有彩生活、雅生活、碧桂园服务、绿城服务、永升生活服务、奥园健康、佳兆业美好、新城悦、中海物业等14家物业公司实现上市。

与此同时,还有大量房企正筹备分拆物业上市一事。世茂总裁许世坛曾在公开场合透露,旗下世茂物业完成转型并更名“世茂服务”后,预计将于2021年分拆上市。今年9月,财经媒体蓝鲸报道,正荣集团计划将旗下物业管理业务在香港上市,可能集资约1亿美元。

物业分拆上市一方面可为母公司造血,在融资环境普遍缩紧的当下,缓解房企资金压力;另一方面,是因为进入“白银时代”的房企不断寻求在原有业务上进行创新与突破,物业管理被认为是“被忽略的蓝海市场”,巨大的存量市场空间背后拥有庞大的业主群体。

在规模为王的年代,收并购能够带来规模的快速扩张。因此,上市后进行融资成为物管公司新的诉求。资本市场对此也颇为认可,部分物业公司上市后所获得的市盈率远远高于母公司的市盈率,彩生活市值甚至超过其母公司花样年。

不过,众多上市物业公司仍极其依赖母公司实现管理面积高增长,物业公司还在寻找新的突破点。作为行业龙头的万科物业、龙湖物业则多次否认有分拆上市计划。

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