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一片大好形势之下，房企也在纷纷拆分物业板块谋求独立上市，以期借助资本实现规模的快速翻增。已上市物管公司也不遑多让，抽水配售募集资金尽早抢占更多市场份额。
一场突如其来的卫生事件让物管行业受到挑战的同时，也带来了资本对这一行业的价值重新发现。
从时代财经统计的2020年上半年物业股涨跌榜来看，在27家上市物管公司之中，仅有5只股价在上半年出现下降，22家上市企业股价出现上扬，平均涨幅在52%左右，市值共飙涨1209亿元。
一片大好形势之下，房企也在纷纷拆分物业板块谋求独立上市，以期借助资本实现规模的快速翻增。已上市物管公司也不遑多让，抽水配售募集资金尽早抢占更多市场份额。这是一个还在不断发展中的市场，尽早入场就能抢占更多先机。但行业集中度不断上升也成为共识，行业分化的现象已经开始初步显现。整个板块市值高涨的另一面，是今年新上市的几只蚊型物业股始终面临破发的尴尬局面；在积极对外收并购的同时，上市物管公司层面的合作开始变得越来越频繁。
银城生活服务(5.66, 1.12, 24.67%)市值半年翻3倍
物业股当之无愧是今年上半年资本市场追逐的热点。涨幅最大的银城生活服务股价在半年之内疯涨195.13%，市值从4.11亿港元升至12.13亿港元，几乎翻了3倍；紧随其后的是中奥到家，上半年涨幅为183.71%；排在第三位的是旭辉关联物管公司永升生活服务，涨幅为150.95%。
与此同时，上半年行业内出现了首家千亿级上市物管公司。5月12日碧桂园服务市值首破千亿，市值一度高达1047.9亿港元，之后虽有回落，但基本维持在千亿上下浮动。涨幅榜前几家上市物管公司以具有成长潜力的中小型企业为主，它们背后的关联地产公司增长强劲，可以获得持续性的物业管理面积输送，具备强劲的业绩增长预期。而碧桂园服务、雅生活服务、保利物业、中海物业等头部物管公司，在资本市场的表现更为稳定，涨幅水平基本与板块整体水平一致，在50%左右浮动。
不过，即使大部分物业股走势强劲，但行业也在不断分化。上半年，兴业物联、烨星集团、方圆房服集团、浦江中国、彩生活五家物管公司在一片大涨之中股价出现下跌。浦江中国及彩生活两家均属于上市较早的物企，上半年股价表现或受2019年业绩表现不佳影响。
烨星集团与兴业物联则是2020年3月前后脚上市，共同之处是两家均属于“蚊型”的迷你物业公司。截止2019年末，烨星集团在管面积为490万平方米，当期新增在管面积30万平方米，为同期新增面积最小的物业股；另一方面，兴业物联的在管规模更小，在管面积仅有240万平方米，仅为前者的一半。有证券业人士向时代财经表示，资本正在用脚投票，市场更加看好业绩确定性强，收入、利润结构合理，有增长潜力的公司，这些既无前景又无增量的迷你物业并不受“宠”。
另一方面，兴业物联、烨星集团、方圆房服集团，甚至包括涨幅并不明显的建业新生活，都是在今年3月到6月上市，这段时间内物业整体板块备受资本青睐，新股上市前期基本都遭遇投资者热捧。汇生国际融资总裁黄立冲向时代财经表示，在资本热潮之下，这些公司在发行的过程当中发行价估值明显过高，但在管面积短板以及刚踩上市标准线的盈利水平，仍是逃不过的基本面，随着时间推进，其价值也会逐渐回归。
最好的时机：半年7家敲定上市
除去已经成功上市的4家物管企业之外，接下来还有金融街物业、弘阳服务、正荣服务三家企业通过了港交所聆讯，将于7月正式上市。这样算下来，今年上半年已有7家物管公司敲定上市。相比之下，被誉为物业板块上市高峰的2019年全年成功上市的物管公司仅10家。
据中国指数研究院预计，在资本的助推下，年内将有至少12家物业公司将在港交所成功上市，而且在未来两年内，上市物业公司数量将超过50家。物业股上市进程被大大加速。黄立冲向时代财经解释到，目前由于卫生事件原因，打乱了很多企业的申请程序，很多企业的财务报表非常难看，迫使很多正在筹划上市的企业选择延期。但对于物业行业而言，只要不出现大量业主拒缴物业费的情况，从财务角度来讲，受卫生事件影响就相对较小。
“在这样的大背景之下，港交所在审批的时候大量资源腾出来可以用于审理物业股的上市流程，物业股的上市进程有一定加快。”正是因此，刚刚过去的一个多月，也成为了物管行业的递表高峰。
据时代财经统计，从5月底到6月这段时间内，就有荣万家、合景悠活、佳源服务、世茂服务、第一服务、卓越商企服务、金科智慧服务等7家物管公司正式向港交所提交招股书。而接下来，包括华润、禹洲、朗诗等多家房企纷纷传出分拆物业上市计划。从某种角度上来说，目前正处在拆分物业上市的最好时机。
卫生事件冲击之下，中央不断出台量化宽松政策，助力经济发展，市场上资金相对充沛；与此同时，在经济波动之中，大量行业受到影响，风险提升，具备较强稳定性的物业行业成为了资本的宠儿。黄立冲认为，“如果能在这个时候成功上市，PE相对而言比较容易做到一个较高的水平。”
抽水配售，并购扩张频发
面对不断涌进来的新竞争者，已上市的物管企业也有自己的动作。从目前市场的反馈来看。规模仍是衡量一家物管公司的重要指标，扩大管理规模和增大市场份额仍是上市物管企业发展的主旋律。
业内的普遍共识是，物管行业的整合分化是个大趋势。随着龙头物管公司在管面积不断增加，大型品牌物业与其他物业公司的规模差距会逐步拉大。在行业还未进入竞争残酷的红海市场时，尽早抢占自己的市场份额成为一致选择。但单靠地产母公司输血或者招投标，效率明显不够，对外收并购扩张成为业内主旋律。
上半年，奥园健康、时代邻里、蓝光嘉宝、碧桂园服务、永升生活服务等多家上市物管公司对外收并购动作频频。如4月23日，奥园健康宣布以2.479亿元收购乐生活80%的权益，收购完成后，奥园健康将新增在管面积2263万平方米，奥园健康物管规模直接实现成倍增长。
不到一个月时间，奥园健康再度以3700万元收购宁波宏建物业服务有限公司65%股权，增加241.3万平方米管理面积。与此同时，绿城服务、中奥到家、永升生活服务、佳兆业美好等上市物管公司也纷纷开始配股融资。物管公司一般拥有较为稳定的现金流，并不需要依靠外部融资补充现金流，募集资金最重要目的就是为将来并购、对外投资储备资金。
4月24日，绿城服务公告按8.38港元/股向龙湖配售约1.55亿股，募资约13亿港元；两个月后，绿城服务再度按每股价格10.18港元配售约2.67亿股，募资26.93亿港元。筹备完资金的绿城服务，将触角伸向另一家上市物管企业中奥到家。6月14日，中奥到家向绿城服务以每股0.98港元配售3692万股，募资3600万港元。
10天后，绿城服务耗资2.21亿港元向市场收购中奥到家1.23亿股，一跃成为公司第二大股东。在收购完成后，中奥到家将与绿城服务成立合资公司，其中绿城、中奥分别持股70%和30%。双方进一步约定绿城服务优先将不承接的物管项目推荐给中奥，并将委聘中奥承接其清洁、保安、保养及电梯维护等外包业务，预计此举从2021年7月后将直接为中奥带来每年至少3亿的收入增厚。
值得注意的是，绿城服务与中奥到家这种上市公司层面的股权合作实属首次。在竞争越来越激烈的物管行业，物管公司之间合作形式不断被扩宽，上市公司层面的合作或将成为趋势。
