物业费调整，历来是小区物业管理的敏感话题。在过去，一旦要调物业费，不是业委会“下台”，就是物业公司被“炒鱿鱼”。然而，在物价指数不断飙高、人力资源成本不断攀升的市场环境中，小区物业费常年的“坚挺”并非完全是一件好事情，物业公司负债接盘、亏本运营的案例比比皆是。
在新修订的 《上海市住宅物业管理规定》出台后，物业费的 “坚冰”逐渐被打破——物业费可由业主大会与物业公司协商确定。位于普陀的绿洲城市花园在此之前便进行了有益尝试，三年之内连续两次上调物业费。
调物业费别人不敢“碰”
位于普陀区胶州路上的绿洲城市花园小区共分三期开发，一期、二期的日常物业管理由联源物业负责。虽说都叫“绿洲城市花园”，但整个小区被胶州路一分为二，实际上就是两个相对独立的小区。昨天，记者走入这个上世纪90年代末就已交付入住的小区，发现该小区外墙不但没有明显的斑驳，就连小区内部的绿化也都像新近栽种的，丝毫没有陈旧之感。
小区物业经理王燕告诉记者，小区物业每年都会给小区添置一些新设施，做一些实事，包括外墙粉刷、小区绿化增补等。“这些都是我们每一年的计划动作，不是物业费涨了才这样做的。更重要的是，这部分改造、修缮的费用是从停车、户外广告等公共收益中支出的，与物业费并无太大关系。 ”
从2002年刚进驻时的1.5元/平方米·月，2007年调至1.6元/平方米·月，再到2010年的1.8元/平方米·月，绿洲城市花园的物业费在三年间历经两次大调整，通过率都接近90%。
高企的生活物价、消费指数，加上不断调高的人力资源成本，一直将物业管理企业推向亏本的边缘。而物业费上调，历来是别的小区想“碰”而不敢“碰”的话题。 “过去业主有两大忌讳，一是上调物业费，二是补交维修基金。 ”一位拥有多年业委会管理经验的圈内人士如是说，“实际操作过程当中，物业费每调整一次，往往会在小区内引起轩然大波，其难度接近于‘不可能完成’。 ”那么，绿洲城市花园是如何能以高通过率完成这一“不可能完成”动作的呢？
让物业企业运营享有微利
张鹤鸣，现任绿洲城市花园业委会主任，担任这一要职已有七八年了。谈起这两次物业费的调整，张主任明确地亮出自己的观点：“长期让物业公司亏本运营，小区物业肯定做不好。 ”
“我们当时明确，哪怕要调物业费，涨也要有一个度。 ”张鹤鸣将2007年从1.5元调整至1.6元的举动形容为“小步跑”。在业委会的督促下，物业公司拿出详尽的物业费调整方案，包括上一年度的报表，双方一同分析，最终业委会定下调价方案，通过业主大会、下发征询表等方式，交由全体业主讨论，通过率在90%以上。 “当时的考虑是，要让物业企业在最低保障线上维持正常的运营，并享有微利。 ”
物业低成本运营影响招工
2010年，本市最低工资标准调至960元，物业费调整话题再度被重提。有了三年前的经验，张鹤鸣所在的业委会，与王燕所在的联源物业，对这次调整更有信心。
在下发正式征询表之前，物业先进行摸底。经过与业委会协商，双方初步定调——为应对不断飙高的生活、人力成本，调整步伐要更大一些。
“我们当时提出，涨上去的这部分物业费，必须加给一线作业的‘四保’人员；给保安、保洁、工程等一线工人的工资，必须略高于最低工资线，便于小区招工。”张鹤鸣坦言，近些年物价、人力成本上涨确实太快，物业费调整也就“理所当然”。
“即便如此，也要向全体业主广泛解释、沟通。”去年底，全体业主以87%的通过率，顺利使小区物业费由1.6元调至1.8元。每到固定时间点，王燕及其物业管理团队都会把自身经营的账目张贴在小区内，涨上去这部分物业费究竟花在哪里，一目了然。
物业费标准可协商确定
记者在采访中了解到，最让物业公司“郁闷”的是，物业费标准长年未动。该标准在2003年制定、2004年正式颁布实施，那时的月最低工资标准为650元，人力成本占物业成本60%；现在，这两个数字一个上调到1280元，另一个则要占90%。
“在商品房小区的物业费收缴率还较乐观，但有的售后公房小区物业费标准太低，影响物业企业服务质量。”该人士指出，物业服务质量下降，业主不满意，物业费更不愿缴了，从而形成恶性循环。进而导致部分物业企业在合约到期后主动“退场”。
好在，这一矛盾在今后可有解决之策。今年4月，新修订的《上海市住宅物业管理规定》正式颁布实施；6月，市政府批转市住房保障房屋管理局关于实施《上海市住宅物业管理规定》若干意见的通知，明确住宅物业管理区域已组建业主大会的，由业主大会与物业服务企业按照质价相符的原则，协商确定物业服务内容、物业服务收费标准和收费方式，并在物业服务合同中予以约定。
