物业管理“分等收费”执行 专家:操作有待统一
周六，位于杨浦区五角场300街坊的三湘世纪花城小区完成了一次“壮举”―――业主大会以新的分等收费“菜单”为标准、通过公开招标选聘了自己的物业管理公司，三湘世纪花城也由此成为上海住宅小区中向物业“点菜”的先行者之一。
住宅小区：“点菜”中获益
据三湘世纪花城业主委员会有关负责人介绍，自小区首届业委会于去年5月成立后，就开始考虑物业管理方面的问题。“小区目前有二十几幢楼，既有住宅又有商铺、办公楼，前期物业管理是由两家公司分别负责居住和非居住物业，但由于同属一个物业管辖区域，所以只需要一家物业管理公司，我们便从去年11月开始筹备公开选聘一事。”
为了做到公开、公平、公正，三湘世纪花城业委会聘请了沪上专业顾问机构上海业伟业主咨询服务有限公司担任自己的招标代理。去年12月初，小区在房地资源网上刊登了招标公告，一下子就吸引了13家物业管理公司前来报名。
“三湘世纪花城业主大会为自己小区选择的物业服务标准是不低于分等收费办法中规定的4级标准，物业管理费报价则不能超出现行的价格。”业伟公司总经理刘生敏向记者介绍，“为此，我们设立了评标委员会，设置了资格预审程序，还让这些物业管理公司去小区实地考察，最后确定了5家公司入围竞标。”
开标结果，上海三湘物业管理有限公司以87分综合最高分中标。评标委员会讨论认为，三湘公司具有四大优势：一是履约保证金最高，20万元，一旦违约就依据违约项目收费扣除；二是报价适中，如多层住宅0.98元/平方米/月，高层住宅1.52元/平方米/月，原来则分别是每月每平方米1.05元和1.60元；三是人员配备较合理，并自愿提供10万元资金改造小区面貌；四是具备品牌优势，承诺的服务内容和标书制作质量也都是最高。刘生敏表示，物业管理费有所降低而服务质量比原来还有提高，显然业主们从分等收费标准中获得了实惠。
据记解，目前沪上住宅小区中准备按照分等收费标准选聘物业管理公司或重新制订物业服务合同的不在少数，今后也会越来越多。
专家：操作仍有待统一
根据分等收费办法要求，住宅小区物业服务“菜单”的制订被分为业主大会成立前后两个时间段。对于小区业主大会成立之前的前期物业管理阶段，是由小区的建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级并拟定收费标准，并需要在发布招标公告或协议价格15个工作日前将拟定的收费标准报物业所在地的区县价格主管部门确认，且在业主大会成立前不得擅自提高收费标准。
而在小区成立了业主大会后，就由业主大会与物业公司根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，并按办法规定协商具体的收费标准，需要时可邀请所在地居民委员会参与协调。从程序上来说，“菜单”的制订可以由业委会或者20%以上业主提出，再交由业主大会审议表决。
现在，物业管理公司比较担心的是“菜单式”收费办法会被僵化地引用，并产生负面影响。一家本地物业管理公司的负责人向记者表示，一些业主可能只是一味地强调低价，所选择的服务不一定适合小区的发展需要；同时，物业公司之间可能为抢生意产生低价恶性竞争，无法顾及企业和行业的发展空间，这些情况于私于公都是不利的。
“业主们和业委会应该懂得物业公司不是自己的敌人，而物业公司也得改改以前的傲气。”在上海业伟业主咨询服务有限公司总经理刘生敏看来，“菜单式”收费办法的出台，是希望保障双方面的权益，让业主能够明明白白消费，也让物业公司可以廓清职责、安心服务。“业主和物业公司是需要相互照顾的两个角色，希望分等收费的实施能把大家的思路也‘校一校’，这样才能促进上海物业管理市场的健康发展。”
文章来源：东方网
