北京：物业收费要议价 能否落实成疑问
物业费议价看似业主增加了话语权，实际更多得益的却是物业公司，由于对成本核定等专业环节，业主无法通过服务档次来套用相适宜的价格标准
酝酿超过一年的北京物业管理新政策终于在2006年元旦正式施行，而原先各方激辩的商品房每平方米0.9元物业费基准价，在新政策中，被以“业委会与物业公司之间协商确定”所取代。按照规定，除了对经济适用房确定了每平方米0.55元指导基准价外，商品房物业费将由业主委员会根据市场情况与物业公司议价决定。
对此，北京市发改委相关负责人在去年岁末发布《北京市物业服务收费管理办法（试行）》时的解释是：“制定一个统一的指导价标准很难平衡几千个小区业主与物业管理企业之间的供求，实行按服务等级定价也难以涵盖现有或今后可能出现的服务内容。因此将商品住宅小区物业服务收费改为实行市场调节价管理。”
物业费议价争议
然而物业新规出台后，对于小区业主能否真正实行议价权利，业内仍表示担忧。北京市汇佳律师事务所的邱宝昌律师是去年7月参加北京物业听证的23名代表之一。他表示，由业主对物业公司进行“市场协商”，存在明显的不公平，也并不具备操作可行性。
据了解，目前在北京4000多个住宅小区中，已经成立业委会的仅有300多个，不足10％。邱宝昌认为，在业委会尚不能成为主流的今天，新出台物业政策并无实行的普遍基础。同时由于目前业委会在成立过程中，大量存在主管单位、物业公司、开发商不配合甚至阻挠的现象，导致大部分业委会的成立遥遥无期，所以“议价”也就成了空谈。
“物业费议价看似业主增加了话语权，实际更多得益的却是物业公司，由于对成本核定等专业环节，业主无法通过服务档次来套用相适宜的价格标准。”由此邱宝昌判断，物业新规可能助长物业公司漫天要价，将使本来就矛盾重重的物业纠纷加剧升温。
同为去年物业听证代表之一，北京大学法学院教师肖江平的观点则温和许多。他认为，北京市发改委虽然是此次物业新政策的政府主要管理部门，但由于办法的制定还涉及到另一家行业主管部门北京市建委，规范地方价格市场虽然是发改委的主要职责，但涉及行业服务等级分档，行业主管部门北京市建委短期内也很难制定出一个标准，因此新政策回避了普通商品房物业参考价，可以视为其对该定价项职能的一种放弃；但他同时委婉地指出，最终结果可能造成物业矛盾空间加大，这一结论与邱宝昌不谋而合。
物业管理成为暴利行业？
不容忽视的是，无论是市场价格的监管者，还是行业主管部门，或多或少承载着来自行业主体的种种压力。去年7月物业听证会上，来自北京的7家物业公司代表联手表示出对低廉价格标准的不满，过低的价格将无法满足物业公司的日常运行，有的干脆表态撒手不干。
“事实上，所谓低价标准无法维持物业公司基本运营的说法并不成立。”邱宝昌向记者分析，作为新政策中经济适用房每平方米0.55元的单价标准，与目前大部分住宅小区服务内容及质量相差无几，经济适用房在购买完毕后，就不存在政府补贴，其消费完全市场化。换言之，每平方米0.55元完全可以满足一个物业公司管理以及生存的需要，而目前大部分住宅小区的物业收费单价都在每平方米1元以上，有的甚至达到了每平方米2~5元，已经成为名副其实的暴利行业。
新的办法中没有设置普通住宅的收费指导标准，邱宝昌觉得遗憾。他表示，尽管不是必须，但这一缺失会将容易发生矛盾的环节还给了市场，最终结果似乎已经可以预见；而肖江平的分析是，物价管理部门并不能完全替代行业主管部门，而行业对于市场从业主体管理确存在各种难度，回避刚性标准可以理解，现在开始试行的物业标准是基于各方利益之下的折中选择。
文章来源：第一财经日报
