深圳新物管条例：故意泄露业主资料罚两万
新的《深圳经济特区物业管理条例》获市人大常委会通过，明年1月1日起施行
故意泄露业主资料罚两万
备受关注的《深圳经济特区物业管理条例》完成修订，经过市人大常委会三审过后，于昨天(25日)在深圳市四届人大常委会第14次会议上获得表决通过，并将于明年1月1日起施行。新《条例》吸收了物权法的一些新的精神和原则，同时对我市物业管理工作中涉及业主权益的几大核心问题均作了更为详细与明确的规定。
改建重建须经与会业主2／3以上多数同意
新《条例》明确指出，物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。在业主大会“门槛”这个焦点问题上，《条例》规定，物业管理区域符合下列情形之一时，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会、通过管理规约、制定业主大会议事规则等：（一）物业出售且已交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上的；（二）首套物业出售并交付使用满两年的。分期开发的物业，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会。新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员和候补委员，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过十七人。关于投票权的计算，《条例》采用了双过半的原则，规定“业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效”。
根据深圳的实际情况，《条例》结合国务院《物业管理条例》和物权法的要求作出规定：业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。业主大会作出的其他决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。
建立物业服务企业诚信档案和诚信风险预警公告制度
《条例》规定，建设单位应当在物业管理区域内无偿提供物业服务用房，包括物业服务设备用房、物业服务办公用房和业主委员会办公用房。物业服务用房应当有独立产权并具有正常使用功能。任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途。
“业必归会”制度是《条例》的一大创新，在审议中得到了委员们的充分肯定。《条例》规定，从事物业服务活动的企业应当具有独立法人资格。物业服务企业应当自取得资质证书之日起三个月内加入市物业管理协会。为加强入会后的管理，《条例》特别规定要求物业管理协会建立诚信档案和诚信风险预警公告制度，对违规的物业管理企业可以给出警告、业内通报批评或者公开谴责等制裁。同时还规定，受到市物业管理协会公开谴责的物业服务企业，两年内不得参加物业服务招标投标，业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。受到市物业管理协会公开谴责的物业服务从业人员，物业服务企业两年内不得聘用其从事应当由取得物业服务相关资格证书的人员从事的工作。
物业服务收费可采取酬金制或者包干制
关于物业服务收费问题，《规定》指出，物业服务收费可以按照国家规定采取酬金制或者包干制的计费方式。采用酬金制方式约定物业服务费的，酬金的计提标准由物业服务企业和业主大会根据供求关系、企业资质、服务内容与水平等因素在物业服务合同中约定。物业服务合同期限为两年至五年。前期物业服务合同具体期限由建设单位和物业服务企业约定，最长至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。
选聘物业服务企业公开招标
《条例》的另一创新，就是规定了“选聘物业服务企业应当采用招标的方式进行”。《条例》指出，要逐步实行统一委托招标代理机构选聘物业服务企业制度。物业服务招标分为公开招标和邀请招标。住宅物业服务招标应当采取公开招标方式。符合下列条件之一时，可以采用协议方式选聘物业服务企业：（一）物业属于单个业主，或者业主人数少于十人且经全体业主一致同意的；（二）物业服务合同到期后，业主大会决定续聘原物业服务企业的；（三）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米，或高层物业总建筑面积低于二万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米，经业主大会决定同意的；（四）公开招标的投标人少于三人的。
物业外墙每5年至少修缮或粉刷一次
在物业使用与维护方面，《条例》规定，物业天面、外墙和楼梯间等设施，应当保持安全、整洁，每五年至少修缮或者粉刷一次，费用从物业专项维修资金中支出。物业影响市容美观或者存在安全隐患的，业主或者业主大会应当按照有关法律、法规规定及时修缮或者改造。
物业服务企业故意泄露业主资料罚款二万
物业服务企业未取得资质证书从事物业服务的，责令退还所收取的物业服务费，处以五万元以上二十万元以下罚款；未加入市物业管理协会的，责令限期一个月内改正，逾期未改的按逾期月数每月处以一万元罚款。物业服务企业聘用受到公开谴责的物业服务从业人员的，处以1至5万元款；转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业管理资质证书的，处以5至10万元罚款。
建设单位、物业服务企业故意泄露业主资料的，由区主管部门处以两万元罚款，并对直接责任人员处以五千元罚款。业主委员会委员、候补委员或者执行秘书故意泄露业主资料的，由区主管部门处以一万元罚款。
建设单位擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，处以10至20万罚款。业主大会、业主委员会擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由区主管部门责令限期改正，并对应当负责的业主委员会委员处以一万元罚款。(记者 陈晓薇)
文章来源：深圳新闻网
