商品房维修基金有了具体使用方法
有关负责人昨日就如何申请使用维修基金答记者问
针对共用设施设备维修及其他易产生纠纷的问题，本市出台商品住宅维修基金使用办法，该办法自今年7月1日起施行
记者昨日从市房管局获悉，为加强商品住宅维修基金管理，本市制订并出台《商品住宅维修基金使用办法》。本《办法》自2005年7月1日起施行。本市自颁布实施《天津市物业管理条例》和《天津市商品住宅维修基金管理办法》以来，全市累计归集、追缴维修基金18.7亿元。随着共用设施设备维修涉及整栋或全体业主，在维修基金发生使用时，费用分摊、确认等问题容易产生纠纷。目前，已出台相关规定中并未明确物业维修基金具体使用程序。如何科学、合理地使用维修基金，解决住宅共用部位、共用设施设备的大修及更新改造等问题日益突出。此次《维修基金使用办法》的出台正是在《天津市物业管理条例》、《天津市商品住宅维修基金管理办法》等有关规定的基础上，结合本市实际情况制订的一套保证维修基金安全使用的可操作性办法。
为了加强商品住宅维修基金的管理，维护业主的合法权益，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，本市制订并出台了《商品住宅维修基金使用办法》，自2005年7月1日起施行。昨日，市房管局有关负责人就广大群众关心的如何申请、使用住宅维修基金等问题回答了记者的提问。
1、《天津市商品住宅维修基金使用办法》的适用范围？
答：凡本市行政区域内按照有关规定统一归集并存入市维修基金专户的商品住宅维修基金使用均适用本办法。
2、哪个主管部门负责对维修基金的使用进行监督？
答：天津市房地产管理局物业管理中心负责对全市维修基金的使用进行监督管理。区县房地产管理局负责对本辖区内物业项目维修基金的使用进行指导监督。
3、维修基金的使用原则是什么？
答：维修基金的使用应当坚持业主集体决策、企业操作、设立专户、核算到套、业主监督的原则，做到公开、公平、安全使用。
4、维修基金使用范围的确定原则和主要内容是什么？
答：维修基金应当按照实事求是、量入为出的原则合理使用。维修基金的使用范围主要包括房屋共用部位大修工程和共用设施设备大修、更新改造工程。
5、房屋共用部位大修工程范围包括什么？
答：房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固的；整幢楼屋面因损坏影响正常使用，需要重做防水或者保温层的；外檐面层脱落、保温层损坏达到整幢楼外檐面积30％以上，影响安全和正常使用，需要修缮的；整栋门共用部位楼地面面层、门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用，需要修缮的。
6、共用设施设备大修、更新改造工程范围包括什么？
答：物业管理区域内路面破损50％以上，影响安全和正常使用，需要整体修复的；整栋门排水管道老化、损坏，需要更新改造的；整体更新改造消防控制系统或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20％的工程；整体更新电梯或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20％的工程；二次供水、排水及消防水泵因损坏影响安全和使用，需要更新改造的；小区围墙或者大门因损坏影响安全和使用，需要整体修缮、更新的。
7、使用维修基金分几步操作？
答：维修基金的使用共11个程序：制定大修更新改造方案、补交差额、业主集体决策、申请使用、受理备案、选择施工企业、签订合同、开户划款、工程验收、账目核减、资料归档。
8、大修、更新改造方案应当由谁来制定，主要内容包括什么？
答：物业管理企业应当按照维修基金使用范围，根据房屋现状以及业主会或者相关业主的意见，制定大修、更新改造方案，包括：大修、更新改造内容；工程预算；涉及户数及按户分摊费用；维修基金缴存余额；大修、更新改造组织方式。
9、如何查询维修基金缴存余额？
答：物业管理企业应当持业主会证明到缴存银行查询维修基金缴存余额，缴存银行应当开出具维修基金余额明细证明。
10、维修基金缴存余额不足时怎么办？
答：维修基金缴存余额不足的，应由业主进行补交。物业管理企业在使用专户开立后，将收齐的维修费用差额一次性存入维修基金使用专户。
11、大修、更新改造方案如何进行业主确认？
答：物业管理区域内共用设施设备维修，涉及全体业主利益的，应当由业主会决策；整幢住宅或者每个栋门共用部位、共用设施设备维修，涉及部分业主利益的，应当由相关受益业主集体决策。
业主委员会应当在物业管理企业的协助下通过召开会议或者按户走访等形式对大修、更新改造方案进行书面确认。大修、更新改造方案应当征得所持投票权三分之二以上的业主书面同意。
经业主书面确认的大修、更新改造方案应当在物业管理区域内进行公示，公示期7天。业主对公示内容有疑义的，业主委员会或者物业管理企业应当认真做好解释工作。
12、物业管理企业到哪个部门办理维修基金使用备案申请？
答：维修基金使用申请由物业管理企业到项目所在地的区县房地产管理局办理，填写《商品住宅维修基金使用申请登记表》。
13、办理维修基金使用申请时，需要提交什么材料？
答：大修、更新改造方案；业主会或者相关业主书面确认证明原件及复印件；公示情况照片及大修、更新改造方案公示证明。
14、如何选择专业施工企业？
答：物业管理企业应当采取公开招标或者邀请招标方式选择专业施工企业。
15、物业管理企业无能力组织招标，如何处理？
答：物业管理企业无能力组织招标的，可以委托天津市物业管理招投标服务中心组织招标，委托招标费用计入大修、更新改造成本。
16、维修基金使用如何划款？
答：物业管理企业持市物业管理中心出具的开户通知书到维修基金缴存银行开立维修基金使用专户。市物业管理中心在规定工作日内，将合同中工程造价的70％资金划拨到维修基金使用专户，并按照工程进度控制定向分期拨付。决算费用未超过大修、更新改造方案工程造价或者在约定范围内的，物业管理企业到市物业管理中心办理工程尾款核拨手续。
17、大修、更新改造工程如何进行验收？
答：工程竣工后，应当由物业管理企业组织施工企业及工程监理单位对工程进行验收，并签署验收合格文件。工程验收合格的，物业管理企业应当将费用清单、发票及验收合格文件告知业主委员会。业主委员会主任、副主任阅后签章。
18、维修费用如何进行分摊？
答：商品住宅共用部位、共用设施设备的维修费用分摊原则：整幢商品住宅共用部位、共用设备维修的，由该幢业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例分摊；每个门号共用部位、共用设备维修的，由该门号内的业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例分摊；物业管理区域内共用设施设备维修的，由全体业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例共同分摊。
物业管理企业应当按照决算费用作出《大修、更新改造工程费用决算分摊清册》，并在物业管理区域内进行公示，业主进行确认。
19、房屋主体结构修缮前是否需要经过安全鉴定，费用如何处理？
答：房屋主体结构因损坏影响使用安全的，经业主会或者相关业主申请，房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行安全鉴定，鉴定费用应当计入大修、更新改造成本。
20、如何对房屋修缮工程质量进行监管？
答：房屋大修工程，业主会应当委托物业管理企业聘请监理单位实施房屋修缮工程质量监理，费用计入大修、更新改造成本。
21、业主对大修、更新改造费用有疑义的，如何处理？
答：业主对大修、更新改造费用有疑义的，物业管理企业应当负责解释，仍有疑义的可以委托专业中介机构进行复核，委托费用由委托人支付。
22、在施工过程中，发生业主阻挠正常施工现象的怎么办？
答：在施工过程中，业主、房屋使用人及相邻人应当给予配合，不得阻挠正常施工。业主委员会应当做好解释、协调工作。
23、因工程施工，造成业主地面瓷砖损坏的，业主应该找谁赔偿？
答：因工程施工不可避免造成业主房屋自用部位装修损坏的，应当修复或者给予合理补偿，费用计入大修、更新改造成本。
24、无物业管理企业管理的小区，也能申请使用维修基金吗？
答：无物业管理企业管理的，业主委员会应当在区县房地产管理局的指导下，委托相关专业部门参照本办法申请使用维修基金，并支付委托费用。
25、未成立业主会的小区，也能申请使用维修基金吗？
答：未成立业主会的，应当在区县物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下，由社区居民委员会组织召开业主会会议，成立业主委员会后，方可按照本办法申请使用维修基金。
摘自《天津日报》2005.07.07记者张新民通讯员吴梅殷婕
