上海：物业服务分等业主明白消费
《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》已于10月1日起开始实施，这就意味着业主对自己居住小区的物业服务可以按需“点菜”了。物业收费改革涉及到千家万户，本期我们关注这一话题，邀请业主咨询顾问机构―――上海业伟业主咨询服务有限公司总经理刘生敏用个案来阐释分等收费到底是怎么回事，以及业主、物业公司对这个改革的看法。
分门别类
费用有升也有降
《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》规定，《上海市住宅物业服务分等收费标准》对住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务五项，每项服务分为五个收费、服务等级，最高为五级。
不同内容、等级可以组合出很多结果，每个小区可根据自己的特点，选择不同的服务内容、不同级别的服务要求。这样，业主对于自己所缴的物业管理费有了自主选择的权利，更清楚物业服务的内容及标准，有助于解决业主和物业公司之间有关收费问题。刘经理以某小区为例向记者分析了新标准下的物业收费。（单位统一为元／月／平方米）
综合管理服务费
原合同收费标准及级别：0.30元。根据其收费标准应提供五级（最高）服务标准内容，但是其实际提供的服务还达不到二级。
新合同（草案）标准及级别：0.14元，二级标准。根据二级服务标准的内容，草案合同应要求物业公司设置管理处，配置简单办公设备及电话。要求物业管理人员，服装统一、佩戴上岗证，周一至周五在小区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。
分等收费标准：二级收费标准0.09－0.14元（不包括0.09元）。
保洁费
原合同收费标准及级别：0.12元。根据其收费标准应提供三级服务标准内容，但是其实际提供的服务还达不到一级。
新合同（草案）标准及级别：0.11元，二级标准。增加草案中二级服务标准缺少的条款。
分等收费标准：二级收费标准0.07－0.11元（不包括0.07元）。
公共区域秩序维护服务费
原合同收费标准及级别：0.12元。原服务合同有部分内容达到三级服务。
新合同（草案）标准及级别：0.20元，三级标准（但无监控设备）。增加人防投入，提高对保安人员的要求：专职保安人员中55周岁以下的人员占总数的60％以上，身体健康，工作认真负责。
分等收费标准：三级收费标准0.16－0.27元（不包括0.16元）。
绿化费
原合同收费标准及级别：0.09元（含维修保养费，与设备运行费可能交叉）。原合同规定提供绿化二级养护，给住户创造良好的生活环境。分等收费文件的二级标准与原合同提到的二级标准有差异。
新合同（草案）标准及级别：0.03元，一级标准。
分等收费标准：一级收费标准折算建筑面积最高0.036元。
公用部位、公共设施日常运行、保养、维修
原合同收费标准及级别：0.07元。提供的服务内容很少，几乎为零。根据合同规定应该按实结算，也没有执行。
新合同（草案）标准及级别：合计0.22元（二级生化处理）。
分等收费标准：合计最高0.15元（无生化处理）或者0.19元（有生化处理）。
不难看出，综合服务管理费在原合同中偏高，超过相应服务等级收费标准100％；而保安费以及公用部位、公用设施设备日常运行、保养、维修费用和服务等级则偏低，许多服务项目甚至空缺。原服务合同收费0.70元，如根据分等收费标准，每项都按照最高标准收费，新合同（草案）收费为0.706元（无生化处理）。草案最终仍保持0.70元的标准，但每项服务的标准更明确、更完善。
分等收费
业主和物业公司的博弈？
正方分等收费有助提高管理水平
众人拾柴火焰高
采访对象：方女士身份：业主（在职职工）
我的朋友住在长宁区的某个小区里，那个小区非常干净、漂亮，保安也很有亲和力，我们进门出门时，保安都会给我们敬礼，在这样的地方居住会觉得自己的身价也提高了。我因为羡慕这个小区的管理，回家后就对我居住的小区物业公司提出意见和建议。
可是物业公司经理让我先算一下我们身处不同的小区，所付的物业管理费有多大差别。不算不知道，一算吓一跳，我们的物业管理费以户计算，每户每月才7元，我们付费都是半年一付，因为半年加在一起也不超过100元。可是我朋友告诉我，他们那里的物业管理费按“平方米”计算，每月每平方米是1.9元，他家面积有170平方米，每月要付的物业管理费就达320多元，比我家一年付的物业管理费还多。
我们小区的物业公司经理向我叹苦经，小区档次不同，但是付出是相同的，比如清洁工要打扫小区，他不会因为这个小区档次低，扫一次地就会少收你的钱。区别只在于，我们小区因为收费少，每天只能安排清洁工扫一次地，而高档的小区会安排清洁工每天扫三次地，这样你就会觉得那个小区干净，物业管理得好。
由此，我也理解了为什么我们小区的绿化一直搞不好的原因。为了把小区搞得更好一些，我想我们业主是愿意再多出一些费用的。现在有了分等收费的办法，我已经建议我们小区的业主委员会讨论这件事情了，众人拾柴火焰高，这样，我们小区“上档次”也不会太遥远了。
这是我们一直期待的
采访对象：高先生身份：物业公司经理
分等收费办法的实施是我们一直期待并且长期为之努力的事情。我们公司管理的是高档商住楼，以3.6元的价格向业主收取物业管理费。这个收费在大家看起来已经很高了，但实际上对于我们来说，收支很难平衡。因为我们提供的服务，已经大大超过了收费的标准。
物业管理行业是一个微利的行业，很多人不相信。事实上，我的一些以前一起做物业管理的朋友，现在都已离开了这个行业，因为他们觉得做物业管理是吃力不讨好的事情，投入的精力和得到的回报不成正比。比如我们管理的这个高档商住楼，电梯运营费、大楼设备保养费开支都很大，要想使物业保值甚至增值，不是几个人拿几块抹布擦一擦就能够解决的。
实行分等收费后，我们可以明明白白地向业主说明我们的物业管理档次，我们每天都做些什么、怎样做的，让他们知道我们做了多少事情、收了多少费用。但是，现在还有一个问题，《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》中规定物业管理费最高标准为2.3元，我们公司所收费用已经超过了1.3元，如果要降到2.3元的话，势必要降低服务标准，导致的结果就是可能会引起业主的不满，目前我们正在向市房地局上报有关超标收费的申请，所以分等收费还有需要进一步完善的内容。现在有不少业主和物业公司在探讨“酬金制”问题，也就是像一个家庭请保姆那样，每月给出多少费用，这些费用都是怎么使用的，有一笔明细的报账。“酬金制”比起我们现在普遍采用的给出一笔费用，不管物业公司是如何花费的“包干制”办法要更清楚明了，但遗憾的是物业管理收费改革针对的还是“包干制”的办法来制定方案的。
开发商擅自更改
小区规划是否合法？
在目前的小区建设中，后期建设改变原有规划的情况的确不少，买房时物业公司为购房人描绘的美好蓝图一变再变，而对此，许多小区居民也是敢怒不敢言。本期“律师说法”栏目收到了读者这样一封来信。
读者来信：律师你好，有个问题想请教一下，是关于物业公司在我家门口建造的垃圾房，它原本就不是小区规划中的建筑（在市中院上诉中我已赢得了这场诉讼的最终胜利），后来用作洗车及提供民工居住，更是有违当初的约定。合同中关于这条的约定是相邻均为住宅房，现在我们每天清晨朝南的窗都不能开，而物业的解释是为了小区内的业主洗车方便而建。对于这样的解释我们很不满意，难道物业就能践踏别人合法的权益吗？
律师说法：对于物业公司以其他居民利益为重的理由，上海市中茂律师事务所黄武双律师认为是不能成立的。
他从三个方面向记者作了分析：
首先，开发商擅自变更小区规划的行为不合法。根据读者的来信反映，看来开发商擅自变更了小区的规划，这种行为显然是不合法的。在开发商将房产出售（期房预售或现房出售）后，开发商无权擅自变更小区的规划。如需变更规划的，需要征得业主（购房人）的同意。
其次，设置垃圾房为洗车场所，不能改变开发商擅自变更规划属于违法行为的事实。读者来信中说，开发商已经将擅自变更规划设计建造的建筑物变成了一个洗车场所，即使这样也不能将擅自变更规划设计这一行为的违法性演变成合法性。况且，这种变化还可能带来一个侵犯周围业主相邻权的问题，即可能会产生噪音污染、水流污染、车辆进出带来的安全隐患等妨碍相邻业主正常使用自己不动产的相邻权的侵害。
第三，开发商的这一行为违反合同的约定。上海房地产买卖合同的范本中已经对擅自变更规划的内容作了规定，因而，开发商的以上行为违反了合同的约定义务。
综上所述，小区有关业主可以通过司法途径继续主张自己的权利。小桐
反方
分等收费无法改变现状
维持现状已经不容易了
采访对象：刘先生身份：业主委员会主任（在职职工）
业主委员会主任应该是业主的发言人，代表广大业主的利益。说实话，这个角色不好当。就拿现在实行分等收费来说，最近就有一些业主来向我反映，说根据“收费办法”，我们小区的物业管理费似乎收得太高了，很有开个业主大会，讨论把这个费用降下来的必要。如果物业公司不肯降低收费，那么我们就把这家公司炒掉，再换一家公司来管。
作为业主委员会主任，我经常要跟物业公司打交道，也经常能听到来自他们的苦恼。他们觉得现在所收的物业管理费本身就很难维持平衡，比如我们小区有班车，司机的工资、车辆的日常油费开支等都是明摆在那里的。但业主不断地向物业公司提出增加班车频率的要求，为了提高服务质量，物业公司都是尽可能满足业主的要求。在这样的情况下，业主还要降低费用，物业公司是否能够支撑下去，有些人不会去考虑这个问题。
现在物业管理实施分等收费，物业公司发现根据“暂行办法”，参照他们原来的服务标准，他们还可以提高物业管理费用。所以分等收费后，一方面是业主要求降低物业管理费，另一方面又是物业公司要求提高物业管理费，这业主委员会主任真是不好当啊，像块三夹板“夹扁头”。
我们这些业主委员会成员本来对物业管理就不太精通，现在又弄出个分等收费，哪里研究得过来。上周六，物业公司经理来找，说根据新办法，他们的物业费收得太低，让我们考虑一下要么减少班车频率；要么封掉几扇大门，减少保安开支。我非常抱怨，原来已经理顺的问题现在又要重新翻出来做一遍，也许又是一场不小的折腾。
分等收费提高不了收费率
采访对象：鲍先生身份：物业公司管理员
我们管理的小区物业费收缴率本身就比较低，只能达到75％。我们的小区中有五分之一的业主不在这里住，房子是出租给别人的，平时收费就困难很大，这是一种情况。
还有一种情况，即我们小区的业主委员会虽然已经成立，但很少开展工作，他们对物业管理缺乏热情，只有物业公司有事找他们，他们才会勉强聚在一起商议，但即使商议又往往是没结果的“无轨电车”，因为没人去搜集广大业主的意见，也没人去具体落实什么事。在这种情况下，我们只能维持最基本的保洁保安，而且入不敷出。
现在出台新的物业管理分等收费办法，表面上看是可以让我们的收费变得更合理，业主也可以明白消费了，但实际上还是没有业主委员会愿意出面来跟我们沟通。别说是让业主明白消费，就是让业主“点菜”，也没人肯站起来接过这个“菜单”的。
对照《上海市住宅物业服务分等级管理收费暂行办法》，我们认为可以细化管理收费项目和收费情况，也许收费会比原来略微提高一些，但是本来缴费率就低，再要提高收费，恐怕更不容易收到钱了。
不过我认为我们现在还算好的，业主是一盘“散沙”，缺乏凝聚力，像我们小区这样没有业主愿意“点菜”，也没有跟物业公司“搞”。反之，如果业主抢着“点菜”，众口难调，岂不更惨。所以从这个角度来说，分等收费就是制造业主之间的矛盾，到头来伤了和气，谁都不愿付费了。
文章来源：新闻午报
