为“物业病”把脉政协来为您开“药方”
“买房”是绝大多数普通百姓一辈子最大的投资，房子住得是否舒心，很大程度取决于物业的好坏。有关部门统计显示，近年来长春市关于物业方面的投诉每年近30万件，与物业管理直接相关的占33％，与开发商遗留问题相关的占67％；长春市的一些物业公司也是“满腹苦水”，全行业只有1％的企业处于盈利状态，74.1％的企业亏损运行。是什么原因让供需双方陷入“两难”的境地？有没有办法打开这个“结”？
长春市政协部分委员和政协邀请的专家以及政府部门相关人员，历时数月，对物业管理情况进行了深入调研，针对“病症”开出“药方”。27日，长春市政协召开十届十四次常委会议，通报了此次调研结果，同时，《进一步加强长春市物业管理的建议案》也正式通过。其间，本报记者曾多次随调研组深入小区进行采访。
总体评价 长春市实有房屋建筑面积9324.4万平方米，物业管理起步于1996年，目前物业覆盖率为45.7％。现有的物业管理企业共306家，按现代企业制度建立起来的不足4％，“小、弱、散、差”现象普遍，总体水平和质量有待于提高。
病症：“父子”关系扯不断
据房地部门调查，长春市现有物业公司中，55％以上是由开发公司派生的，开发商和物业公司的“父子”关系，导致重建设、重销售、轻管理的问题无法得到根本解决。开发商为了促销，“讨好”业主，不惜压低物业收费标准，物管的亏空从卖房利润中填补；一旦房子卖完了，开发商撤出，物业公司就“断奶”了。失去稳定补贴的物业公司在亏损面前举步维艰，服务水平每况愈下。加上开发商在规划、设计、施工阶段遗留下的问题，物业无力解决，引发业主和物业的矛盾。业主据此不缴物业费，形成恶性循环，一些物业公司不惜弃管。
病根：调研组认为，问题出在“建管不分”的物业选择机制上，物业管理市场缺乏健全的招投标制度，市场准入门槛低，运行不规范。
药方：避免开发商派生物业公司，应采取招投标方式确定物业。物业公司要早期介入管理，跟踪小区工程建设的全过程，严把质量关，熟悉掌握小区内的管线走向、材料使用情况。商品房竣工验收应有物业管理企业参与。
病症：老房子物业难达标
长春市有相当一部分人住在老城区和分散住宅区。老城区大多数房屋老化陈旧，房屋质量、设备、硬件环境很难具备物业管理条件，居住者多为低收入群体，要实行标准化的物业管理困难重重。
调查发现，这些住宅多在计划经济或市场转型时期以福利或准福利性质建设的，长期的低租金使房屋得不到及时的维修养护，造成房屋完好率低，设备陈旧、老化。这些地方私改乱拆、私搭乱建现象突出，有的已严重破坏了住宅现状，影响了公共区域和公共设施的使用，实施物业管理无疑难上加难。
病根：长春市有29％的物业公司由房管所或企业转制，由于这些住宅区大部分是20世纪建设，规划设计水平较低。如果政府不能给予必要的资金和政策扶持，企事业单位物业转型必将陷入进退两难的尴尬局面。
药方：老城区和一些无力改善房屋基础设施及周边环境的职工住宅区，政府应依托规划，逐步进行改造。做到改造一处，完善一处，达标一处，并通过招投标方式，实施物业管理。
病症：物业代收费
问卷反映，仍有56.8％的物业公司在代供水企业收水费、实行抄大表，收取费用。但一些业主对二次供水收费并不认可。结果物业公司的收费“成功率”低，还要背着大表和小表之间跑、冒、滴、漏的差额，因此每年为二次供水亏损补贴的数额就很大。供电方面也存在类似问题，增加了物业公司的额外负担。另外，各区环卫部门运输垃圾，向企业收取运输费用的问题也没有得到很好解决。
病根：物业管理企业和公用企业的责任划分不明晰。应该明确水、电、气、热等公用企业单位收取相关费用、维修相关管线的责任，实行收费到终端。
药方：新建住宅小区的前期规划和建设阶段，应考虑水、电、气、热的终端收费问题，做好小区管线铺设，避免出现管线内外网连接过程的利益冲突。对老城区，应尽快理清责任，建议有关方面共同努力，对管线进行改造，然后由水务集团统一接管。
病症：80％“业主委员会”形同虚设
调查显示，长春市目前有46.3％的物业小区成立了业主委员会，但其中80％形同虚设。业主维权难问题普遍存在。调查发现，有的物业企业为了摆脱监督，违规操作，绕开业主，自行成立业主委员会；有的物业企业为了多收费，采取给业主委员会负责人好处等手段，高额收取物业费；有的物业公司还百般阻挠业主自主成立业主委员会。
另外，业主法律意识淡薄。许多人不参加业主大会，使没有过半数人参加的业主大会在法律上不生效，选聘、解聘物业管理企业等重大事项也无法表决，结果小区的问题不能按法律程序解决。还有相当数量的业主并没有把物业服务当作一种商品，像供水、供电、供热一样对待，不愿花钱买服务。
病根：缺乏有效的监管仲裁机制，司法介入存在一些问题，物业公司与业主委员会之间的矛盾难以及时化解，业主自我管理机制形成困难。
药方：社区应当创造条件担负起指导和组织筹备业主委员会的职责。建议由社区配合物业管理办公室组织业主大会，选举产生业主委员会，并参与指导业主委员的正常工作，解决目前业主难以形成组织和维权难的问题。
病症：业主交了费 花哪不清楚
问卷调查显示，43.3％的物业公司认为物业收费低，价格不合理，31.6％的业主认为物业收费过高。大约有半数以上的物业公司收费不出具发票，24.9％的物业公司不公示收支账目，拒绝向业主通报实情。此外，物业公司还常把物业费与水、电、气、热的收费“捆绑”收取，业主如果提出异议并拒缴费用，有的还会遭遇物管公司断水、断电、不给办产权证的威胁。
病根：服务与价格没有直接挂钩、服务标准模糊。
药方：禁止“捆绑”收费，应建立物业收支规范和物业收支财会审计制度，尝试在同一小区内划分不同区域，实行不同价位的收费模式。
政府现有措施
给房屋上“养老保险”
2001年长春市组建了物业维修基金结算中心，目前已累积3.3亿元，用于房屋公共部位、公用设施设备的维修。
物业公司年年“体检”
每年，长春市物业管理企业都要通过一场严格的“体检”，如果管理规模小，难以生存，或是服务质量不好、和业主矛盾多，不依法办事的物业管理部门都将面临“下课”，目前长春市已有138家物业管理企业“下课”。
法规建设逐渐完善
近年来，《长春市城市住宅区物业管理条例》、《长春市物业服务收费办法》等政策法规相继出台，并制发了物业管理服务合同、业主公约、业主委员会章程等示范文本，目前即将出台《长春市物业维修基金管理办法》和《长春市人民政府关于加快物业管理发展的若干意见》。2004年7月，长春市物业管理协会正式成立，这是政府、业主和物业企业之间沟通的桥梁。
业主应知
购买“物业”服务一定要签合同
保护自身合法权益的最好办法是依法与物业公司“签合同”，但问卷反映，只有42.4％的业主做到了这一点，还有33.5％的业主根本“不知道”；即使签了合同，还有“稀里糊涂”的，压根对所签服务合同“不了解”的占35.3％。
作为业主，您要充分认识到“物业管理是商品”的消费观念，“物业服务”就像用水、电、煤气一样需要花多少钱买多少服务。
物业应知
业主需要多元化服务
调研问卷反映，高达95％以上的业主希望小区物业提供下列服务：绿化、卫生、治安、房屋维修、楼道卫生、管理噪音污染、公共设备维修等基本服务。而希望提供健身娱乐器材、看汽车和自行车、管理私搭乱建以及组织一些社区的娱乐活动等服务项目的，也高达90％以上。
近60％的居民表示需要特约服务，较集中的是各种代缴费用，如代缴手机、电话费，送报、送奶等各种专送，管道疏通服务等。此外，照顾老人或病人，接送小孩，提供家庭卫生清洁，室内装修等也都有一定的需求。
目前，有30.7％的业主对物业服务“满意”，11.2％的业主表示“非常不满意”，而服务排名“较差”的依次是看管汽车、自行车，房屋及公用设施的维修，小区治安这三项服务。目前业主最不满意物业公司什么？问卷显示，从高到低依次为：遇事推诿，解决问题不彻底，房子质量差维修不及时，服务承诺不兑现，业主不同意政府或开发商指定物业公司，乱收费、无正式发票。
摘自：新文化报
