南京市住建委出台多项规定规范物业管理服务行为
近日，市住建委组织召开了2012年度全市物业管理工作会议，省、市、区、街道各级物业行政主管部门、市物业管理行业协会、各物业服务企业和部分业主代表参加了会议。会议全面总结了过去一年我市物业管理工作成绩和存在不足，深入分析了当前我市物业管理行业面临的发展机遇，同时动员部署了2012 年新一轮的工作任务。会上还对2011年度“南京市十大金牌物业服务企业”、“物业服务十大好管家”以及“感动南京物业管理人”等单位和个人进行了表彰。
此次会上公布了《南京市物业服务企业退出管理项目行为指导规则》、《关于进一步加强南京市物业服务项目经理管理工作的通知》、《关于开展物业管理项目专项检查工作的通知》等多项规定，为下一步我市加强物业管理行业监管、规范物业服务行为的有关工作奠定了基础。
南京市物业管理办公室有关人士表示，以往物业服务企业退出在管小区时，在管理项目移交、经费结算等环节容易产生矛盾纠纷，常出现新老物业站双岗、发生冲突等情况，影响了一个小区甚至是一个社区的和谐稳定。此次出台的《南京市物业服务企业退出管理项目行为指导规则》，针对上述问题分别从物业管理项目接收主体、退出程序、移交内容、行为规范和监督管理五个部分，明确了物业服务企业在退出管理项目时的责任、权利和义务。
市住建委房屋和物业管理处负责人表示：“《导则》要求物业服务企业必须在退出项目前三个月与业主大会等接收主体充分协商，并向辖区街道备案，在此基础上有序交接、规范退出。这将最大限度减少由于企业退出而产生的社区不稳定因素，杜绝由此而产生的矛盾纠纷。《导则》同时明确了物业服务企业在退出时必须进行移交的内容和应当遵守的行为规范，充分保证了业主、物业服务企业等各方的合法权益。同时，《导则》还明确规定将物业服务企业退出项目的行为，记入其年度信用分值，纳入信用评价和监管范畴，这也将促进信用征集工作的具体实施，从而进一步加强信用体系建设和日常监管。
物业管理项目经理将接受统一培训考核，持证上岗
作为物业管理小区各项服务工作的负责人和组织实施者，物业管理项目经理的业务素质、管理能力，直接影响到小区服务品质和广大业主对物业管理工作的满意度。此次市住建委出台的《关于进一步加强南京市物业服务项目经理管理工作的通知》，明确规定我市将对物业管理项目经理组织统一培训和考核，合格者持证上岗。同时通过将物业项目经理的日常工作直接与其信用分值挂钩，有效实现信用体系建设与日常监管工作的联动。这将对提高物业管理从业人员素质，促进全行业健康有序规范发展起到积极作用。
记者看到，在《关于进一步加强南京市物业服务项目经理管理工作的通知》中，明确了我市物业项目经理管理工作的培训考核、信息登记、持证上岗、继续教育等各项要求。同时，《通知》中还建立了针对物业管理项目经理的全方位培训体系，有效加强了我市物业管理行业从业人员素质教育。另外，各级物业行政主管部门将配套开展全市动态物业管理项目专项检查，以进一步规范物业服务企业和项目经理的经营服务行为，提升行业整体水平。
市住建委有关人士表示：通过对项目经理的管理，我们将逐步把行政监管模式由管资质向管信用转变，由管企业向管项目转变，从而实现科学监管、高效监管和有效监管。
深入调研论证广泛征求意见，有效构建物业行业信用监管体系
据了解，从去年10月起，市住建委便组织有关专家学者、业内人士以及业主代表组成了规范性文件起草小组，开展大量调研论证和文件制定工作。
在反复学习《物权法》、国务院《物业管理条例》等上位法的基础上，市住建委组成的调研小组深入基层一线，分析研究物业服务企业在退出项目时产生矛盾纠纷的根源，了解掌握目前项目经理监管工作的薄弱环节，为制定两个规范性文件提供坚实基础。据介绍，此次制定规范性文件的过程中，充分借鉴了外地城市的先进经验。调研组先后赴北京、成都、上海、深圳等城市调研工作实践经验，同时与省内南通、淮安等城市开展学习交流，了解各自特点，分析经验做法，取其所长，为我所用。
市物业办介绍：“几个规范性文件起草过程中，我们先后组织召开了6次座谈会，分别听取了区、街道物业主管部门、物业服务企业、业委会主任、人大代表、政协委员等相关方方面面的意见和建议。
据悉，此次市住建委出台几个规范性文件，也是为了配合去年出台的《南京市物业服务企业及从业人员信用信息管理办法》，为启动行业信用监管工作进行铺垫。市住建委将通过信用体系的建设，全面实现行业信用信息的动态管理，形成全市物业服务企业评价体系，定期对社会公布信用信息，为广大业主选择重信守诺的好企业提供科学、量化的准确信息。物业信用成果的运用，将进一步建立起公开公平、良性有序竞争机制，帮助那些诚信经营、规范服务的物业服务企业将获得更多更好的市场资源，不断做大做强；同时也将那些不规范服务、不诚信经营的物业服务企业逐步淘汰出物业管理市场，真正实现市场理性竞争、优胜劣汰。
