郑州市住房保障和房地产管理局副局长 李全云
为加快新型城镇化持续健康发展，有序推进农业转移人口市民化、基本公共服务均等化，实现农村城市化，城市社区化，进一步加强和规范新型农村社区的物业管理工作，为广大业主营造一个整洁、舒适、文明、和谐的生活环境。我们深入全市14个县（市、区），通过听汇报、查资料、看现场、座谈会等形式，进行了新型农村社区物业管理现状的专题调研，现将调查情况报告如下 ：
一、基本情况
1、新型农村社区建设情况
新型农村社区是新型城镇化的重要形式，是新型城镇化６个切入点之一。新型农村社区是由一定数量的农民组成，具有共同要求和利益，形成频繁社会交换互动关系，产生自然情感联系和心理认同、享受现代文明成果、生态宜居的地域性生活共同体。
郑州市新型农村社区建设涉及14个县（市、区），目前全市已经建成、正在建设、规划建设的新型农村社区共计389个。包括合村并城、城中村改造、保护性开发等形式。目前已经建成新型农村社区145个、计199588户（套），建筑面积3787.543万㎡、物业管理用房10116㎡；正在建设的新型农村社区160个、计263232户（套），建筑面积3994.01万㎡、物业管理用房3000㎡；规划建设的新型农村社区84个、 计97049户（套），建筑面积2475.97万㎡。
2、不同的物业管理模式
新型农村社区的居民，从一个非常单纯传统的农村社会环境，进入一个现代多样化的城市社会环境，这部分居民的生活空间发生了根本变化。物业管理以一种应运而生的社会管理形式和生活方式，逐步走进人们的生活。
目前，我市新型农村社区的物业管理，主要有3种管理模式。一是市场化的“托管”。以物业服务合同为基础的委托服务，通过市场招投标的方式，委托专业物业管理公司代为管理，收取物业服务费，这类形式主要是城区的整体拆迁开发项目，市场化率基本上100％。 二是集体性的“共管”。以社区居委会为主、业主参与的物业服务，主要针对农村社区的现状和居民生活习惯特点，由集体出资，社区安排人员，为新型农村社区提供环境卫生、绿化、维修、保安等服务，不向业主收取物业服务费，这类福利性的服务模式，也基本上是100％，主要是县市的拆迁并村项目。三是业主自治管理的“自管”。以物业管理规约为基础的自治服务，由社区居委会、业委会为主导，安排一些物业服务人员，为居民提供最基本的物业服务，收取保本的物业服务费。这类形式主要是城区的一些老旧小区项目。
3、物管文明惠及广大业主
“居住改变习惯，物管引导文明，让更多业主从和谐物管中受益。”这句话在新型农村社区物业管理中逐渐得到了体现。物业服务员工把“亲情”当钥匙，打开了业主的心门。从为业主巡逻守夜，送独居老人上医院，疏通小区无序车辆，到为空巢老人送终等，无不受到业主的称赞。治安状况明显改善、清洁卫生显著改进、社区环境逐步改善、社区风气明显好转、民主管理机制逐步建立、物业实现保值增值。在一些小区的调查中，受访者对物业管理的满意度比较高，物业服务进入小区后，邻里关系“变好了”，幸福感“提升了”。
4、安置了社区居民的就业
新型农村社区的物业管理，其物业从业人员大多“属地化”，注重招聘本小区人员参与物业服务，实现了小区“40、50”人员就近就业，减轻了政府就业压力。尤其是吸引在外地务工农民回到本土就业，有效的解决了留守儿童缺少亲情、以及在城市务工人员遇到的一系列问题，促使家庭稳定、社会和谐。郑东新区的五州汇富社区，是一个整体拆迁安置社区，他们积极招聘失地农民进公司工作，共安置失地农民再就业500多人。仅物业服务公司员工83人中，有72人为本社区的失地农民。这样既增加了居民的就业机会和收入，又营造了良好的发展环境。
二、存在问题
1、重视程度不够
当前，新型农村社区物业管理与加快推进新型城镇化，拓展郑州都市区发展空间的功能定位与发展大势要求，尚存明显差距。一些地方和单位对物业管理在推动新型城镇化建设，引领“三化”协调科学发展、建设美丽和谐郑州方面的作用和潜能认识不足，重要意义宣传不够。重建不重管是突出问题，对物业服务企业管理和服务的职能，缺乏充分的统筹协调机制和经常性的工作机制，缺乏管理服务的针对性和统一性。不同层面的一些干部工作被动应付，缺乏创新精神，办事效率低。个别人甚至在一定程度上存在着无视、轻视物业管理的现象，导致新型农村社区的物业管理效率和服务质量不尽人意。
2、发展不平衡
新型农村社区涉及广大农业人口转入非农业社会的结构变迁，涉及农业人口生产方式和生活方式的转变。但目前有关配套措施落实不到位、财税支持力度不足、扶持政策尚不完善。一些地方的新型农村社区，存在着不动产产权不明晰、维修资金不落实、管理主体不明确、违规建筑严重的问题。致使物业管理发展不平衡，运作步伐有快有慢、管理模式五花八门、管理用房有多有少、收费比例有高有低、员工素质参差不齐等等问题。通过市场招投标的方式、委托专业物业管理公司代为管理的市场化运作，还没有得到普及。
3．观念转变慢
农民长时期形成的居住习惯，在短时间内难以完全扭转。一些人的意识里，依旧保留着旧有的生活方式和旧观念，与现代化城市不相适应的思想和做法，并没有随着身份的改变而改变。处于一种城镇居民与小区农民，两个人群两种文化在一定程度上分割的状态。对于搬进住宅新区后，每月一次的水电气费、物业服务费缴纳等很不适应，缺乏花钱买服务的意识。
4、机制不规范
物业管理既是朝阳行业，又是微利行业。由于服务收费价格机制与社会经济发展规律严重脱节，钢性服务成本逐年上升与服务收费裹足不前形成的质价倒挂，从业人员工资收入过低与企业生存压力过大所带来的企业用工荒，使得物业管理企业生存的质量差、空间小、负荷重、抗风险的能力弱。同全国其它地方一样，专业物业管理工作者所占比例低。据不完全统计，物业服务企业普通员工缺口在30%以上，管理人员、工程技术人员缺口在40%以上。员工紧缺已由个体性、季节性问题，演变为普遍性、常态化的难题。
三、措施建议
1、领导重视、强力推进。
省委常委、市委书记吴天君指出：“郑州是中原经济区建设最大受益者，也必然是最大责任担当者。”新型城镇化引领都市区大跨越，除了已经建成和规划建设的新型农村社区389个外，到2020年，全市总人口将超1500万，占全省1/5左右。建成区面积超1000平方公里，城镇化率达80%。搞好新型农村社区物业管理，是投身实践党的群众路线教育活动的清晰标尺，关系到建设美丽中原、实现中国梦的大局。既是一项社会性很强的系统工程，也是一项民生民心工程；既是一道“难题”，更是一次“破冰”。必须从全局和战略高度把握认识，摆上重要议事日程。
一是建议市政府成立“郑州市推进新型农村社区物业管理工作领导小组”，形成齐抓共管的工作机制，为物业管理提供领导保证。由市政府领导牵头，成员由各县（市、区）政府、市发改委、房管、规划、财政、国税、地税、商务、城管、司法、公安、文广新、人社、土地、信访、建委、物价等局委负责人组成。深入新型农村社区物业管理一线，现场办公，主动服务，研究制定相关政策，协调解决新型农村社区物业管理工作中的重大问题，加强对物业服务行业的政策支持和资金扶持力度。
二是建议各街道办事处、镇人民政府成，要成立“新型农村社区物业管理服务中心”， 形成长效有力的工作机制，为物业管理提供组织保证。按照“条块结合、以块为主”的原则，各自负责辖区物业管理工作的组织、监督、协调、指导工作，形成新型农村社区物业管理工作统一领导的新格局。设置精干人员集中办公，整合社会资源，健全工作制度，理顺工作程序，畅通联动协调、投诉受理、综合服务渠道。以良好的物业管理推动新型农村社区建设，创建物业管理与新型城镇化发展良性互动的新载体。
2、注重引导，规范提升。
郑州市人民政府郑政〔2011〕76号《关于支持全市物业管理行业持续健康发展的意见》要求：“新建住宅小区实施专业化物业服务覆盖率达到100%,新建住宅项目物业管理招投标率达到100%。”鉴于各县（市、区）新型农村社区物业管理的实际状况不尽一致，应遵循“注重引导、循序渐进、规范提升”的原则，分３个阶段，加快推进物业管理市场化、专业化、科学化。第一阶段为起步阶段，将物业管理理念引入新社区，托管、共管、自管多种形式并驾齐驱。第二阶段为规范阶段，制定下发《郑州市新型农村社区物业管理服务事项与质量规范》、《郑州市新型农村社区物业管理服务验收细则》。对全市新型农村社区物业管理服务中心和物业管理负责人，进行专业培训，提升其能力素质，为物业管理跨跃式发展奠定基础。第三阶段为提升阶段，确立“政府引导、市场主导、企业运作、社会参与”的总体原则，有序组织新型农村社区引进专业物业管理公司，将居民安置小区与商品房小区接轨，从而形成城乡一体化的物业管理的规范运行机制。
3、政策配套，优惠倾斜。
资金配套：加大政策的落实扶持力度，保证各类资金顺利到位，为物业管理输“金”活“血”。
（1）每年由市财政安排专项资金，与各县（市、区）财政按1：1比例配套，用于新型农村社区物业管理项目的补助资金。
（2）对管理新型农村社区面积5万平方米以上、并签订5年以上期限的物业服务合同、承诺提供3级以上服务的物业服务企业给予10万元的奖励,奖励经费按照3:3:4的比例，从合同签订第一年起分3年拨付到位，奖励经费由市财政承担。
（3）新型农村社区物业管理相关宣传、培训所需经费，列入同级人民政府财政预算。
规划配套：随着郑州市新型农村社区建设全面推进，对今后新建的农村社区有了明确的规划，即每个社区容纳5000人、2000户。为此，要从规划设计开始，结合物业管理工作，作出相辅相成的规划安排。
（4）严格落实郑州市政府关于物业小区用房的规定要求：在新型农村社区区域内，开发商应当按照不低于总建筑面积千分之四的标准，配套建设物业管理用房；总建筑面积小于２万平方米的，按照不低于80平方米的标准配套建设。
（5）新型农村社区建设，按照不低于总建筑面积千分之三的标准，配套建设物业服务经营性用房，由物业服务企业经营使用，收益用于弥补物业服务费的不足。
（6）供水、供电、供气、供热等专业经营单位，应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值，向最终分户业主或者实际使用人收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。
4、强化宣传，展示形象。
加强对新型农村社区物业管理相关报道的组织、协调和管理工作,使行业的社会舆论监督及新闻报道客观、公正。建议在《郑州日报》上开辟《新型农村社区物业管理》专版，每月一版，由市房管局与《郑州日报》社合办；在郑州人民广播电台设置《新型农村社区物业管理》专栏；在《郑州电视台周末面对面》栏目，开办《新型农村社区物业管理大型谈话节目》。丰富栏目内容、强化舆论宣传、营造良好环境，全面推进新型农村社区物业管理法律法规的普及,帮助业主明确物业管理活动中各方的责、权、利,树立花钱买服务、物业保值增值等物业消费理念, 集中社会多方力量，凝聚社会多方智慧，奠定物业管理在新型农村社区建设中不可或缺的地位和作用。
5、加强检查，表彰典型。
严格考核督导。把新型农村社区物业管理，纳入相关部门目标责任考核，定期、分阶段进行专项检查。强化重大事项督查、一般事项督办，强化任务分解落实并实行问责制度，及时发现、解决工作中存在的问题与困难，确保各项政策措施落实到位。每年开展“郑州市新型农村社区物业管理工作先进单位”和“郑州市新型农村社区物业管理先进服务企业”评选活动。对获得“十佳新型农村社区物业管理工作先进单位”资格的街道办事处、镇政府，进行表彰,并给予20万元奖励。对获得郑州市“十佳新型农村社区物业服务企业”资格的物业服务企业进行表彰,并给予10万元奖励。
