今后，上海市各住宅小区内，凡有违法搭建、擅自改变物业使用性质、拒交物业服务费和维修资金、违规出租房屋等情形的业主，均不得担任业委会成员。近日，上海市住房保障和房屋管理局制定的《关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见》（以下简称《若干意见》）已经市政府同意出台，并正式开始实施。
孔同：大家好，欢迎收看我们这一期的解放网《内容工场》，我是孔同，坐在我身边两位是大家非常熟悉的李光一老师和周凯先生，首先我们来看一条是有关于聚焦物业费的，拒交物业费，违规租房，不得任业委会成员，今后，本市各住宅小区内，凡有违法搭建，擅自改变物业使用性质，拒交物业服务费和维修资金，违规出租房屋等情形的业主，均不得担任业委会成员，这样一个非常新鲜的话题，可能和我们每一个在上海的市民都是息息相关的，两位今天怎么来看这个最新的时事。
周凯：一般的情况下这个规定都没什么问题，像里面规定像违规出租等本身就不合理，采取相应的处罚措施也是可以理解的，但我在想到时候会不会导致业主代表和物业公司在具体的措施上发生很多分歧，甚至出现很多大的矛盾，业主希望把物业公司赶走换一个过来，但是物业公司站在那边坚决不走，这种情况下有可能会出现不交物业费抗议的情况，这就会产生纠缠不清的死结，到时候谁来裁定谁是正确的，谁又有权利进入业委会进入决议，是不是应该在这个方面有细化的措施。
孔同：确实，我们可以看到最近几年住宅管理方式的改变，已经不是通过房管局，更多的是通过业委会和物业管理对住宅方面的问题进行管理，但是随之也发现出现了很多的问题，可能经常业委会和物业之间有很大的矛盾，使居住在内的居民切身利益不能得到保障。
李光一：凡是出现了大规模的拒交物业费这种情况，通常说明有问题。大部分人不交，这样的话上海市房地局应该怎么做？还有上海的物业公司非常多，我们的小区是一个比较大的小区，也换过物业公司，我心目当中的物业公司应该是名声特别大的（才好）。大家觉得万科的物业搞得比较好的，上海市房地局就有义务甚至要有规范的条文来规范物业公司，然后来推荐，认定它的资质，就等于说什么样规模的小区应该用什么样的管理，甚至上海做得比较好的物业公司应该像麦当劳一样要有连锁管理，这样才能把上海的物业搞得更好，矛盾更少。另外在我们日常的居住当中会发现一个问题，现在业委会有几个问题要引起关注的，第一个就是有很多能力比较强的，善于管理的，不一定愿意担任业委会的主任和委员。而相当一部分业委会的主任和委员都是年纪比较大的，退休的，可能热心公益事业的，但热心的人不一定懂法律条文。我本来有一个建议，这个将来都要有条文来规定，当小区到了一定的规模，成立业委会还不够，房地局还要细化，这个业委会必须聘用一个受过专业训练的物业人来做业委会主任的秘书或者顾问，可以提供很多专业的东西来帮助业主和物业公司交涉。现在有的人一生当中从来没有做过物业，突然推到业委会主任，要管这么多事情，我国的住宅条文又是经常在变的，这个人基本上是能力非常强的才能搞好。然后小区里面还有一部分不讲道理的人，还要去规劝这部分人，还要调和开发商遗留下来房屋的质量问题。现在上海市房地局不是说发一个文就能解决问题的，发文的同时要针对这十年来上海业委会从无到有一路走来的问题，要用什么方式来化解这个东西，我认为完全可以引进香港业委会管理的模式。
孔同：很多业主都想炒掉原来的物业，这些重新选举上来当业委会成员的人，都是在过去一年里不交物业费的人，整个这件事情最后变得很矛盾。
周凯：这个时候应该有一个仲裁机构来做评定，不管采取怎么样的方式来调解，总不至于一下子把一方申诉的渠道斩断了，必须要交物业费才能讨论这个问题，我们房地局不妨参考一下运管处处理相关事情的办法，比如在出租车里面可以看到什么情况下可以拒付车资，然后有什么电话可以投诉。
李光一：在这个问题上可以引进第三方托管的办法，既然房地局是作为政府管理房产的管理部门，当然不要介入到具体的事务当中去。当产生矛盾的话，不交费都可以设立第三方托管的平台，在这种情况下所有的业主钱还是应该交的，如果觉得有问题可以通过各种途径来解决。要是有人为了这口气不愿意交给你，对你有看法，就应该交到房地局指定的第三方账号里面去，如果有矛盾的话可以派第三方的人员来维持这个小区正常的运作。
