三.实现设施设备管理目标的影响因素
（一）现代化设施设备带来的新问题
现代化设施设备在物业管理中的大量使用，使得物业公司在服务过程中面临了许多前所未有的新情况，给设施设备管理工作带来了一系列的新问题：
1.现代化设施设备的使用可以获得高效率和高经济效益，但同时也会导致一系列严重的后果。如故障损失增多，磨损腐蚀加快。、环境污染严重和能源资源消耗过大，等等。
2.损失设备的投资和使用维护费用大量增加，迫切要求注重设施运行与设施设备管理的经济效果。
3.现代化设施设备技术综合性强，全过程环节多，且相互运行、相互制约。因此，必须进行系统管理，确保服务体系的优化运转。
4.使用现代化设施设备时岗位分工较细，经常是单工序操作，又由于设施设备结构复杂，人的感官能力难以适应。因此，要求加强人机关系的研究，以保证人与设施设备的协调。
（二）传统设施设备管理方式的局限性
面对使用现代化设施设备所带来的一系列新情况、新问题，传统的维修型设施设备管理方式越来越暴露出它的局限性：
1.传统设施设备的大量工作集中在维修阶段，较少注意设施设备全过程的管理。设施设备维修的目的是为保障服务的单一设施设备修复，本质是静态管理。而在科技迅速发展的情况下，这种管理方式已经不能适应对现代化设施设备进行系统管理的要求。
2.传统设施设备管理不能保证各环节之间的有机联系。制造与使用的分家，前半生管理与后半生管理的脱节，不利于有效解决使用现代化设施设备所带来的新问题。
3.传统设施设备管理在技术、经济、组织三者管理方面，侧重技术管理，忽视经济管理，同时对组织管理工作不够重视。
4.传统设施设备管理仍然停留在单纯配角服务的阶段。在企业转变为以经营管理为中心的情况下，不能为贯彻企业的经营方针目标及时提供技术、经济保证。
5.传统设施设备管理只注重设施设备管理机构和专业人与，没有把同设施设备有关的部门、人员组织协调起来，缺乏广泛的群众基础。
由于传统设施设备管理存在着局限性，已不能适应在科学技术和商品经济迅速发展形势下管理好现代化设施设备的客观要求。
四.设施设备管理的内容
（一）设施设备管理的范围
设施设备在其整个寿命周期中一般都处于运动状态，分别表现为物质运动和价值运动两种状态。设施设备的物质运动是指设施设备在使用中，由于物理的和化学的作用而产生磨损、疲劳、腐蚀和老化等性能劣化，因而需要修复、改造和更换，升值报废处理。设施设备的价值运动是指设施设备在制造产品过程中的资金转化，即将设施设备原有价值和维持费用通过提取折旧与计入服务费用，逐步转移到服务的成本中去，从而导致设施设备净值不断下降的过程。两种形态形成设施设备的两种管理：技术管理和经济管理。它们分别收技术规律和经济规律的支配。因此，设施设备综合管理的范围不仅包括技术管理，而且包括经济管理。
（二）设施设备管理的具体内容
设施设备管理围绕设施设备的两种运动状态和整个寿命周期，具体开展以下各项工作：
（1）组织管理。包括设施设备管理工作目标的确定和展开，组织机构的建立及人员培训，各项规章制度的制定、贯彻和实施。
（2）设施设备前期管理。包括设施设备的规划、选型、采购、定货、安装、调试和使用初期管理及信息反馈等。
（3）设施设备固定资产管理。包括设施设备资产的验收、编号、移装、调试和使用初期管理及信息反馈等。
（4）设施设备使用与维护管理。包括设施设备使用制度、操作维护规程的制定，日常维护与定期维护、组织维护检查评比及润滑管理等。
（5）设施设备修理管理。包括设施设备修理计划的编制和实施，修理工艺的涉及和新技术的采用，修前技术、生产准备，修理技术文件、工作定额的制定以及备品配件管理等。
（6）设施设备状态管理。包括设施设备技术状态完好标准的制定，设施设备的日常检查、定期检查和状态监测、诊断，设施设备的故障和事故管理等。
（7）设施设备技术改造与更新管理。包括技术改造、更新项目的确定和计划的编制、改造、更新的组织和实施。
（8）动力设施设备（管网）管理。包括安全运行、维护监测和供能管网管理等。
（9）设施设备经济管理。包括设施设备投资、固定资产折旧、修理费用、改造更新资金管理等。
（10）设施设备信息形态管理。包括信息系统的建立，信息的分类和处理，计算机化、网络化、智能化在设施设备管理中的应用等。
五.做好设施设备管理现代化改造应具备的基本条件
目前，物业公司的设施设备管理工作尚有许多不能令人满意的地方，归根结底是设施设备管理思想、组织建设和制度建设及专业人才培养跟不上时代发展的步伐，成为制约物业管理发展的瓶颈。积极应用科学技术成果，对设施设备有效地进行综合管理，充分发挥设施设备效能，达到设施设备管理现代化是物业公司解决制约其发展的重要环节。因此，必须重视和尽快完善本企业的设施设备管理体制、组织建设和制度建设，为进一步实现设施设备管理现代化开辟道路。
（一）树立现代化的科学管理思想
设施设备管理现代化首先是管理首先的现代化，即树立设施设备综合管理的思想，明确设施设备管理在企业管理中的重要地位，使它与企业管理系统的各个方面形成有机的结合，运用系统管理理论，改变过去孤立地看待设施设备管理的观念，做到与企业管理现代化同步发展。
（二）完善设施设备管理组织和管理制度
根据设施设备管理现代化的要求，不断调整和改革设施设备管理与维修组织机构，健全规章制度。建立与设施设备综合管理思想相适应的全员设施设备管理组织机构，强化专群结合的班组设施设备管理。健全设施设备前期管理、状态维修、改造更新和奖惩制度，以适应设施设备管理现代化的需要。
（三）采用先进的设施设备管理方法
推广应用设施设备诊断技术，从状态维修向预知维修发展；应用ABC分类法提高备件管理水平；应用网络技术组织关键设施设备大修理工作，达到缩短修理工期和维修费用、资源优化的目的，以提高设施设备寿命周期各个环节的经济性。
（四）使用先进的设施设备管理工具
根据需要积极推广使用先进的设施设备管理工具，提高设施设备管理工作的效率和质量。如应用电子计算机提高设施设备信息管理水平，采用先进的设施设备诊断仪器对连续运行的精、大、稀、关设施设备进行自动监测和控制，在设施设备修理中采用各种精密监测器具以提高修理精度等。
当今时代，世界经济区域集团化趋势日益明显，各国经济日益被纳入世界经济体系，加速了资金、技术、商品和人才的国籍流动。世界经济正由总量增长型向质量效益型转轨，产业结构正向高增值型与知识集约型转变。物业管理行业要顺应潮流，尽快适应这种产业结构的变化，以代高科技为基础，知识、技能密集，结合国家和各物业管理企业的具体情况，对国内外先进的设施设备管理经验和方法加以消化和吸收，使设施设备管理工作逐步同国际接轨，以适应激烈的市场竞争的要求。大力推行现代设施设备管理，积极学习和推广应用先进的管理理论和经验，以达到国际先进水平。
