——学习合肥市人民政府159号令《合肥市物业管理若干规定》
近段时间以来，四川、河北、新疆、郑州、成都、合肥、南京等地纷纷通过制发地方性法规和下发政府有关文件，从规范物业管理各方主体行为入手，对破解制约行业健康发展的问题提出了一系列针对性、操作性很强的意见，凸显了各级政府和主管部门对发展物业服务业的给力，使业内深受鼓舞。这期杂志对此作了专题报道，旨在进一步推动各地的经验交流和相互借鉴。在6月召开的长江论坛上，我在发言中向到会代表介绍了合肥市人民政府今年2月1日以第159号令制发的《合肥市物业管理若干规定》，以及同时配套出台的《合肥市业主大会和业主委员会指导规则》等一系列规章制度和示范文本的一些亮点，引起参会代表的极大兴趣。会后很多代表对此进行热议，希望这些规范性意见能被更多的城市采纳，由此推动行业生存环境的改善。
近年来，我们在呼吁行业自救的同时，从未放弃推动政策层面的突破。从近期各地的发文中，我们欣喜地看到这方面的进步。借着这期卷首语，我尝试从以下三个方面对合肥发文做一些归纳和解读，希望能引起更多地方政府和主管部门的关注。
一是合肥文件从厘清各主管部门职责入手，切实加强地方政府对行业的协调监管与纠纷调解。
对组织业主大会的成立和业委会换届工作，合肥文件提出“街道办事处、乡镇人民政府在县（市）、区房地产行政主管部门指导下，负责组织协调本区域内业主大会成立和业主委员会换届工作”；“符合召开首次业主大会会议条件的，县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到筹备业主大会书面申请后四十五日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组”；“首次业主大会会议筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府指定人员担任；筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐”；“筹备组应当自成立之日起十五日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决”；“业主大会会议由业主委员会组织召开，并应当邀请街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会参加”。
对于物业管理中重大纠纷的调解和处理，文件明确要求“涉及重大纠纷的，由市、县（市）、区房地产行政主管部门负责调解”；“街道办事处、乡镇人民政府应当建立完善定期处理物业管理问题工作机制”；“涉及十名以上业主联名要求协调解决物业管理有关问题的，街道办事处、乡镇人民政府应当及时处理”；“市房地产行政主管部门应当加强与人民法院的沟通联系，协助完善物业管理纠纷审理工作机制”。
对于物业管理有关事项的协调和解决，文件规定“居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作”；“县（市）、区房地产行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府召开有关单位及业主委员会或者业主代表参加的物业管理联席会议，协调解决下列事项：（一）业主委员会未依法履行职责；（二）业主委员会未依法换届；（三）物业服务企业未依法退出和办理交接手续；（四）物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷；（五）其他需要协调解决的事项。
二是合肥文件从强化业主委员会履职和行为规范入手，充分发挥业主委员会在促进和谐物业管理中的作用。
对于业委会的履职问题，文件规定，“除法律、法规规定的职责外，业主委员会还应当履行下列职责：（一）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（二）监督管理业主共有收益；（三）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（四）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（五）业主大会赋予的其他职责。
对于业委会组成人员不得有的行为，文件从“不得接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物”；“不得承揽本物业管理区域物业服务企业的业务”；“不得接受可能妨碍公正履行职务的其他利益”等方面一一作出罗列，以保证业委会组成人员行为的公正性。
对于原业主委员会委员无正当理由怠于组织或者阻挠换届选举的，文件规定“不再列入新一届业主委员会委员候选人名单”。
对于业主委员会组成人员任期届满后拒不移交档案资料、印章或者其他属于全体业主所有的财物的，文件明确指出“业主委员会其他组成人员、新一届业主委员会可以请求公安机关协助移交”。
三是合肥文件从规范企业和业主行为入手，对影响和制约物业管理的重点难点问题逐一提出具体指导意见，以推进物业管理各项工作的正常开展。
对于困扰物业管理的服务费收缴难问题，文件一方面规定”建设单位销售物业时，不得承诺减免物业服务费用“；同时要求“物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置公示”；还要求”业主应当按时足额交纳物业服务费用。未按时足额交纳的，物业服务企业可以在物业管理区域内将未交费业主名单及欠费情况予以公示催交”；以及“业主转让物业时，应当按规定结清物业服务费用，权属登记部门应当查验业主物业服务费用交纳情况”，以体现在产权转让环节对物业服务费缴纳的把关。
对于业主或者物业使用人损害公共利益和他人合法权益的问题，文件规定“物业管理区域内发生损害公共利益或者他人合法权益的行为时，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权劝阻、制止和投诉；制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法予以制止或者处理”。
对于装饰装修的管理，文件规定“业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；物业服务企业应当告知业主或者物业使用人装饰装修允许施工的时间、废弃物的清运和处置措施及方法、住宅外立面设施及防盗设施的安全安装规定等注意事项”；“业主或者物业使用人拒不办理登记或者擅自拆改房屋承重结构、改变住宅使用性质的，物业服务企业应当及时予以制止，向有关行政主管部门报告，并有权按照管理规约或者临时管理规约的规定，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域”。
对于机动车库、车位的管理，文件规定“物业管理区域内的机动车库、车位应当优先满足本区域业主、物业使用人的停车需要，不得出售给业主以外的单位或者个人；业主或者物业使用人要求承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。在满足本区域业主需要后，机动车库、车位可以出租给本区域业主以外的单位或者个人；租赁方案应当在物业管理区域内公示不少于七日，租期不得超过三个月”。
对于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动，文件规定“应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益百分之三十用于补贴物业管理公共服务费，百分之七十纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。
相信以上政策的明确，会对合肥物业管理的规范发展产生重要的推动作用。
