物业之家讯：“上海有些老公房的物业费非常非常低，我开个玩笑，一户人家一个月的物业费只是一个面包钱。”在今天上午的民生访谈中，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生，对市民关注的物业问题发表意见。他认为，物业管理水平与人员素质、价格体系有关。
刘海生认为，过低的物业费对于维持物业管理困难重重，全靠政府补贴也不是长久之计。他认为，对于小区居民来说，按标准缴纳物业费，是对其他准时缴纳物业费业主的保护，否则没有资金来源的物业公司降低服务标准，损害的还是业主利益。
针对一些物业收钱却不作为的现象，刘海生认为，如何对物业进行有效监管还需研究。“尽管政府无权解雇小区物业，但我们可以把投诉较多的物业挂在网上。”刘海生表示，2011年开始实施的《住宅物业管理规定》，从原先的49条增加到88条，就是这些年来实践的结果。
访谈文字实录：
[市房管局局长刘海生]主持人好，各位听众朋友、网友大家好。[09:08:58]
[主持人海滨]今天给你准备了三份报告，期待您的回应。另外还有我们节目的听众，报纸的读者，微博的粉丝，在直播当中会通过短信、评论参与节目互动，就在我们面前的这台电脑上，您看刚才已经有人问您好了。大家可以及时的把你的意见、建议拿出来。[09:09:26]
[主持人海滨]回到三份报告，和您平时熟悉的三份报告不一样，媒体老总带来的是媒体观察报告，研究学者带来的是研究报告，还有我们直通990带来的体验报告。林林总总，内容也不小，但是时间有限期待得到您全面的回应。回应之前我特想问您一个问题。昨天我问一个朋友，你有什么问题问刘局长，人家想都没想就说，你帮我问问房价可以吗？[09:10:24]
[市房管局局长刘海生]海滨一开始就问了我一个比较难回答的问题。[09:10:36]
[市房管局局长刘海生]影响房价的因素很多，包括税收政策、货币政策、包括市民对房价的预期，这些都会影响房价。所以很难简单说房价究竟走势会怎么样，就从供应来说，供应当中也有一个结构的问题，比如说早期，我总感觉我们普通商品房供应比较少，都是豪华型的房子，所以这几年政府加大了普通商品房供应，包括保障房的供应。[09:12:08]
[主持人海滨]这个对房价有影响吗？[09:12:18]
[市房管局局长刘海生]会对刚需产生影响，需求这一块会分流一些，从关注解决老百姓基本的需求，就是通常讲的中小户型的普通商品房，海滨也给我一个机会，我想趁这个机会提醒市民，在房价当中有些东西可以稍微关注，第一不要被这些均价所误导。[09:12:53]
[市房管局局长刘海生]有时候媒体、专家说平均房价涨了多少，均价实际上跟房价，直接上涨不是直接的关系，比如说我举个例子，这个月5月初第一个星期，我们上海的均价，新建商品房是23000多，上个星期20000，为什么有这个变化？高档楼盘供应的多了，销售量大了，价格就上去了。如果郊区的普通商品房供应多了，就上来了。所以不能看均价，还是看指数比较科学。这是第一。第二我们买房子很关注一些广告，现在房产商做广告很有技巧！我们通常叫软广告，怎么区别媒体报道和软广告呢？标题很大，看内容诱惑你，最后会落到某一个楼盘。[09:13:19]
[市房管局局长刘海生]有时候做广告可以策划，而且完全符合广告法，通常广告有一个特点，特别是平面媒体广告，没有撰稿人某某，特别是大篇的文章都没有谁写的，这通常就是广告。[09:13:33]
[主持人海滨]我们老是被均价忽悠着，那您能不能告诉我，不看均价看什么？[09:13:52]
[市房管局局长刘海生]看指数。[09:13:59]
[主持人海滨]哪里的指数？[09:14:06]
[市房管局局长刘海生]一般国家统计局都会在20号左右会公布上一个月的指数。指数是同质比较，所以相对来说是比较科学的。比如说我在徐汇区买房子，它跟徐汇区的同类型的房子比较，涨了还是跌了。[09:14:19]
[主持人海滨]好，我们接下来听今天的第一份报告，媒体观察报告。[09:14:28]
[媒体观察报告]刘局长您好，我是上海人民广播电台广播中心主任孙向红。面对如今高企的房价和百姓对于住房的刚性需求，我们一直在思考：对于住房，政府该尽怎样的责任？事实证明，不是所有的人都有能力通过市场解决住房问题，政府应该通过履行公共责任解决中低收入人群的居住需求。[09:16:04]
[媒体观察报告]我们观察到，过去几年中，上海除了着手利用财税政策，抑制房价过快上涨，还率先推出廉租住房政策，并在住房保障体系的建设中，花大力气，下大本钱，力争到“十二五”期末，完成120万套包括动拆迁、共有产权房、实物配租等在内的房源供应。与此同时，积极完善准入和分配制度，上海住房保障的目标也从严标准、高门槛，转变为广覆盖、多获益，使社会低收入群体的圆房梦变得不再遥远。[09:16:09]
[媒体观察报告]在上海电台《990早新闻》去年底、今年初播出的《幸福样本》、《听声音，说变化》等系列报道中，我们通过记者的话筒听到那些原本住房极为困难的家庭搬入属于自己的新居后，发出的爽朗笑声，这份来自内心的幸福感染着每一位听众，也让我们看到上海推进住房保障体系建设的成果。[09:16:25]
[媒体观察报告]在5月初开始的新一轮共有产权房申请中，按照复合家庭审核面积增加、大龄未婚青年年龄放宽等政策，预计有不少老旧公房集中的街道，最后通过审核的户数将比前几批增加50％，我们记者发现，这其中，不少家庭将更多的关注点从过去的首付、贷款等资金问题，转向房源位置、周边配套等硬条件。[09:16:30]
[媒体观察报告]看着一幢幢保障房拔地而起，但却受限于周边交通、商业、医卫设施，导致空置率不低，出现了“房等人”、“人等配套”、“配套又等人”的连环扣现象，究竟该如何解决这一新的问题，我们希望主管部门能有创新的举措和扎实的推进。以上就是我带来的媒体报告。谢谢。[09:17:10]
[主持人海滨]这份报告当中我看表扬的话也有，表扬的话就不请您回应了！但是当中也看到、听到面对高起的房价和百姓的住房需求，我们要说的话太多了，何种有一个中低收入住房人群的收入，应该是政府通过履行公共责任来解决的。事实上您看，短信平台上也有类似的诉求。[09:20:52]
[市房管局局长刘海生]应该说这份观察报告写的也是我们近期在考虑的问题，这5年上海在推进住房保障方面下了非常大的工夫。可以有两个标志性的东西，第一我们这5年基本形成了“四为一体”的保障体系框架，或者说政策以及它的操作规范，已经形成了一整套的，共有产权房、还有动迁安置房，第二这五年差不多建了6300万平方米的各类保障房，这是物质基础。老百姓这几年收益面，逐渐在扩大。[09:21:15]
[市房管局局长刘海生]刚才那份观察报告当中反映的问题正是我们当前要关注的问题，因为在大型居住区建设当中有一个市政府的公共配套的问题，这个问题可以说是一个正常现象，但是我们希望把这个矛盾尽可能时间缩短。我为什么讲这个呢？过去计划经济搞的一些大型新村，包括我们在观察新加坡、香港，他们有一些大型居住社区，通常开始入住到配套齐全，我们通常说叫成熟期一定有这个时间。过去我们在80年代建的时候，差不多这个成熟期要10年左右。但是我们现在政府从财力来说更严了，完全可以压缩。去年市委、市政府把大型居住社区的建设，市政公建作为重点。[09:21:45]
[市房管局局长刘海生]比如说今年主要的项目是供水，大的项目。还有校园、医院等等的配套。今年有673项各种计划。但是老百姓关注的第二个问题就是投入使用。[09:26:55]
[市房管局局长刘海生]我举一个例子，比如说老百姓希望有一个比较关心的商业，最希望有一个大的超市，因为超市基本上生活用品都会有，但是一些超市经营企业就不敢进去。他就担心没有这个销售额，因为超市大多数都是一些食品类的东西，有保值期，不敢进去，所以这就是通常讲的先有鸡先有蛋。[09:27:51]
[主持人海滨]这个我能理解为工作不到位吗？人等配套、配套等人？[09:28:10]
[市房管局局长刘海生]也不能简单的这么理解，就像公交车一样，老百姓希望有公交车进去，我们曾经在南汇有一个小区，公交是开进去了，这个车子基本上是没有人的，或者就是一个人，有时候也会碰到这些问题。但是我认为这是随着老百姓居住进去以后，当然政府这一块也要主动一点，不是说完全用经济上来衡量，所以市委、市政府，特别是我们也开过专题会，希望企业早一点进去，特别是国有企业的，比如说银行，上海银行、工商银行就希望可以早一点进去。[09:28:26]
[市房管局局长刘海生]现在比较关心的，大家最关心的问题是交通问题，这方面交港局也在排计划，包括硬件设施的枢纽都在同步推。当然还有一个问题，更复杂了，还不单单硬件、软件，现在居住区的规模都非常大，今后社区管理的任务非常重。这些现在市委专门有一个调研组，而且去年市委也做了一些重大的举措，逐渐要完善这项工作。相比较教育矛盾少一些，但是老百姓关心的不是小孩能不能读书，希望有好学校进去。[09:28:32]
[主持人海滨]：我记得报告当中还提到了5月份开始的新一轮共有产权房的申请，这次放宽了一点，包括大龄未婚的年龄放宽了，还有一个使用的面积有10到15平方的增加。[09:28:45]
[市房管局局长刘海生]这个是经过2010年、2011年、2012年三年的供应试点，在试点当中我们也听取市民的意见。第一方面要严格执行政策。另外一方面在第一线工作的同志他们认为申请的市民值得同情，有道理的反馈给我们。我们去年下半年就在研究。[09:29:20]
[市房管局局长刘海生]我举一个例子，过去我们讲15平方，如果是三口之家，父母加一个大龄单身，45平方米什么概念？过去我们一些老公房连两间房都没有，一间半，里面一间卧室，外面像个厅一样的，这样的话大龄单身青年要结婚是没有办法的。这个时候就扣15平方，这样就是65平方，就是两间了，您将来结婚还可以。所以扣减15以后，是不是符合这个标准。[09:30:17]
[主持人海滨]我们知道随着政策的不断放宽，今年最后通过的审核户数都有一定幅度的增加。我还有一个问题，今后类似共有产权房申请条件的放宽，在今后或者说今年，还会有那些地方会继续放宽？[09:30:27]
[市房管局局长刘海生]原则上不会做大的调整。我们上海的标准和全国来比，我们的标准是比较低的，共有产权房或者说经适房是按照中低收入。就是说人均收入是5000元，再举个例子，如果夫妻俩都是7500块月收入的，有一个小孩，就是符合申请条件。[09:30:55]
[市房管局局长刘海生]目前来说制订的公共政策一定是保基本。很多的省市我观察到他们的标准都比较高。上海是高房价地区。比如说我们实施了10多年的廉租房政策，虽然好，大家也没有争议，毕竟的覆盖面少。我们上海已经是保基本了，国家定的是低收入，我们定的是中低收入。[09:31:59]
[主持人海滨]目前来说制订的公共政策一定是保基本。很多的省市我观察到他们的标准都比较高。上海是高房价地区。比如说我们实施了10多年的廉租房政策，虽然好，大家也没有争议，毕竟的覆盖面少。我们上海已经是保基本了，国家定的是低收入，我们定的是中低收入。[09:32:12]
[主持人海滨]目前来说制订的公共政策一定是保基本。很多的省市我观察到他们的标准都比较高。上海是高房价地区。比如说我们实施了10多年的廉租房政策，虽然好，大家也没有争议，毕竟的覆盖面少。我们上海已经是保基本了，国家定的是低收入，我们定的是中低收入。[09:32:17]
[主持人海滨]还有观众提问说，样本选择的主观性使指数也偏离房价。这个问题您怎么看？[09:32:54]
[市房管局局长刘海生]我回应一下，这是统计局统一制定的指数，我们至少有一个参考的东西。至少有一个恒定的标准。[09:33:35]
[主持人海滨]前面一份是媒体观察报告。各位听众您现在收听到的是上海电台990直通节目，今天来到我们节目的是对话上海市住房保障和房屋管理局刘局长。接下来带来第二份报告，专家研究报告。[09:33:43]
[专家研究报告]刘局长您好，我是上海社科院，张泓铭。自2010年开始的这一轮房地产调控，上海的态度是认真的，效果也是有的。但是，从民生角度出发，可以发现中国房地产调控的不足，其中之一就是对于调控关键的住房需求政策过于粗略，需要完善。[09:35:03]
[专家研究报告]精确地说，住房需求只有三类：第一类是自住需求，即购买住房是为了自住。一般而言，购买第一套或许第二套房，都是自住的。第二类是他住需求，即买房不是自住、而是租赁给别人住，并获取投资回报。其客观必然性是，一部分人是不需要或不可能买房的，只要或只能租借别人投资的住房居住。这种投资具有积极的民生意义。第三类是无住需求，即买房既不自住、也不给他人住，只是等待房价上升抛售获利。这是消极的住房投资，是住房市场风险、金融风险和经济风险的主要诱因，俗称“投机”。[09:35:09]
[专家研究报告]根据住房需求分解，调控思路可分为三类：一是鼓励自住需求。多年来政策有所体现，但还不够，应更加明确“鼓励”之意。这符合扩大内需和民生第一的要求。二是允许投资于他住需求。即对有第一套、第两套房的居民，还允许他们投资购买更多的住房，放开投资用于出租。但是，当下把投资和投机一起限制，误伤了积极的投资，也误伤了民生。三是限制无住需求。对此，各方面是达成共识的。但问题是，当下主要是靠行政限购。限购作为调控的速效药是可以的，但不能长期化，它注定是无法配置好住房市场的，应该以经济手段来替代。[09:35:17]
[主持人海滨]非常感谢张老师带来的这份报告，这份报告感觉不是像局长进行提问，而是自问自答，先是提出分类，然后提出思路。这样也好，您认同他的分类吗？[09:36:00]
[市房管局局长刘海生]张老师是我们国家研究房地产市场资深专家，过去上海业界里面有“三剑客”，他是三剑客之一，对房地产市场研究很深。所以张老师提出对目前调控政策，他分了三种类型，自住型的，投资型的，或者说他住型（投机型），应该区别不同的政策，我完全赞同，张老师的观点。[09:36:23]
[市房管局局长刘海生]他从专家的角度也提出了很多的建议，大的层面国家宏观的研究。我总的感觉我们国家跟中西部的差距还是很大。应该调控政策不能一刀切。这个在上海来说，上海等东部地区房价涨的还是比较快，控制房价也是社会公众非常关注的。房价过快上涨不但会引起公众的不安，对房地产本身的健康发展也不利。[09:36:42]
[主持人海滨]如果真是按照这三条分类的，比如说鼓励自住需求，或者是允许投资，他住需求也好，或者是限制无住需求也好，您怎么去看待这三类分类。[09:36:54]
[市房管局局长刘海生]这个研究政策一定要细化，因为大的原则都没有问题。自住需求实际上还包括改善型需求，过去政策有，比如说小房子卖掉，换个大房子，国家税制当中有一个返税的政策，国家宏观调控以后已经把这个取消了。[09:37:05]
[主持人海滨]张老师认为要鼓励，这是扩大内需的需求。[09:37:14]
[市房管局局长刘海生]老百姓通过自身的努力解决住房的问题，还是要鼓励。第二是比较难分的，什么叫投资，什么叫投机。这个要切一刀，因为正常的投资，因为老百姓现在手上。[09:37:22]
[主持人海滨]他认为现在投机和投资是一块限制了。[09:37:31]
[市房管局局长刘海生]对，目前是一起限制了。但是应该说是合理的市场当中有一定的，比如说房屋租赁市场，房屋租赁市场市民有房子买了以后，他作为投资性就租出去。所谓投机的我认为就是炒卖。在国外有过这方面税收政策，比如说新加坡、香港都有过，比如说多少时间里面买进卖出就收税相对比较厉害的，所以这要细化。[09:37:41]
[主持人海滨]微博上还有这些意见，我念给您听，“很多上海人共有产权买不起，就借贷，他觉得共有产权房的价格太高，而且政策实施当中是不是有矛盾之处，有钱的不买产权房，没有钱的又买不起。有钱人不会去买经适房，期盼经适房，现在经适房的房价也吃不消”，老百姓有这个意愿。[09:38:18]
[市房管局局长刘海生]首先我是这么想，不能简单的理解买的起，买不起。首先我们也测算过，在什么情况下，根据房产的支出，什么情况下他能买的起房子，今年我们把廉租房的标准又放宽了，去年是1700元，今年是放到2100元，这就是通常讲的下形成。他确实买不起，我们曾经算过人均2000元以下，或者说家庭夫妻两个都是3000元的收入，加上一个小孩。通常这些家庭涉及到看病、小孩读书，一定还要留一点钱，这些人家买经适房有困难的。[09:38:40]
[主持人海滨]但是他也是刚性的自住需求。[09:38:49]
[市房管局局长刘海生]所以我们为什么要放到2000呢，政策上有点重叠，政策上在2000上的家庭，可以有两种，这是抽样的，有的家庭收入多，但是负担也很重。另外关注讲共有产权房买不起，实际上我们也是调查过，目前我们买共有产权房的家庭都是老上海职工的家庭，小孩结婚，两个人挤在一起，通常父母亲和小孩结合起来买一套房子，买一套房子实际上解决了两个家庭。不能简单说，比如说你买的地点稍微偏一点，比如说过去浦江镇，实际上我们一套房子也就是40万左右，应该说还是可以的。当然我们不是说如果太便宜的，因为毕竟还要考虑到这个政策的可持续性。[09:39:34]
[主持人海滨]如果我们再回到张教授的说法来讲，比如说无住需求，是不是这批无住需求体现出来的大家的情绪，以及体现出政府的重视来讲，伤害了第一类和第二类的需求。因为无住需求，确实我们认同一定是投机。[09:39:50]
[市房管局局长刘海生]对，张老师讲的是一种投机行为，投机行为也不能绝对说一定怎么不好。因为有钱中是想钱生钱。但是对房地产来说，它这样子炒作的话会伤害另外一批，或者说这些人是少数有钱人伤害了大多数人，这是个矛盾问题。但是从法律上来说也不是说不允许。但是就是在政策上怎么来遏制这些行为。这就是需要政策细化的问题。[09:40:01]
[主持人海滨]有听众说，我儿子年龄实足28岁，家里住房面积61平方，希望经适房的标准再放宽一点。[09:41:00]
[市房管局局长刘海生]按照我的粗算就是差一平方米了，有的时候一平方米能放，2平方米呢？上海每个家庭的情况确实不一样，我们在咨询接待的时候确实碰到过许多类似问题，有些市民家庭很着急，但是家庭的情况，每家每户都不一样。政策的角度只能一刀切。[09:41:27]
[主持人海滨]我们的节目继续进行，下面的这份报告跟老百姓感受更加贴切一点，除了媒体报告、政府报告，更重要的是看老百姓的具体感受，他们的感受如何，有请990直通观察员带来今天的政务体验报告。[09:41:57]
[政务体验报告]刘海生局长：你好，我是《直通990》政务观察员朱晟。以下内容为《直通990》日常工作中所接触的市民案例，我将其归纳整理之后作此报告。纵观所有与市住房保障和房屋管理局相关的案例之中，我想选择市民反映的侧重点：经适房、廉租房的申请条件、小区物业管理以及房屋交易政策。[09:42:43]
[政务体验报告]我们碰到过有崇明户籍市民一家五人在市区有一套50平米住房，后将五人户籍均迁入该房屋成为城镇户籍，原崇明户籍处还保留有宅基地，如果该家庭申请经适房是否可以得到批准。从法理上来说，该户是不能够申请经适房的，但现在审查的时候，如果本人不申报这处宅基地，相关部门审查的时候是否能够查出该套宅基地的存在？从而引申出经适房、廉租房等住房保障政策的相关审查程序是怎样进行的问题。[09:43:04]
[政务体验报告]关于物业服务的问题有很多。近期相对比较突出集中的包括使用权房物业管理费缴纳的问题，有许多使用权房住户在年初一次性缴纳了全年的物业管理费，但年中的时候新政策出台增加物业管理费，那么许多听众问是否一定要补缴后几个月增加的物业管理费？还有物业管理服务如果没有到位，但照常收取了物业管理费，属于收了费却没有享受到相应的服务，是否可以要求物业管理单位进行相应的补偿？[09:43:10]
[政务体验报告]我们遇到市民最关心的问题还是在于房屋动迁以及交易方面，有部分听众咨询原房屋拆迁已享受了相关的动迁政策，但没想到新置的房屋又将再次面临拆迁，对于2次动迁市民均表示不清楚是否还可以享受相同的政策。[09:43:27]
[政务体验报告]同样，有部分听众在购置房屋时看中的房源是使用权房，于是产生了使用权房如何交易的困惑，据一般常识，使用权房只能称作为承租人变更而不能称为买卖、继承等说法，那么使用权房是否真的可以交易？可以交易的政策依据是什么？将来使用权房是否存在不允许交易的可能？这些是市民所关心的热点问题。
以上是市住房保障和房屋管理局政务体验报告，希望得到刘局长的回应和解答。[09:43:32]
[主持人海滨]非常感谢政务观察员带来的这份报告，政务体验就是个体的体验，所以必然会涉及到一些个案，但是他们的选取有一定的代表性，比如说宅基地背后有一个核查的问题，物业问题更是牵一发而动全身。我也看在网友的提问，估计今天的时间来不及，不能扯太远，举个例子，他说昨天民政局局长已经阐述了居委会走向自治的动向，我想问一下刘局上海商品房如何提升业主大会的自治，是否有新的指导意见，老百姓不仅要好房，还要从长计议。社区管理是一个重要的工作，这个先不提，回到政务报告上，希望您这个问题一起带回去。[09:46:35]
[市房管局局长刘海生]这个问题可以结合政务观察员的问题一起来回答。体验报告讲的很直接，而且也是我们平时工作当中听到的一些建议、意见都比较集中的问题。第一个问题关于崇明宅基地的问题，凡是农村的宅基地，在核查报告过程当中，申请廉租房、共有产权房，这个面积都算。只有一种情况，他是申请公租房，因为他工作在市中心，把远郊的面积可以不算。因为他主要是工作方便。至于是不是核查，我们目前的手段完全可以查出他在郊区是不是有一个房子。我们有一个统一的申报表，你在申报表里面必须要如实的申报，第二阶段是核查，也可以这么说，从政府核查的角度不可能百分之百的不漏网。[09:46:55]
[市房管局局长刘海生]当然不排除有漏网的，如果要核查，百分之一百不漏网，也是很困难的。我们核查在网站当中都有公示。关于物业管理的问题，我可以说物业管理既简单又复杂。刚才这位网友提到的问题，是不是可以自治，我们2004年上海住宅物业管理规定里面，这里面比较多的强调了自治管理。2004年上海物业管理规定，因为这个是，这个是合同，民事行为，你是通过合同约定聘请了物业企业，包括报酬、标准、约定的形式。所以这个又简单又复杂，所谓的复杂有很多传统习惯在里面，如果是政府、街道居委会、房管办完全不管，也很麻烦。[09:47:27]
[主持人海滨]自治力量自身的增强也很必要,要有一个过程,要有意识的去引导、去扶持。这里面有习惯思维，有的人把过去聘请的物业公司还看像过去的房管所一样的。[09:47:57]
[市房管局局长刘海生]这里面当然也有人员的素质，还有物业管理的价格体系。因为物业涉及到千家万户，还有低收入户，所以这里面政府还有一部分在监管，如果完全自治，政府不能监管。所以我们在研究，既要到位，但是别越位。[09:48:26]
[主持人海滨]如果按照您说的到位别越位就像刚才这位网友说的一样，应该让居民自治，充分的发挥作用。[09:48:42]
[市房管局局长刘海生]为什么不越位呢？比如说居民的业主公约怎么做，会有标准的样本给大家，毕竟上海这么多的案例。[09:48:52]
[市房管局局长刘海生]还有对行业怎么监管。我不能解聘你，但是可以把平时投诉比较多的在网上挂着。所以应该说，我们2011年是实施的《住宅物业管理规定》，原来49条，现在改成88条，实际上就是通过这几年实践下来可能操作性的东西更多。业主大会怎么成立、怎么移交，矛盾怎么处理都有一些规定。当然还有刚才讲的，物业费的事情，年初一次性交了，这个问题我记得上个月在这里，政风行风热线讲过了。[09:49:24]
[市房管局局长刘海生]应该说交物业费是按月交纳。上海有些老公房的物业费非常非常低，我开个玩笑，一家人家一户一个月的物业费只是一个面包的钱，就是5块钱。这个显然是对物业管理没有办法维持下去，都靠政府补贴也不是长久之际。但是考虑到老公房退休工人比较多。所以分三年逐步的到位。9月份以后有一个调整，因为是提前支付，是一个自愿的行为。[09:50:10]
[市房管局局长刘海生]一个月5块钱，一个月一家5块钱，但是有的还加2块钱的卫生费，有电梯的还有另外的。但是反正一般多的也就是十几块钱。我认为应该还是按照标准付。按照改后的标准付。[09:51:01]
[市房管局局长刘海生]交物业费有一条，不单单跟物业公司，你按标准交物业费，还是对其他按照规定时间交纳物业费人的利益的保护，物业公司往往没有收到费，收的低了以后会降低服务标准来维持他的生存，实际上损害的还是业主的利益。所以几个方面还是应该结合起来。当然它是说如果物业相应的服务没有达到服务要求，是不是请求赔偿，如果赔偿的话肯定要找依据。
[09:55:17]
[主持人海滨]或者因为它服务不到位，不能照常收取物业管理费，比如说电梯停了，就不应该收。[09:55:39]
[市房管局局长刘海生]这个原因很复杂，不完全是物业的，电梯要涉及到维修保养，就涉及到维修资金，维修资金要业主达到2/3以上才可以动用，所以这里面有一个相互的关系，关键是到时候委托物业公司你委托的是什么东西，内容是什么，越清楚越好。所以业主公约，业委会要写清楚。[09:55:49]
[主持人海滨]你讲到这些，我之前提到网友的提问还是很重要的，业主自治，一个小区里面怎么让政府不应该管的，彻底的放开，交给可以管的人或者说组织，类似这种。[09:56:02]
[市房管局局长刘海生]我们现在在接触当中，感觉到物业管理在上海来说，比如说跟外省市差距还是很大的。有的小区物业管理，自治管理管的非常好。小区也非常和谐，这里面有居民的素质问题，也有很多靠我们业委会主任，有些业委会主任真的非常好，业委会工作很多基本上都是在晚上，星期六、星期天，大家在休息。而且如果有时候需要大家达成共识的，他还要一家一家上门。
[09:56:19]
[主持人海滨]这里面到现在为止没有看到可复制的经验吗？[09:56:41]
[市房管局局长刘海生]领头的人，有些观念，还有区和区之间，比如说闸北的临汾街道，这些地区党的工作做的非常好，同样会对物业这一块做的也非常好。当然我们经常会有一些案例在行业里面做推广、做交流。[09:57:03]
[市房管局局长刘海生]首先对我们的行业管理当中有问题可以打962121，我们这里有一个考核的内容在里面。还有一个关于动迁和公房交易和基层的问题，这个很敏感。现在叫房屋土地叫征收，不叫动迁，名称变了。第一次动迁和第二次动迁，在补偿政策当中，第二次不受第一次影响。[09:57:14]
[市房管局局长刘海生]比如说原来住宅杨浦区某一个地块，你拿了货币以后，买到虹口区，每个地块的动拆迁政策都大不一样，大家有时候补偿的标准有差异性。而且这个公开征求意见当中，怎么补偿的标准、内容都非常的详细，现在我们动拆迁都是要两轮征询居民意见。但是有一条是有区别的，因为动拆迁政策里面有一个套型保底政策，你给人家补偿的房子，至少可以有一套房子可以住。如果家庭里面一分，原来有一些棚区，住的很小。要有一个托底。如果是家庭困难户，第一次肯定是享受了这个政策。那么第二次买新房应该就不存在这个问题。这个我们在网上都有。这个房子原来是动迁过的。因为这是保障和动拆迁补偿没有关系。[09:57:34]
[市房管局局长刘海生]比如说原来住宅杨浦区某一个地块，你拿了货币以后，买到虹口区，每个地块的动拆迁政策都大不一样，大家有时候补偿的标准有差异性。而且这个公开征求意见当中，怎么补偿的标准、内容都非常的详细，现在我们动拆迁都是要两轮征询居民意见。但是有一条是有区别的，因为动拆迁政策里面有一个套型保底政策，你给人家补偿的房子，至少可以有一套房子可以住。如果家庭里面一分，原来有一些棚区，住的很小。要有一个托底。如果是家庭困难户，第一次肯定是享受了这个政策。那么第二次买新房应该就不存在这个问题。这个我们在网上都有。这个房子原来是动迁过的。因为这是保障和动拆迁补偿没有关系。[09:57:49]
[主持人海滨]只有保障和保底。[09:58:00]
[市房管局局长刘海生]第二次就不能享受这个东西了。不能动了以后，有一些人为制造一些困难。刚才还有一个问题，朱胜讲的也是很重要的，大家要注意。因为我们在动拆迁补偿当中有不同的政策，有的家庭是拿了货币买的原来住的附近的使用权房。使用权房是不是可以买卖交易，这个不能简单的这么说。[09:58:08]
[主持人海滨]他说只能作为承租人变更，不能买卖或者说继承。[09:58:16]
[市房管局局长刘海生]原来的房地局99年有一个细则，里面有一个程序性的问题，毕竟跟商品房不一样，它要求原来的比如说租赁户的名字某某，一定要同住人。或者说业主或者说受业主委托的物业公司要同意。这是第一要注意的。第二个要注意的问题是不是所有使用权房都可以这么做。比如说像一些部队的房，学校里面的宿舍等等，这是不允许买的。最后一个问题，刚才讲的继承问题我很明确说，公房使用权不能继承，但是如果你是符合条件的可以申请，更改租赁户。[09:59:18]
[主持人海滨]实际上我可以这么讲吗？使用权房不可以交易？或者说可以交易的政策依据是什么？[09:59:33]
[市房管局局长刘海生]也不叫交易，按照政策的名称叫上海公有住房差价交换管理办法。这么一个政策。[09:59:46]
[市房管局局长刘海生]也不叫交易，按照政策的名称叫上海公有住房差价交换管理办法。这么一个政策。未来有没有可能存在允许交易的可能。未来也不会吧，因为毕竟产权的属性不一样。因为产权是公房或者说单位所有的话，也不能买卖。[09:59:56]
[主持人海滨]今天现场还有新华社、广播新闻中心、文汇报、东方网、新闻晚报的记者。我们现在来接通上海广播电台记者于倩的电话。
[10:01:10]
[上海广播电台记者]我想问刘局一个问题，今年下半年对于旧住房改造的速度会不会加快，将集中在那个区域？总共的套数有多少？[10:03:10]
[市房管局局长刘海生]你提的这个问题正是我前面想回答的问题，海滨您看到一个网友提到老公房的改造。65弄。应该说上海目前的住宅已经超过5亿户，其中大概1亿3千户属于老住房，老住房是什么概念呢？一个是1949年以前建的房子，还有一些包括八十年代以前建的一些，我们讲现在社会公房，这些房子有一个特点。有些房子连煤卫设施都没有，或者说80年代以前建的公房，过去建的标准和现在的百姓市民需求是有差异的。[10:03:25]
[市房管局局长刘海生]比如说供电，过去供电主要是照明用，现在用电的东西太多了，电冰箱、洗衣机等等的。这些不仅是满足市民的需求，实际上也是危险源，所以今年把旧住房作为重点工作来推。今年全上海都有，今年计划是3万套。这是今年的计划。我们根据你的条件能改善多少就改善多少，比如说没卫生我们装马桶，没有厨房我们装厨房，两样不能做，做一样也好。[10:04:06]
[市房管局局长刘海生]每个地方都不一样，我们总的指导思想只要你有条件尽可能做，当然我们也碰到一些困难，有时候居民达成意见也是蛮难的。[10:04:19]
[主持人海滨]这正是您需要攻坚的。好的，今天的节目时间就到，非常感谢您做客上海电台直播室，欢迎您常来，也感谢给我们提问的各位嘉宾，感谢我们的合作伙伴新华社长三角新闻采编中心、文汇报、新闻晚报、东方网的支持。明天将邀请绿化和市容管理局的局长走进我们的直播室。[10:04:40]
[东方网]今天的民生访谈直播到此结束，感谢收看。[10:05:23]
