中国的城市发展已进入全面建设小康社会的历史新时期，并将“社会秩序良好，人民安居乐业”和“改善生活环境，发展社区服务”列为全面建设小康社会的重要奋斗目标[1]。随着住宅商品化、社会化和市场化供应制度的建立和完善，我国的住宅经济结构已由自然型、产品型和福利型组合向以商品型为主、商品-福利混合型为辅转变[2]。与此同时，社会化、专业化、经营化的物业管理与服务已开始倍受社会各界的关注，并呈现出蓬勃的生命力和良好的发展前景。在“新建小区”全面推行物业管理的情况下，改善旧居住区生活环境，提高管理水平，为居民群众提供整洁、舒适、优美、方便的生活环境，成为当前急需解决的重要问题。实行旧区物业管理是巩固城市综合治理成果、改善旧居住区生活环境的一条重要途径。因此，从天津市的实际情况出发，依据城市发展规律，借鉴国内外成功经验，积极探索我市旧区实施物业管理的途径与方法具有十分重要的现实意义。
天津市旧区物业管理现状
1、加快了物业管理进度
2003年年内计划超过160个整修改造后的旧楼区将实现物业管理，而截至11月底，在324个整修后的旧楼小区中实施物业管理的只有57个。2004年天津市综合整修旧楼区任务敲定，市内六区和滨海三区完成750万平方米旧楼区综合整修，今年综合整修旧楼区工程明日开工。今年的综合整修旧楼区任务概括为“75032”。“750”即今年综合整修旧楼区750万平方米。“3”是在综合整修中要抓好3项重点工作:高标准组织实施拆违、绿化、硬铺、粉刷等各项综合整修工作;切实抓好旧楼区社区服务设施样板小区建设;下大力推进旧楼区物业管理的实施。“2”就是今年的770万平方米的整修任务分两批进行。第一批任务为560万平方米，包括去年未达标的13个小区22.36万平方米和去年超计划完成的54个小区138万平方米，整修工期为2月15日至6月30日。第二批任务共210万平方米，整修工期为7月1日至10月15日。
2、提高了整修标准
2003年，天津市要求旧区实施物业管理，要结合整治后的情况进行接管，总体上要达到房屋基本完好、道路平整、环境整洁、面貌有明显改观的要求。今年推出综合整修旧楼区工作取消低档次“普通小区”的最新整修标准:多建示范小区，进一步提升标准小区档次，取消普通小区。争取多出精品，尤其讲求高雅，提高绿化文化品位，使全市更多的旧楼区早日成为环境整洁优美，功能设施完善，管理规范有序，百姓安居乐业的新型文明社区。
3、基本提供六项物业管理服务
旧区实施物业管理提供六项服务内容，具体为:一、房屋共用部位、设施设备的养护、维修、管理;二、小区内共用设施设备的养护、维修、管理;三、绿化、树木及绿化设施的养护、管理;四、环境卫生清扫保洁服务;五、环境秩序、车辆行驶和停放的管理;六、门岗值勤、巡视管理。
4、确定了物业费的收取标准及价格
2003年，天津市规定物业管理单位对上述三、四、五、六项服务内容实施统一管理服务。服务费用标准由物业管理单位根据服务内容和标准测算管理服务成本，提出收费标准，在征求住户或管理组织意见的基础上，报物价部门核准后，向使用人按月收取。其中，第三项服务费用由各区政府统一核定，绿化部门应当与物业管理单位签订费用支付、使用协议，按月或按季划拨。物业管理单位可以接受专业部门的委托，将第一、二项服务内容实施统一管理服务，并由专业部门支付费用。
今年1月1日以后出售的公房按新规定缴存维修基金，同时对1992年以来出售公房的维修基金进行全面清理，按用途分别记入套或幢，保证维修基金的正常支取和房屋的及时修缮。售后公房个人按购房款的1%交纳维修基金，房管和其他有关部门将从公房出售价款中扣除24.4%作为维修基金，加上个人交纳的1%维修基金，售后公房的维修基金是25.4%。这部分维修基金由市住房委员会负责管理。这25.4%的维修基金主要用于售后公房公共部位的维修。房屋内部维修的支出由个人承担。使用维修基金，要到房屋所辖部门(房管站或物业公司)提出申请，经市住房委员会核实后予以支付应付的维修费用。
5、采用三种物业管理模式
天津市规定，实施旧区物业管理，要根据小区综合整治后房屋、环境、配套设施和房屋产权的状况、居民的承受能力以及群众需求的实际情况，确定管理模式和物业管理单位。对环境配套设施比较好、房屋比较整齐、产权比较分散的小区，可参照新建住宅小区物业管理的模式，由房屋管理单位转制的物业公司或者通过招投标等形式选择的物业管理公司负责实施统一管理。 对公有住宅房屋产权比较集中的小区，可采取房屋管理单位负责牵头统一管理，各专业部门按照分工配合的物业管理模式。对环境配套设施比较差、规模小、房屋比较陈旧的小区，可采取居委会负责牵头统一管理，各专业部门配合管理的模式。
6、推出优惠政策扶持物业管理企业
旧小区推行物业管理不可能是一个短期的过程，目前服务费用的收取率不高是推行这项工作的最大障碍。加强物业收费是长期坚持对旧区物业管理的关键问题。为鼓励更多单位参与承担旧区物业管理工作，天津在2003年推出了包括税费优惠等多项扶持政策。
根据规定，新办承担旧区物业管理工作的单位，被劳动部门认定为新办服务性企业，当年新招用下岗失业人员达到职工总数30%以上(含30%)，并与其签订3年以上期限劳动合同的，经劳动保障部门认定，税务机关审核，3年内免征营业税、城市维护建设税、教育费附加税和企业所得税;当年新招用下岗失业人员不足职工总数30%，并与其签订3年以上期限劳动合同的，经劳动保障部门认定，税务机关审核，3年内可按计算减征比例减征企业所得税;新招用下岗失业人员并签订3年以上期限劳动合同的，经劳动保障部门审核后，从再就业资金中按招用人数对其企业应缴纳的养老保险费和失业保险费，提供为期3年的社会保险补贴;符合公益性岗位条件的，由劳动保障和财政部门共同认定，对招用男性年满50周岁、女性年满40周岁的大龄下岗失业人员，从再就业资金中给予不低于每人每月150元的公益性岗位工资性补贴。
此外，对于公有住房管理单位实施物业管理的，可从该物业管理区域内房屋租金总额中提取3%，用于补充日常管理服务费用;利用小区内道路停放机动车辆收费的，免办行业管理合格证，免交停车管理费;由房屋管理单位或居委会进行管理的，不再办理物业管理资质。同时，市容、规划、园林、消防和占道等管理部门对实施旧区物业管理建设小区围挡、设置门卫室等，要简化审批手续。物价部门在核准物业管理服务费标准时要简化手续。房管、公安、市容、环卫等部门不得以任何形式对旧区物业管理收取管理费、咨询费等费用，不得推销安装指定厂家的各种设施、设备或指派专业队伍。
天津市旧区管理存在的问题
1、物业收费难
尽管天津市对进行旧区管理的物业企业实行了许多优惠政策，但目前仍存在物业费收取困难，企业面临亏损的局面。收费困难的原因主要有以下几个方面:
◆旧区房屋产权结构十分复杂。对于私产房来说，住户享受物业服务，自然缴纳相应的物业费用，但是公房、租赁房的住户因为没有房屋的所有权，并且已经交了房费，不愿意交费是十分常见的事。
◆物业管理的商品消费观念尚未建立。目前老城区旧住宅里的住户多数是单位福利房，他们不少人习惯了以前单位“全包”的做法，“也不用交管理费”，长期居住在无偿服务的环境中，观念陈旧，没有考虑到服务也是商品，物业公司提供的服务需要和所收取的费用成正比。再者，虽然实行房改以来，工资结构中有了住房补贴，但它主要用于房改中的购房、租赁和建立住房公积金等，也没有用于物业管理消费的结构。所以，人们也还没有习惯在现今尚不宽裕的工资收入中计算或计划用于物业管理的消费费用，形成了物业管理收费难的情况[3]。
◆旧区人们收入水平低，交不起物业费。目前，城市社区居住形态正由自然阶层型社区结构向收入阶层型社区结构演变，城市社区居住群体的贫富阶层分化日益严重，以旧城社区更显突出。在旧城区，许多住宅建筑过分陈旧，功能设施落后，贷款机构不愿向购买此类旧房的客户提供长期低息贷款，中上收入阶层不断向城郊迁移，致使旧城社区不断衰败，成为低收入阶层的聚居地。
◆居民对物业管理内容的认识不足。虽然大多数居民对物业公司的服务还比较满意，但许多人还不适应这种新的小区管理模式，又提出了许多附加条件，例如“丢车包赔”条件超出了物业公司承诺的服务范围，为此许多居民拒绝交物业费。
◆物业管理服务不到位。物业公司的“自我感觉”和其所管理的住宅小区的“档次”高低有明显的关系，即“档次”越高，“自我感觉”越好;“档次”越低，“自我感觉”越差。相应的服务水平也越差，这也造成了一些居民拒交物业费。
2、物业管理服务的种类不能满足多层次要求
现在天津市规定旧区实施物业管理提供六项服务内容，在实施的时候应该灵活掌握，按服务项目合理收费。比如有的小区在经过综合整治后，没有完全做到封闭式管理，小区的出入口很多，设置门岗就显得不那么必要。相反，现在好多旧的小区，违章搭建、违法装修、破墙开店现象蔓延难以有效控制;居民楼间经常摆摊设点，影响小区的人文环境，这些又不在物业管理服务的范围之内。
3、缺乏有效的法规和良好的监督机制
尽管天津市已出台了《天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法》和《天津普通住宅物业管理服务和指导价格标准》，但这两个法规适用于天津市行政区域内纳入经济适用房计划、危改计划、城镇集资建房计划建造的住宅小区和纳入商品房计划中平均销售价格在4000元/m2以下的住宅小区物业管理服务收费行为适用于本办法，对于旧区改造后的房屋不适用，因此，天津市急需出台针对旧区物业管理的相关规定，做到有法可依。
旧区物业管理应采取的措施
1、加大物业管理费的征收力度
物业公司为业主服务，理应得到报酬，业主得到了服务，理应支付物业费。而目前物业管理费的收缴率低却是直接影响现在旧区实行物业管理的一个重要因素，那么如何才能使物业费按时足额收回呢?
加大宣传力度。在实行物业管理的小区，要加大宣传引导力度，以广泛的宣传教育和深入细致的思想工作使这一想民爱民工程最大限度地得到广大居民群众的认同，进而配合支持工程的实施。利用各种新闻媒体，宣传物业管理的有关知识和小区治理的重要性及治理成果。针对居民对物业管理收费不理解，影响物业管理开展的问题，对每个实施物业管理的住宅区，应要求物业管理企业将管理规章、服务项目以及收费依据、收费项目、收费标准张贴上墙，向居民公开。不定期地进行法制宣传教育，增强业主的物业管理观念和自治自律意识。
控制物业公司的进驻资格。在实行物业公司管理的小区，一定要选择规模较大、社会信誉好、企业知名度高、管理人员素质高、管理服务质量好、群众满意率高、具有较强市场竞争力的公司，这些公司的管理好，资源配置能力强，直接管理成本低，从而即使物业管理费用低些也有利可图。再者，公司管理得好，居民必然按时交费的就多，收缴率相应的就会提高。
加强物业公司与业主之间的沟通。物业公司平时应注意举办一些活动，加强与业主之间的沟通。如不定期邀请社区有威望、较热心的业主座谈;“六一”儿童节，组织有孩子的业主一起活动;为老年人举办书法绘画比赛;组织社区居民跳健身操等。别看举办这些小型的活动事小，但是它的作用和意义却是不能轻视的，通过一个个不同形式的活动，促使物业与业主、业主与业主之间进一步的了解，有益于小区和睦气氛的培养，有益于不少问题的解决。
可以采取物业缴费社会化的形式，让居民把物业费直接交到银行，为居民建立信用体系，对那些有能力支付物业费却以各种理由拒交的业主进行制裁，同时，天津市也对物业公司实行了信用机制，建立了信用体系。如果物业公司不能履行职责，将拿不到管理费或少拿。
2、尽快制定有效的法规，加强日常监督
天津市目前从物业管理行业的角度已建立了一些法规制度，但从消费者的角度还没有充足的法规文件，所以要建立相应的法律法规文件体系，明确住房消费者在住房消费过程中的责、权、利，对违反规定者要追究其责任。另外，要尽快制定关于旧区的物业管理法规制度，或者在现有的规章制度中对旧区的物业管理有所体现。另外，由于旧区物业管理涉及物业管理公司、居委会、各专业部门等多家单位，所以应尽快出台相关政策，将他们各自的职责确定下来，以便随时监督，追究过失方的责任。服务是目的，管理是手段，只有在法律法规健全的情况下，才能有法可依，加强管理，把小区的物业管理顺利搞下去。
3、物业管理服务的种类可灵活掌握
物业管理是有形管理+无形服务。对于有形管理，可以量化小区常规性的工作，应当有个确切的标准。对于无形的服务，则应该市场化、多样化。
4、改变政府对物业管理采取的补贴方式。将物业管理费纳入工资结构变暗补为明补，使人们的物业消费意识由不自觉变为自觉[4]。
总之，在旧区物业管理中要时刻注意其发展动态，及时发现问题、解决问题，保证旧区的物业管理能持续稳定的进行下去。
参考文献
[1]江泽民.全面建设小康社会，开创中国特色社会主义事业新局面[M].北京:人民出版社，2002:20-30.
[2]李国敏、王晓鸣.我国住宅经济结构与优化探讨[J].中国房地产，2000(4):15-17.
[3]曹阳.物业管理费.住宅与房地产.2003.000(03S).-39-41
[4]兴德弘业.摘自大中华物业管理网，2003.10
(原载于《现代物业·新业主》2004年第4期)
