新闻回放:
1、文屏山庄化粪池爆炸伤人案
2004年4月14日下午5时许,厨师林某因接听手机到餐厅隔壁59号店面过道上的一个化粪池井盖时,遭蚊虫叮咬,其点燃打火机想熏走蚊虫时, 化粪池突然爆炸,其全身70%烧伤,经鉴定为6级伤残。为此, 林某将文屏山庄的物业管理单位告上法庭。
10月19 日厦门市思明区法院作出判决,令被告物业管理单位承担全部责任,支付给林某总计13万元的赔偿金,其中包含1万元的精神损失费。
2、5岁女童命丧小区窖井案
2004年7月11日19时左右,董某携带5岁独生女菲菲进入樱花山庄小区的健身设施内玩耍时, 菲菲一脚踏上一个锈蚀的污水井盖, 井盖掀翻, 菲菲掉入井内,被救起后送往医院,治疗无效死亡。为此, 菲菲的父母向樱花山庄的物业管理公司等索赔近37万元。
10月22日,湖里区法院做出一审判决,认为物管公司对樱花山庄小区窖井存在疏于安全管理的过错,应承担全部赔偿责任,赔偿遇难者家属死亡赔偿金、丧葬费和精神损害赔偿金等318968元。
3、8龄童人工湖溺死案
2003年12月6日下午3时许,8岁的叶学彬(父母为康乐新村承租户)沿花台下到康乐小区内的人工湖——“红征水库”台阶边玩耍时,不慎跌落湖里,打捞上来时已经身亡。其父母将物管公司等告上法庭,提出46.8万元的赔偿要求。
10月29日,湖里区法院做出一审判决,要求第一被告物管公司支付给叶学彬父母项赔偿金32656元。同时,法院也认为叶学彬的父母有监护不力的责任,应承担本案80%的法律责任。
物业管理企业在经营过程中一直面临着许多市场风险。但是,在过去许多风险转变为现时的事故和灾害时,许多物业管理公司并未承受由此而带来的经济损失或者只承担一些直接的经济损失。然而,现在情况大不相同了,现在发生的与过去同样或类似的事故和灾害,许多物业管理公司不得不面临诉讼, 而且,最终还要支付高额的赔偿金。例如,去年厦门某物业管理公司因业主欠交电费擅自断电一事败诉,法院判其支付26万元的赔偿金;还有8月13日园山雅阁小区发生的“乘客被困电梯”事件,如若发生人身伤害,其后果不堪设想。如果物业管理公司事前没有采取必要措施,可能因此而倒闭。
物业管理行业是微利行业，除少数有实力的大公司以外,一般的物业管理公司经不起这样的大风大浪。那么，怎么办呢?就这样束手待毙?有没有化解风险的办法?
有,这种化解风险的办法就是保险。除此以外, 建立企业法律顾问制度,是化解物业管理风险又一重要手段。
物业管理企业投保部分商业险种的必要性
物业是保险的主要对象之一。在物业管理过程中,物业管理企业的资本金一般都不大,而所管理的物业往往价值数亿、数十亿,以这样少的资金去运作这样巨大的资产,总是会遇到风险的, 所管物业难免会遇到自然灾害的影响或意外事故的破坏,在物业中生活和工作的人也难免发生不测。因此,应充分利用保险,减少损失,在意外事故发生后能尽快正常生产与生活。
物业管理企业是否需要投保商业险种,关键问题在于自然灾害的影响或意外事故发生后, 物业管理企业是否需要承担赔偿责任,如果无需承担赔偿责任,则无须投保;反之则须投保。但是,现实生活中物业管理企业无须投保的情况是不存在的,物业管理企业最低也要为自己的部分价值大的物业和重要利益进行保险。只不过是,如今物业管理企业要保险的项目比以往增加了。那么,为什么同样或类似的事故和灾害,过去物业管理企业无须投保也能正常经营,而现在却不然呢?很重要的原因就是:从国务院到各省、自治区、直辖市以至其它有立法权的市,都制定了物业管理方面的相关法律、法规并在不断健全和发展;各级政府及有关执法部门进一步加大了依法监管的力度;百姓法律知识的普及和增长,维权意识的增强。过去,业主由于法律知识的淡薄,被侵权后竟浑然不知,更何谈维护自己的合法权益。而今,各级政府基本上做到了有法可依;各级执法部门也在努力实践有法必依、执法必严、违法必纠;广大百姓也在学法、知法、守法、用法。在物业管理企业面临的社会法律环境发生重大变化的今天, 物业管理企业不能再有侥幸的心理,必须正视现实,必须依法用合同维护和保障自己的权益。而保险合同正是物业管理企业维护和保障自己合法权益的一种方式。之所以如此，是因为保险在物业管理中具有以下作用:
(一)有利于保证物业财产安全
保险人与被保险人的根本利益是一致的,对于保护财产安全有共同的愿望。保险人因业务需要掌握了大量的资料,有防范事故发生的经验,可以指导被保险人消除不安全因素,提高财产的安全系数,保证物业的安全。
(二)风险分担、分散意外损失
由于物业管理所涉及的某些风险所造成的损失金额巨大,物业管理者即使已在预算中预留备用金也难以应付如此巨大的损失。然而,如果投了保,一旦事故发生, 物业管理者就可以将此意外经济损失分散、转移到保险人身上,以减轻物业管理者和其所服务的业主受经济损失冲击的程度。
(三)有利于物业管理工作的持续进行
物业管理企业负责管理着巨大的财产和一定的公共秩序,一旦蒙受灾难, 物业管理企业根本无力赔偿。情况严重时可以导致物业管理企业破产,使物业管理工作无法继续进行。投保后,保险公司协助管理,意外事故发生机会减少;同时,偶发意外也可及时补救,有利于物业管理工作的持续进行。如前所述的“窖井事件”,如果该物业管理公司在“窖井事件”发生前投保了公众责任险,那么“窖井事件”发生后, 物业管理公司就可以把有关索赔处理工作交给保险公司负责,自己尽快恢复物业管理工作的正常秩序。
物业管理企业应投保的主要险种
物业管理企业除应为职工办理社会保险外,主要应投保以下险种(商业保险):
(一)人身意外伤害保险
伤害是由于各种外因对人身和生命所致的侵害,而不是由于疾病所致的侵害,一般是指由于器械对器官的作用,而引起器官不完整或机能的破坏。所谓意外伤害应具备非本意的、外来的和突然的三个基本条件。物业管理公司大多为自己的职工办理了此类保险,但是,对自己的用户较少办理此类保险。例如, 文屏山庄化粪池爆炸伤人案就是一起典型的用户在物业管理小区内遭人身意外伤害的事故。如若该小区所属物业管理公司投保了人身意外伤害保险，就可以将风险转嫁给保险公司。
(二)物业共用部位、共用设备险
物业中有各类设备,在使用、维修和保养过程中都有发生意外的可能,如漏电、漏水、漏气等;此外,物业的共用部位,如物业管理小区内人工湖也可能致小孩溺水。这些意外都会造成不同程度的财产损失和人员伤害乃至死亡。而上述在其管理服务区域内发生“8龄童人工湖溺死案”和“乘客被困电梯”事件的物业公司，如果事先投保“物业共用部位及共用设施险”及“共用设备险”，则可以有效减少损失。
(三)公众责任险
公众责任险也称为“公共责任险”、“普通责任险”,主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失,依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任。它是一种无形财产保险,它承保的是投保人的损害赔偿责任。物业管理企业一般均应投保“公众责任险”,以分解物业管理企业由于“过失责任”而造成的各种经济赔偿风险。如上述在其小区内发生“窖井事件”的物业管理公司也应该投保“公众责任险”。
(四) 物业管理综合险
当然,具体到某一家物业管理公司,其可以根据自己的实际情况与有关保险公司具体洽谈如何设置险种。如：可设置物业管理综合险,具体内容由双方协商确定。设置物业管理综合险对物业管理企业而言,不失为一种绝好的办法,因为它已将一些未来的不确定风险包括在其中(当然,除外险是不包括其中的),而物业管理行业正是一种低回报、高风险的行业,且其面临的风险也具有不确定性, 物业管理综合险正是应对此类风险的一种绝佳险种。
建立企业法律顾问制度,是化解物业管理风险又一重要手段
保险是化解物业管理风险的一种手段,但不是唯一手段。物业管理企业不能以为买了保险就万事大吉,因为保险是有保额限制的。买了保险,不注意经营管理,发生风险事故后,如若应承担的责任金额大于保额,企业同样要承担大于保额部分的风险责任。这就要求物业管理企业不仅要诚信经营,更要依法经营。如何才能做到依法经营?许多物业管理企业感到一筹莫展,其实办法就在眼前,那就是在物业管理企业内部建立企业法律顾问制度, 企业法律顾问制度是许多发达资本主义国家通行的现代企业管理制度之一,现在也被越来越多的发展中国家所接受,逐渐成为国际通行的现代企业管理制度。让企业总法律顾问(小的物业管理企业可只设企业法律顾问)参与企业经营管理的重大决策,把好依法经营关,可以避免因非法经营而付出惨重的经济代价。
(原载于《现代物业·新业主》2005年01期)
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