近日，报纸刊登了一则新闻：北京某小区物管公司经理身背催费牌在小区内办公。由于对物业管理不满，小区203户业主三年来共欠物业管理费和供暖费85万元，使物业管理运转难以为继。作为一名业主，笔者本就对自己居住的小区物业管理不满意，按理说看到这则新闻应该有一丝快意，但不知为何，高兴不起来。业主与物管企业之间到底怎么了?
来自物管企业的声音：欠债还钱，天经地义。对于业主拖欠物业管理费和供暖费的行为，物管公司往往采取的办法就是将欠费业主告上法庭。按照上文那位物管公司经理的话说：我们这样做不是想激化矛盾，也不是针对业主，只是想以此来提醒欠费业主履行自己的缴费义务。
来自业主的声音：为一个质量不合格的商品买单，你愿意吗?对于业主因物管公司服务质量差，拖欠物业管理费的情况屡次发生，在此笔者不一一赘述。从一定的角度而言，服务也是一种商品。既然商品质量不合格，就没有必要为此买单，服务质量差，不缴物业管理费似乎也就理所当然了。
业主不愿为一个不满意的服务交纳物业管理费，物业也因收取不到物业管理费而难以为继，业主、物管企业，孰更可悲?笔者不知道，也无法去辨清谁对谁非，毕竟公说公有理，婆说婆有理。其实说到底，业主与物管企业之间纠纷的焦点就是一个，即物管企业的服务。物管企业说自己提供了服务(暂且不论服务质量)，即法律上提出的“事实服务”概念，就理应收取物业管理费。业主则认为物管企业的服务质量差，就理应不交纳物业管理费。在这里就涉及到了一个量的问题。但这也恰恰是现行《物业管理条例》及业主与物管理企业之间签订的物业管理服务协议中所欠缺的。《条例》中只规定了物管企业承担的义务及业主需按时交纳物业管理费的义务，并未涉及物业服务质量不到位的情况下，物业管理费的缴纳问题。
为此，笔者想提出一个“缴费基数”的概念，就是想说明无论物管企业的服务质量如何，物业管理费是一定要缴纳的，只是不同的物业服务质量，应该有不同的缴费基数。业主不必为不满意的服务足额缴付物业管理费，物管企业也不必为自己付出了劳动但分文未得而抱怨。以冬季收取供暖费为例，业主不缴供暖费，是因为物管企业提供的供暖达不到北京市规定的室温16摄氏度的标准。如果我们制定的政策能够更加细化一点，尽可能量化标准，即如果室温低于16度，供暖费按什么比例收费，15度如何，14度又该如何。这样一来操作性就会更强，供暖费收取起来也就相对容易一些。有人会说，供暖质量可以通过温度进行量化分析，但是就服务而言此法似乎不通，我们不可能对服务质量的好坏进行量化。其实，既然服务不能像其他质量标准一样分个一二三四五，起码也应该有个好、一般和不好的区分。如果像某些物业管理那样，服务不管好坏，先足额收取物业管理费，业主自然无法接受。
此外，更为重要的一点就是如何对物管企业的服务质量进行评定。最有发言权的莫过于小区的业主，可以通过成立业主委员会采取投票的方式对物业进行客观评价，但为了保证公平，物管企业也需要参与其中，并阐明自身的观点。综合考虑后，笔者认为可以由业委会决定服务等级，业主再根据相应等级的缴纳基数缴纳物业费。物业服务质量好一些，物业费的缴纳基数就高一些;物业服务质量差一些，缴纳基数就低一些。这从一定程度上也能够刺激物管企业提高自身的服务质量。我想，面对一个服务质量上乘的物管企业，广大的业主决不会吝啬那份物业管理费吧?!
其实，物业管理费和供暖费原本就不是缴与不缴的问题，而是缴多缴少的问题。而这缴多缴少的标准，有关部门在制定完善物业管理政策的时候是否能够有所考虑呢?
(原载于《现代物业·新业主》2006年第9期/总第51期)
