事件回放
2002年，上海广中街道某小区欲成立业主大会及业主委员会，在街道办事处以及居委会的协助指导下，建立了该小区业主大会筹备组。由于该小区业主朱某以及部分业主认为筹备组人员是内部指定，因此要求重新组建筹备组，并要求居委会回避。直到2005年，朱某及部分业主还要求成立业主大会，并重新产生筹备组。成立期间，筹备组根据上海颁布的《加强住宅物业业主大会建设的若干规定》依法选举产生了业主委员会委员，朱某以绝对优势成为其中一员。在即将公布时，街道办事处收到该小区物业公司的书函，声称朱某有八年的物业费至今尚未交纳，该物业公司以朱某没有履行业主的基本义务为由，要求罢免朱某的业主委员会委员的资格。据进一步了解，朱某与该小区物业公司的上级单位开发商有矛盾，朱某扬言要炒掉开发商下属的物业公司，原因是物业公司管理不善，也没有公布帐目。为阻止朱某当选业主委员会委员，物业公司进而起诉朱某拖欠物业费，并将法院传票以及催缴物业费信件证明出示给办事处，要求街道办事处及有关部门罢免朱某业委会委员的资格。而街道办事处认为，罢免业委会委员需要区房地产管理部门的批准。
朱某辩解：由于物业公司管理不善，小区内业主的助动车多次被盗，物业管理帐目及小区停车费用帐目至今未公布。因此，成立业主委员会可以有效监督物业公司。
物业公司认为：朱某自入户以来至今未交纳物业管理费，时间长达8年之久。虽经物业公司多次向其以书面信函方式催缴，但朱某仍然拒付。其次，朱某恶意串通部分业主，5位业委会成员中有3位拖欠物业费，并扬言炒物业公司。物业公司为维护小区的全体业主利益与物业公司利益，因此，对朱某进行起诉，并要求罢免朱某业主委员会委员的资格。
焦点问题
成立业主大会、业主委员会的根本目的是维护小区全体业主的共同利益、公共秩序的自治组织，并对小区的物业公司的管理工作实行监督。从社区管理的长远角度看，业主自治是走向社会和谐的基础。而业主大会、业主委员会的运行，正是业主自治走向和谐生活过程的第一步。但是，在国内物业管理的起步较晚，业主对物业管理认识需要一个过程，需要政府以及各职能部门通过媒体进行宣传和推广。
一、业主大会成立条件
根据《上海市住宅物业管理规定》第七条规定：“一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。”从条款中，我们可以看到，成立业主大会的两个必备条件，一是房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，二是首套房屋出售并交付使用已满两年的。显然，案例中的小区符合成立业主大会的条件。
二、筹备组的产生
筹备组是为了成立业主大会、业主委员会而产生的临时组织，它可以由业主代表、物业公司、居委会以及街道办事处人员组成。2005年，上海市房屋土地资源管理局颁布的《加强住宅物业业主大会建设的若干规定》第一条第二款规定，业主大会筹备组(以下简称“筹备组”)由业主代表组成，一般为5至15人。业主代表由区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生。业主代表应当由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。由此可见，筹备组必须由本小区的业主代表产生，它的指导部门是区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)。行政管理部门只能是指导，不能参与进入筹备组。其实，对于这一点，我的个人看法是，区(县)房地产管理部门和街道办事处有关人员应当加入筹备组，理由是业主来自于四面八方，对物业管理法规认识不一，导致筹备组工作难以开展。在制定《业主公约》和《业主大会议事规则》两大重要性文件上，业主们不仅缺乏经验，而且很难达成共性。
三、不付物业费就不能当选业委会成员吗?
首先要看，担任业主委员会委员有什么要求。《物业管理条例》第十六条规定：“业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。”同时，《加强住宅物业业主大会建设的若干规定》第一条第二款规定“业主代表应当由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。”请读者们注意了，“模范履行业主义务”，什么叫“模范”?就是热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力，这叫模范。什么叫“业主的义务”呢?就是作为业主必须要去做的事情。《物业管理条例》第七条中第五款规定，“按时交纳物业管理费。”那么，根据上述法规的含义，不付(拒付)物业管理费是不宜当选业主委员会委员的。那么具体当选资格的判定，应当由区房地产管理部门以及街道办事处研究决定。
在本文的案例中，无论物业公司在管理上是否有欠缺，朱某不付物业管理费，且时间长达8年，不能模范履行业主的义务，因此，依据有关法规，不宜当选业主委员会委员。
四、物业公司有权罢免业主委员会委员吗?
这里，我们要理清一些关系。在前期物业管理中，物业公司受建设单位(开发商)委托，根据合同内容对小区进行前期物业管理。也就是说，在业主大会成立前，物业公司与建设单位发生直接关系。从成立业主大会筹备组开始到业主大会成立，这一过程，与物业公司与业主大会的成立基本上无直接关系。为了有利于业主大会顺利的开展，物业公司可以应邀参加业主大会;其次，根据《加强住宅物业业主大会建设的若干规定》第八条规定，“经业主委员会或者20%以上业主提议变更业主委员会委员的，业主委员会应当召开业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会不依法履行召开业主大会会议的职责，经房地产管理部门责令其限期改正后仍未履行的，房地产管理部门和街道办事处、乡镇人民政府可以组织业主推荐产生召开业主大会会议的筹备组成员。该筹备组可以组织业主召开业主大会会议。”再者，《业主大会规程》与《加强住宅物业业主大会建设的若干规定》都明确规定，严重违反物业管理法规或者拒不履行业主义务的，业主委员会委员资格终止。
从以上文件来看，物业公司只能根据合同规定的内容实施相关权利，但没有罢免业主委员会委员的资格。案例中，物业公司可以对朱某不付物业费进行起诉，至于罢免朱某，必须通过该小区的业主同意。
五、物业管理帐目是否要公开?
物业管理的帐目要公开，这是众所周知的，但是怎么公开，公开哪些内容。物业管理费用包括哪些呢?一般讲，物业管理费用包括管理费、保安费、保洁费和设备运行费等。笔者认为，帐目公开，是指设备运行费公开。因为设备运行费是纳入维修资金的，业主大会成立后补充维修资金。至于管理费、保安费、保洁费的收入属于物业管理经营收入。《物业管理条例》规定物业公司必须每半年对小区的维修资金使用情况及收支进行公布。但是，也有例外，如果采用酬金制模式的话，物业公司必须对半年或一年的成本(管理费、人员成本费等)向全体业主公布，具体费用核算标准，上海物业管理协会有关专家学者正在论证。相信酬金制模式在今后将成为物业管理经营模式的新起点。
(原载于《现代物业·新业主》2006年第9期/总第51期)
