沈阳市大东区如意家园小区业主自主重新选举业主委员会，并邀请律师事务所指导和见证业主委员会选举成立过程的做法，引起了社会多方面关注。
位于沈阳市大东区的如意家园住宅小区是由沈阳新盛房屋开发有限公司(以下简称开发单位)开发的有6栋商品住宅的小区，总建筑面积3.2万平方米，该小区自2002年初售罄以来，共入住307户业主。在小区入住后的3年间换了两家物业公司。2005年8月14日，小区前业主委员会(以下简称前业委会)集体辞职，现物业公司(沈阳天华物业有限公司，以下简称天华物业)与前业委会所签订的两年物业管理委托合同也已到期，故小区部分业主便张罗成立新业委会，并希望选聘新的物业公司，为此，他们邀请了辽宁鼎泰律师事务所对新业委会成立全过程实施指导和见证。
天华物业与业主有纠纷
纠纷一：业主认为现物业公司“来路不明”
一位姓潘的业主说，他对天华物业不满意，除了服务不到位的因素外，最主要的原因是该物业公司进驻小区“来路不明”。他说，业主从2002年起陆续入住，小区开始由沈阳盛天物业公司管理，可当年12月，物业公司却变成了天华物业，“两个物业公司是如何转手交接的，根本没与业主商量或征求意见”。另一位业主王女士则表示，她从2002年8月入住如意家园小区以来，没听说过召开业主大会，后来天华物业接收小区管理，并没有按规定向业主公开帐目，前业委会也有一定责任。她还表示支持召开业主大会选举新业委会，代表业主行使权利。
纠纷二：物业公司不认同新业委会
“前业委会才是合法成立的”，天华物业如意管理站王女士说，他们对正在成立的新业委会非常关注，但认为过程不合法。王女士证实，小区最开始由沈阳盛天物业公司管理，对方什么原因撤走自己并不清楚，2002年11月，天华物业是受开发商委托进驻小区从事物业管理的。由于当时业主入住率尚未达到选举业委会的条件，2003年5月才开始运作成立业委会，7月正式成立了业委会，并与物业公司签订了委托管理合同，至2005年8月6日合同到期，但他们本着服务业主的态度，仍继续留在小区服务。天华物业对现在新选举的业委会持不认可态度，在物业公司9月8日“致业主一封信”上也有体现，信中称：拖欠物业费败诉的业主“在园区内上串下联制造不团结、不和谐音符”，新选举的业委会是无效的。
纠纷三：业主称房屋出了质量问题没人给修
业主刘女士说，我家房屋漏雨三年，真是愁死人了。基本是外面下大雨屋里下小雨，顶棚和墙角有大片深褐色的霉斑。可找到物业公司，对方称房屋没过保修期，应找开发单位负责，物业公司只能协调，但怎么协调就是不见人来修。另一位业主说，不少业主客厅玻璃窗都有漏风现象，找物业公司多次不好使，最后只好自己修了。天华物业王女士表示，根据相关规定，屋面防水、外墙渗水等由开发单位保修五年，物业公司也在协调，但开发单位来不来是人家说了算，业主不应该把什么矛盾都往物业公司身上推。
纠纷四：天华物业起诉业主
如意家园部分业主因欠物业费被天华物业公司起诉至法院。小区也有业主认为是物业公司与业主矛盾激化的原因。一位被起诉的业主表示，拒交物业费完全是因为物业服务不到位，比如房屋有问题不能及时维修、小区治安不好经常丢自行车等，自己为什么要为不合格的服务买单?天华物业如意管理站表示，他们分批起诉欠缴物业费的业主，大都是欠费一年、一年半以上的业主，这些业主只占少数，不代表所有业主。此前，物业公司与前业委会协商，还一度将物业费从每平方米0.8元降至每平方米0.6元，可这些业主还是不交物业费。
律师：业主选举新业委会是完全自治的尝试
新业委会筹备组的一位成员表示，他们向社区、街道、区小区办等部门发出邀请，但街道和小区办没有派人参加9月23日新业委会选举大会。即使这样，也挡不住他们自主选举业委会的努力，毕竟前业委会成员全体辞职，而现物业公司已服务到期，必须成立这个组织，选聘物业公司以保证小区管理正常化。辽宁鼎泰律师事务所受托对选举新业委会实施全程指导和见证。该所杨功涵主任表示，他们也是第一次参与这样一个自治组织的成立，为此他们查看并研究了相关法律条文，包括即将出台的沈阳物业新规，每个步骤都按照规定的程序进行。
新业委会备案审批受阻
9月27日上午，如意家园新业委会成员持相关手续到大东区小区办，提请对其备案和批准，但未获通过。理由是：部分成员身份不明晰及获票数不足。这让信心十足的新业委会成员颇感意外和不解。他们认为大东区小区办执行政策背离国家《物业管理条例》有关规定。如意家园新业委会的一位成员说，在召开业主大会之前，他们已就相关程序、规定等详细咨询过房产管理部门，并完全按照指导意见来进行。
大东区小区办：部分新业委会成员所获选票未达应投票人数的2/3以上则不能备案
大东区小区办工作人员表示，如意家园新业委会备案中出现几个问题，一是候选人应当向筹备组提交房产登记证明、不欠物业费用的收费收据等;而个别成员非房屋产权人，身份不明晰;二是部分成员所获选票未达应投票人数的2/3。对于业委会候选人获半数选票即可通过的质问，工作人员解释，虽然有这样的规定，但选举业委会是园区内重大事件，根据重大决策需全体业主2/3以上人投票同意的原则，他们常规也是按2/3的比例操作的。
律师：业委会备案“遇阻”的法律依据不充分，违背国家相关法律规定
对于新业委会备案受阻一事，辽宁鼎泰律师事务所杨功涵律师认为，大东区小区办的解释难以令人信服。杨律师强调，除2003年国家《物业管理条例》以外，在沈阳目前还没有针对业主委员会选举方面的规定。选举业委会委员，有1/2以上业主参与并有1/2以上与会业主投票，即可生效。大东区小区办要求业委会候选人获2/3以上业主投票通过的依据不足。前业委会已经集体辞职，按规定只要有20%以上业主提议，即可召开临时业主大会，临时业主大会同样具有业主大会的效力，因此选举是有效的。杨律师表示，如意家园小区自治选举业委会完全遵循法律法规。根据规定，房产行政主管部门有指导义务，在实际操作中，他们也提前很长时间邀请主管部门参与并指导，主管部门不履行指导义务是行政不作为，所选举的业委会如存在不规范，也与相关部门不履行指导义务有关。
沈阳市小区办：选业委会票数过半就行
小区业委会成立到底需获与会业主投票2/3以上还是1/2以上?业主大会筹备组成员是否可以进入业委会?笔者于9月28日向沈阳市小区办的同志作了咨询，解答中否定了大东区小区办给予如意家园新业委会的解释。
沈阳市小区办综合部孟部长说，根据《物业管理条例》及相关解释：召开业主大会和选举业委会，必须有物业管理小区内1/2以上具有投票权的业主参加，业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过，包括推选业委会候选人及选举业委会成员。只有涉及作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定，才须区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。对于业主大会筹备组成员是否可以进入业委会候选人问题，孟部长说，没有具体的法律限制，但根据选举法相关规定，候选人不能参与组织的发放选票、唱票、选票统计等工作。参与投票业主是否应是房屋产权登记人?沈阳市小区办认为，《物业管理条例》对业主的定义为“房屋的所有权人”，应理解为房屋产权登记人。
据悉，为配合沈阳市物业管理新规出台，沈阳还将专门围绕业委会选举等问题制定出台配套文件，《沈阳市业主大会和业主委员会建设指导意见(草案)》已经形成并送交相关部门审议。该草案中，对于业主大会和业委会成立选票问题的规定与《物业管理条例》的规定完全一致。
如意家园新业委会再次备案仍未“如意”
9月28日上午，如意家园业委会筹备组按要求补足部分选票后，再次来到大东区房产局小区办准备办理备案手续。相关人士检查新递交的相关材料和手续后告知，他们认同重新补选达到的票额，但由于缺少“业主公约”和“业主议事规则”两项手续，暂时不能为其办理备案手续，如果补齐这两种手续，新业委会备案“应该没什么问题”。业委会筹备组解释说，他们计划继续使用原业委会的“业主公约”和“业主议事规则”，或者在其基础上适当修改。而大东区小区办表示，前业委会申请批准时并没有“业主公约”和“业主议事规则”。小区办说，前业主委员会2003年7月成立时，《物业管理条例》尚未正式出台，当时实行行政审批制，并没有这两种手续的要求;而现在成立业委会，则需按《物业管理条例》相关要求进行，行政审批制也变为了行政指导备案制。
如意家园前业委会成立有疑点
笔者在查看相关手续时，发现如意家园前业委会成立时存在颇多疑点。由前业委会和沈阳市大东区小津桥街道办事处城管科提供的《关于成立“如意家园”小区业主委员会的请示》，其落款日期为“2003年7月17日”，而请示中则称该小区“于2003年7月23日召开全体业主大会，选举产生出第一届业委会”，以及选举“业委会”投票情况，日期明显存在前后矛盾。是业主大会早产，还是本身就没有召开业主大会?可能只有当事人才能解释清楚。另外，沈阳市大东区房产局对该小区成立前业委会的批复是“2003年8月8日”，即该批复确认后，前业委会才是真实有效身份，可前业委会与沈阳天华物业管理有限公司签订的“物业管理委托合同”则在“2003年8月6日”。
如意家园新业委会最终备案通过
10月9日上午，如意家园新选举的业委会的几名委员一起赶到大东区房产局小区办，对经过小区持投票权2/3以上业主签字认可的《业主公约》及《业主大会议事规则》进行了备案，大东区房产局小区办为其开具了回执单。新成立的业委会已开始履行业委会的职责，为业主服务。
据如意家园业委会成员之一的张先生介绍说“小区是我们自己的，我们应该管理好，所以在原业委会解散后，一些业主开始筹办新的业委会。”经过两个月的筹办，9月23日，召开了业主大会，选举产生了新的业委会。根据大东区小区办的要求，新选举产生的业委会在“十一”期间制定了《业主公约》和《业主大会议事规则》，并征得了大部分业主的同意(超过2/3投票权)。张先生还说：“业委会正式成立后，业委会的几名成员正在起草承诺书，业委会必须为业主负责，我们准备将承诺书在小区内公布。另外，新成立的业委会还打算对小区居民进行走访，了解业主对物业的要求，进行一次全面摸底，如果有2/3的业主认为现在的物业公司不称职，我们可能重新选聘规模大、信誉好的物业公司进驻小区。”
沈阳市目前正在尝试推行一种新型的“三位一体”社区管理模式，即开发建设、物业服务、社区(业委会)自治相结合的小区管理模式。小区本身就是一个社区，开发单位、物业公司、社区(业委会)联合办公、配合工作。在业主办理入住手续时，开发单位、物业公司、业主代表和社区工作者联合对入住房屋质量进行验收，并对每户鉴定和详细登记，还对每户业主家庭状况、联系方式、服务需求等基本情况进行摸底调查，建立档案，以便开展针对性的服务。这将有助于密切与业主间的沟通联系，减少和避免物业纠纷。
(原载于《现代物业·新业主》2006年第3期总第45期)
