目前，随着房地产业的持续升温，沈阳市物业纠纷案件也渐渐增多。一则小区业主因为物业管理企业服务不到位而拒交物业费的现象比较普遍;二则物业公司又因业主拖欠物业费等费用将业主告上法庭的案件也越来越多。在业主与物业公司的法庭博弈中，大多数案件是以业主败诉而告终。对此，许多业主感到很委屈，因为在他们看来，明明自己在理儿，反而还败诉了，真是倒霉!于是，业主与物业公司的矛盾往往会进一步激化。就业主屡屡败诉的问题，记者请教了一些律师。律师支招儿：其实，打“官司”主要是打证据，在业主与物业公司的法庭博弈中，业主败诉的重要原因就是不注意收集有效证据。
案例：暖气不热欠物业费，举证可扣除采暖费
沈阳市沈河区业主张先生买了一处商品房，房子所属的物业小区是独立供暖，入住后第一年的冬天，张先生发现，暖气的温度非常低，张先生便找物业公司前来解决。物业公司认为可能是暖气设备有问题，遂即派人修理，可是维修后室温仍然不见上升。为此，张先生很气愤，于是就告诉物业公司，如果不解决暖气问题就不交物业费。最近，张先生收到了物业公司状告他拖欠物业费的一纸诉状。在法庭上，张先生聘请的律师认为，张先生拖欠物业费是因为物业公司未达到供暖标准而引起的，物业公司属违约在先。按照供暖合同规定，供暖方应按照供暖标准供暖，这包括提供暖气和供暖温度达到标准两个方面，只有这样才算履行了合同约定的供暖义务。所以，张先生就是补交物业费，也应扣除其中的采暖费。
法院判决：仅交拖欠物业费，免交采暖费
法庭认为，双方当事人签订的供暖协议属于合同法中规定的供用电、水、气、热力合同中的供用热力合同，依据《合同法》第一百八十四条规定，供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。同时，依据《合同法》第一百七十七条规定，供用电合同的内容包括供电的方式、质量、时间、用电容量、地址、性质，计量方式，电价、电费的结算方式，供用电设施维护责任等条款。据此，当事人在供暖合同中应对供暖方式、质量、时间等做出约定。因此，物业公司应履行供暖合同，包括按照约定的方式、质量和时间等提供供暖服务，否则应负违约责任。因此，张先生“供暖义务应包括提供暖气和供暖达到约定标准”的主张应予支持。判令：张先生补交拖欠的物业费，扣除其中的采暖费。
律师说法：应注意收集相关证据
那么，业主应如何取证暖气温度不达标呢?辽宁和昊律师事务所田志玱律师认为，业主要注意保护自己。首先业主可以与物业公司协商，由物业公司测量供暖期间室内温度，也可以自行委托公证处进行测量，予以公证，以保留证据材料。若供暖确实未达到约定标准，公证费用的支出，系物业公司未按照合同约定履行合同而给张先生造成的损失，应由物业公司承担。另外，业主可以在供暖期内向市、区供暖办公室申请测量或鉴定供暖是否达标，由供暖办公室出具相应的证明材料确认供暖不达标的事实和期限，以此作为自己诉讼中抗辩证据向法庭出示。
物业公司违约，业主是否可以少交物业费
辽宁和昊律师事务所田志玱律师认为：物业管理企业未按合同要求提供服务或其提供的服务质量与合同约定不符的，属于违约行为。如果业主或业主委员会有证据证明物业公司的违约行为，法院应判令其承担相应的违约责任。法院根据物业管理公司提供服务的质量状况，按质定价，适当减少业主的应交物业管理费用，符合法律规定。
辽宁鼎泰律师事务所主任杨功涵律师认为：物业公司起诉业主，业主是否败诉，主要看业主履行义务是否符合合同要求。一般来说，合同义务的履行有时间的先后顺序，先履行义务的一方没履行义务时，后履行义务一方有权利不履行自己的义务，并且还有权利要求对方承担违约责任，这属于合同法上的“先履行抗辩权”。如果合同约定同时履行义务，一方在对方不履行义务时，也有权中止对义务的履行，如果被对方告上法庭，也可以“同时履行抗辩权”反驳对方。物业企业起诉业主，业主大多败诉是因为业主没有充分行使自己的诉讼权利。一般来说，业主被告上法庭时，积极应诉的较少，大多抱着“物业服务不到位是事实，看法院怎么判决”的心态，而没有去充分收集物业服务不到位的证据，更没有提起反诉——将物管告上法庭、要求承担服务不到位的责任。此外，在诉讼中，物业公司大多有专职的法律顾问出席法庭应诉，而业主大多不熟悉应诉技巧。所有这些都不利于业主胜诉。
(原载于《现代物业·新业主》2006年第10期总第52期)
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