成都作为中国西南方经济发展最活跃的城市之一，近年来写字楼市场投放量增长迅速，而市场需求量并没有显现出同样强劲的增长势头，为了回笼资金，写字楼出现许多新卖点，例如层高。高力国际成都公司办公楼服务及国际物业董事邱莉玲认为层高等硬件设施可以成为自持物业出租的卖点，但并不能帮助市场快速消化写字楼存量，业主希望得到的资金回笼周期已经开始延长。
《现代物业》：成都写字楼市场目前的供需局面如何?
邱莉玲：由于去年大量的写字楼投入市场，现在成都写字楼市场的整体压力较大，不仅是租赁方面,销售的压力也较大。一些开发商预计要销售的项目，由于投资者担心写字楼租赁市场没有预期的理想，明显放缓投资脚步。因此,有些开发商转向自持并先以租赁的方式面市。一般开发商对自持性物业的租赁，希望在两、三年就能有好的回报率，但是成都现在写字楼不论是市中心或是写字楼占比较大的南延线，业主的竞争压力确实较大，在现实情况下对比写字楼放量与需求量,目前供需情况有些失衡。
《现代物业》：产生这种竞争局面的主要原因是什么?
邱莉玲：产生这种竞争局面的原因是由于大量的综合体项目集中在这几年投入市场，综合体中包含写字楼、酒店、商业还有部分住宅，所以几乎每一个综合体都有写字楼，在面对市场需求不够强大的情况下，便直接造成了现在的竞争局面。但综观整个成都发展的趋势,这是一个必定会面临的过程, 所以不意味着现在产生这种竞争局面是错的，很多一线城市在五、六年前、甚至十年前也面临过同样的状况，当市场成熟了，存量慢慢被消化，压力就减轻了，但是对于成都来说，我们认为现在业主或开发商由于目前写字楼供给大于需求，现阶段租赁或销售的情况可能不如前几年的销售荣景，所以直接面临较长的投资回报周期。
《现代物业》：城市综合体同质化现象非常严重，目前成都的写字楼开发商在推出产品时有哪些营销策略?
邱莉玲：在中国香港、台湾地区或者新加坡的项目较多是属于单一型业态的，所谓单一是指一个项目规划住宅即是住宅，写字楼即是写字楼，而在成都或其他城市很多地块在一开始拿地时即往城市综合体进行规划，开发商尽管明白目前写字楼的投放量非常大，但是规划一个城市综合体，还是必须进行商务功能方面的规划。对此，我们与开发商在制订营销策略时，考虑到市场现在放量的问题，面对销售情况放慢，可能无法在短期内产生预期性的回笼资金。因此我们认为开发商可能必须同时考虑因应对策，比如考虑自持物业，进行较长期的投资布局等等。但多数开发商对投资回报有所设定，不太愿意自持写字楼物业。也许最近几年成都的写字楼投放量比较大，为了防止写字楼出现租金暴跌或租金与售价相比落差太大的情况，部分开发商也已尽可能调整营销策略，对于目标预计在短时间内清盘的任务指标，也需要做好面对回收时间延长的心理准备。
《现代物业》：市场对开发商的这些销售策略是否认可?市场更青睐什么样的写字楼?对哪些因素最为看重?
邱莉玲：现在的投资人对开发商的整个销售策略的认可与否很难界定，我们认为现在投资人越来越精明了，在写字楼投资回报率高的时候，或者说租金水平较高的时候，市场表现出很好的状态，而经过这几年的历练，在投资者逐渐参考了许多项目之后，能清晰地判断开发商的销售策略是否在他们的承受范围之内。从销售的角度同样很难界定投资者更青睐哪些写字楼，例如市中心的写字楼相较于出租状况可能较稳当，但市中心售价较高，它的资金回笼周期长，投资回报率不高，众多因素可能让许多投资人进而保持观望的态度。至于投资者更看重哪一方面的因素，当然还是投资潜力与租金回报预期等等，但面对现在的市场情况，我认为应该首先考虑区位优势，毕竟房地产投资，区位一向是重中之重。
《现代物业》：成都的甲级写字楼越来越注重层高对消费者的吸引力，您是否有这方面的观察和结论?
邱莉玲：成都写字楼的配置已越来越贴近一线或国际城市，在投资者和开发商的相互沟通中，开发商慢慢了解到，贴近国际甲级的硬件设施配置等已成为趋势与追求目标。另一方面，写字楼用户或投资人对层高也越来越重视。就投资人的观点，认为层高较高的物业购买之后会有更多销售及出租的优势。很多智能化设备的要求在后期可以通过资金的投入进行优化或提升，但是层高在最初的规划中就必须明确，成都现在越来越多的写字楼层高的净高度达到3米，毛坯的高度达4.2米，这些积极的追求，确实会增加对消费者的吸引力。层高对于销售或租赁会是亮点之一，但目前市场多数新投入的写字楼净层高都能满足2.8米甚至更高，其实很多已比一线或国际城市的还高了。层高会在写字楼租赁及销售上增添吸引力，但不至于是主导市场决策的关键点，成就一个成功的项目所需涵盖的部分很多，比如物业管理，越来越多客户更重视后期物业的管理质量。
《现代物业》：写字楼建筑的环保性能和安全性能没有成为主要需求，您觉得是什么原因?
邱莉玲：如果就成都市场来讲，环保议题尚未成为一个主流趋势，例如美国LEED认证，但慢慢地已有一些项目已在做这方面提升与认证的申请，由于成都多数属于销售型的项目，开发商一般期望将物业快速消化并实现大量的现金回流，在能源控制或绿色环保议题上，可能必须投入额外的成本，市场上还不太关注并普及化。但是对于一开始设定为自持型的写字楼对能源控制及绿色环保相对较重视，因为一些优质企业或外资客户越来越关注这个部分，又如世界500强客户，他们甚至会将绿色环保等要求，作为办公楼选址的主要标准之一。因此我们认为，市场会渐渐感受到绿色环保建筑的重要性，慢慢地也会成为增加项目优势的议题。因此从趋势上看，能源、环保将会成为今后写字楼市场的一个重要发展方向。
《现代物业》：层高设置在什么范围内，开发商才能达到一个比较好的财务指标?
邱莉玲：对于销售型的项目而言，追求较高的层高可能意味着需要减少一些销售面积，对于开发商而言，这可能直接导致收益的减少。我认为在市场上，其实2.8米的净高度已经是一个理想的高度，能达到2.8米的净层高其实办公环境的空间感和舒适度已经很不错了，市场上有些大楼追求3.2米甚至更高的净层高，虽然感觉是提升这方面的优势，但以我们的经验，租户其实不一定会因为层高超高就优先选择这样的楼宇。
《现代物业》：成都市场对于写字楼硬性指标的青睐是否会持续下去?
邱莉玲：会的，开发商在项目上不断追求更好硬性指标，这是必然的。对于层高方面，高度的优势也成为重要的考量因素之一，但若反观租户的观点，过高的层高有时反而会增加租户在装修上的成本，所以在多方面考量下，能符合并满足办公空间舒适感的高度就好。
《现代物业》：租户、用户越来越注重对空间的感受和体验，办公空间的健康、舒适是发展方向。成都写字楼客户服务是怎样的状态?开发商追求硬指标是否和写字楼客户服务的同质化有关?
邱莉玲：目前写字楼客户服务是以传统的物业管理为主，但客户对于服务评价的好与不好是比较感性的，很难说明所谓具体的标准。但是成都的写字楼慢慢地标榜出了特质化，特别针对自持型物业，类似服务到楼层，递送文件到办公室这样的服务等更贴近写字楼客户的服务方式。早期的写字楼物业管理费收费标准较低，面对现在市场上甲级写字楼物业管理费收费在26～29元/平方米的水平代表写字楼客户正逐渐接受也更注重物业管理服务的质量。对比定位为销售型的物业，在多数买家为投资人的趋势下，较不希望承担过高的物业管理成本成为在写字楼空置期间的另一个成本，我们担心在这样的情况下，反而影响物业未来的管理品质，进而影响后期运营，或者导致客户维护方面的隐忧。
《现代物业》：您认为二三线城市写字楼市场的下一步发展趋势是什么?不管是开发商的放量，还是投资选择写字楼的发展方向。
邱莉玲：二、三线城市依然缺少高品质、高端的写字楼。需要根据每个城市的发展规划及实际需求等因素进行规划并评估个别重要性发展要件。目前成都、重庆、西安是国内外企业相对较为看重的布局区域，虽然目前投放量大，需要时间来考验开发商的实力与承受能力。在总体经济发展形势下，成都还是值得投资布局的城市之一。
《现代物业》：开发商前期规划的时候，如何避免同质化项目或者同质化的投资开发，给后期的运营管理带来不必要的缺失，在先期规划的时候如何兼顾后期的运营管理带来的收益，如何给开发商建议。
邱莉玲：现在的市场存量都难以消化，持续的投入将更加延长开发商的回笼期。我们建议应该追求更高品质的硬件配置以及大幅提升物业管理质量，并做好长期持有物业的准备，我们相信未来的收益一定是可以实现的。
(本文同文作者：高见;原载于《现代物业·设施管理》2014年第1期)
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