宏观调控显效以及受北京奥运、美国次级贷等国内外众多大事件影响，自去年下半年持续至今，中国房地产市场特别是销售市场，压力增大，观望情绪浓厚。开发商们开始纷纷谋求转型之道，寻找新的利润增长点；其中，“变售为租”，从短期买卖转变为长期持有物业并使其保值增值成为共同之选。
另一方面，由于对长远发展的良好预期，国内外众多投资者仍然看好中国房地产市场，对于优秀物业的考察和评估正在有序进行，并可能在后奥运时期形成实际放量。
市场的需求正交汇于一点，那就是物业管理将不仅仅局限于安防、绿化、维修等产业链的末端服务，还要求物业服务企业能给客户提供更多的对物业资产管理方面的有效支持。
DTZ戴德梁行在物业管理方面进行了大量实践和成功探索，特别是在资产管理方面形成了较为成熟的体系，故此抛砖引玉，以期对中国物业管理行业的进一步发展尽绵薄之力。
物业管理升级是市场发展的必然趋势
经过与房地产业相生相伴发展的20多年，物业管理行业逐步成长起来。中国物业管理协会会长谢家瑾在《物业管理定位的再认识》一文中曾对此给予肯定：“我们的物业管理拥有专业化的管理队伍，擅长于建筑物及其附属设施的专业化管理，能通过精细的管理为业主提供优质的服务，以此推进物业的保值增值与物业管理区域内的和谐氛围，这也是物业管理的核心价值。”
随着房地产市场和物业管理行业的发展壮大，资产所有者的逐渐成熟，出于降低经营成本扩大收益的需求，以及《物业管理条例》、《物业管理招投标管理办法》等一系列物业管理法规对行业的规范，专业化和市场化成了物业服务企业的必然选择。
一方面是来自开发商的需求。目前，北京甲级写字楼物业由专业的物业服务公司管理的比例已经超过38%，其他属于自管的甲级写字楼中，要求知名物业服务公司提供物业顾问服务的更超过50%。不仅如此，一些大型国有企业的总部，如大唐电力大厦、华电大厦、北方地产大厦等，均聘请了专业物业服务公司进行管理；甚至一些拥有自己专属物业服务公司的知名发展商，如金地集团、首创集团等，也都“舍近求远”，聘请专业公司进行管理。另外，远洋地产、恒大地产、仁恒集团、光彩建设集团等下属的物业服务公司为了应对专业化和市场化的需要，纷纷聘请国际知名专业物业服务公司作为顾问。
另外，还有来自业主（投资者）的需求。随着业主对物业管理服务的要求日益升级，维权意识不断强化，物业管理相关专业服务的专业公司直接或间接介入物业管理服务的频率越来越高，范围越来越大，影响力不断提升。在这种环境下，物业服务公司逐步摒弃了“大而全、小而全”的作业模式，开始采用专业分包的操作方式。
实际上，各类外资物业服务公司均将清洁、绿化、秩序维护以及电梯、冷冻机组、消防系统、楼控系统等关键设备或专业性较强的设备设施的维护保养外包给专业公司。香港早已采取了这种模式并获得成功。随着国外物业服务公司将专业化分包的形式引入国内物业市场，国内的许多大型物业服务公司如陆家嘴、均豪、达文等，也都将原来自行雇佣的保洁、秩序维护、工程维修等分离出去。
物业管理专业化，最根本的目标其实在于降低管理成本并使物业保值增值，这也正是对物业进行资产管理的价值所在。目前的一些物业服务公司已经对物业进行资产管理做了初步探索，但客观讲，在意识方面、操作手法方面以及现有物业服务公司的实际水平方面都存在不足，仍处于雏形阶段。谢家瑾会长就曾指出：“尽管不少物业服务企业都在搞多种经营进行创收，但大多停留在小打小闹，没有深入到资产管理的核心中，也不能获得可观的利润。”
资产管理的概念和主要手段
什么是资产管理的核心？这将是未来很长一段时间内，物业管理行业研究的重要课题。
什么是资产？什么是资产管理？这是首先要厘清的概念。
资产，是指企业过去的交易或事项形成的，由企业拥有或者控制的，预期会给企业带来经济利益的资源。资产一般包括流动资产和非流动资产，物业是一项重要的非流动资产。
对于物业管理，现有《物业管理条例》给出的定义是“指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”，但根据市场现状和未来需求来看，这仅是物业管理服务的链条末端而不是全部。
资产管理，有狭义和广义之分，狭义上特指证券市场范围的资产管理业务，在此不赘。广义上则是指资产管理人接受资产委托人的委托，依照委托人的意愿或请求，对委托资产进行管理运作，以实现特定目标的行为。这种特定目标可能是资产保值、增值，也可能是其他目标。对不动产的物业管理，即住宅区、写字楼及其他楼盘的业主委托专业机构管理，是最典型的资产管理。
举例来说：某大厦约10万平方米，物业服务公司将管理成本从25元降至20元，则每年节省600万元，按10%资金成本计，相当于增值约6000万元。同时每年还从管理费中拿出约150万元用于大厦的更新改造，按10%资金成本计，相当于增值约1500万元。
将物业管理上升为资产管理，不仅能使拥有的物业资产保值增值，更能通过一系列资本运作，使其成为一种新的资本，增强资产的流动性，成为新的利润增长点。
进行资产管理的手段多种多样，除了目前国内较为流行的投资性房地产外，在国外较为成熟的抵押贷款证券化（mortgagebackedsecurities，MBS）和房地产投资信托基金（realestateinvestmenttrusts，REITs）以及住房反向抵押贷款已开始在国内试水。
房地产抵押贷款证券化的基本思路是：以一定数的期限、利率、贷款类型等方面具有相似性的房地产抵押贷款，构成一个抵押贷款组合，并以此组合为依据发行抵押贷款支持证券。
房地产投资信托基金，是指采取类似于投资公司的形式通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金，然后进行专业化的房地产或房地产抵押贷款投资的一种融资方式。
一言以蔽之，资产管理即是将物业这种“死”的、静态的非流动资产通过一系列资本运作变身为“活”的、动态的流动资产，又在保持流动性的同时，使投资者参与到原本需要大量资金的房地产领域，获得房地产投资及经营的收益。
物业服务企业进行资产管理的优势
市场对物业管理需求的升级决定了物业服务企业必须随之调整。国外成熟的物业管理服务链条包括项目管理、租赁管理、物业管理、设施管理、尽职调查、管理评审等上下游产业。成熟的物业服务公司，必须是专业的、多元的并具备与专业化程度更高的各类公司合作的素质。
前期介入：物业管理后期的专业化、市场化已经初具规模，而在产业链上的延伸首先体现在前期介入上。如在规划阶段、设计阶段、施工阶段、竣工验收及项目接管阶段甚至销售阶段，物业服务企业都可以提出建议，帮助制定公约和管理预算。
物业服务企业通过在前期向开发商提供建议，减少了将来项目成为成品时的“硬伤”，并在前期导入了公司未来的服务理念，还可以在前期介入中得到学习、丰富和提高自身知识水平与素质的机会，以易于将来为业主或用户提供优质的物业管理服务。更重要的是，前期介入能为物业服务公司赢得更多的商业机会，增强开发商对物业服务公司后期管理的信心。
物业服务公司还可以利用对客户的理解和自身专业技能提供全方位的资产管理服务。
租赁管理：目前有越来越多的内外资投资者开发或购买物业，是希望通过长期持有物业以获取租金或房产增值回报。物业服务公司可以充分利用自身的管理优势，如对本物业的充分了解、稳定的客户来源、与客户良好的沟通技巧等，来帮助客户打理租务，投资者只需定期收取租金即可。
设施管理：物业管理是一种“准公共产品”，是为全体业主或用户提供的共有服务；而设施管理是为用户提供的专享服务，它的服务更加细致周到。设施管理还是一个比较新的概念，目前国内更多的大型跨国公司才会聘请专业设施管理公司。
尽职调查：目前有越来越多的内外资投资者在国内购买现成的物业或新落成的物业，在购买之前会做尽职调查。而物业服务公司在长期的物业管理实践中对物业使用情况及各种设备设施的使用寿命等积累了丰富经验，而这些经验正是尽职调查所必需的。
研究顾问：为客户提供从投资机会到可行性研究、从市场到定位、从规划到实施的全面顾问服务，包括项目发展咨询、零售市场研究、非零售商业及住宅物业市场研究、策略策划、经济房地产研究及预测等专业内容。
投资顾问：本着以客为本的宗旨，对承担风险能力、回报目标等做出分析及提供专业意见，为客户物色合适的投资项目，并透过买入或卖出物业以改善投资回报率及减低风险。
将对物业的维修养护管理升级为资产管理，这种涵盖房地产产业链条上下游所有行业的“一站式”服务对物业服务企业提出了相当严格的要求：
拥有大量经验丰富的专业人员。既能服务于大型跨国企业、金融机构、政府、发展商及投资者等各类客户，又能熟练掌握顾问、代理、买卖、估价、融资等一站式服务技巧，还包括在酒店、商场、写字楼、住宅等多种业态上的成功积累。
拥有丰富的高端客户资源和稳定的战略合作伙伴。物业服务公司相当于一个产品集成商，有效管理分包公司成了物业服务公司的重要工作。
拥有雄厚的资金支持。一站式的打包服务，不仅能节约委托人和物业服务企业的双重成本，还能提高工作效率、减少资源浪费。但这需要有物业服务企业雄厚的资金支持和相当的风险管理能力。换言之，雄厚的资金支持将使这种全链条服务合作更易成功。
鉴于中国房地产业的蓬勃发展，物业管理作为其后续产业，必将随之不断成熟。成熟的物业管理市场，是由成熟的房地产市场、成熟的开发商、成熟的客户(业主）以及成熟的物业服务企业来共同实现的。资产管理作为物业管理未来的发展趋势，还需要各方面做进一步探讨。◇
DTZ戴德梁行(北京)物业管理部供稿
编辑：杨萌
