王路建:以市场为依托构建物业价格服务体系

近日，温州市政协与温州市电视台联合主办的电视专题栏目《政情民意中间站》举办了两期以《再论如何走出物业管理怪圈》为专题的电视节目。节目针对当下物业管理行业的现状及近期引起社会广泛关注的物业服务企业退出服务项目等众多问题，展开了深入地探讨。对宣传物业服务知识，提高业主物业服务消费意识起到了积极的作用。参加节目的嘉宾有温州市政协委员，物业主管部门领导，业主委员会代表，物业服务企业代表。本人作为特邀嘉宾参加了节目讨论，并对如何建立良性循环的市场机制，提出了一些意见与建议。

近期，政府价格主管部门对物业服务企业开展了成本监审工作，受到行业内的广泛欢迎。物业服务价格偏离市场经济规律轨道的状况也由此显现出来。

物业服务价格问题“凸显”

目前，社会对物业服务价格的认识是模糊的。首先业主对物业服务价格的认识是模糊的，他们不清楚物业服务价格是如何构成的，所以习惯横向比较，向低价看齐，一旦成立业委会就高呼降价或不缴费，给已经艰难运作的物业服务企业雪上加霜，导致服务水平和质量不断下降，结果业主更不满意。如此形成恶性循环的怪圈，使双方矛盾难以化解，从而导致不是业主炒物业服务公司的鱿鱼，就是物业服务公司主动退出项目管理。以温州地区企业为例，小区业主对物业服务成本的认识往往只按小区保洁，绿化，秩序维护等常见项目来确定，对于设备设施养护等成本并不完全了解，具体数额多少也无法准确算计。另外，物业服务企业的行政管理成本分摊，按温州地区物业管理行业平均成本测算，行政管理成本一般占小区物业服务成本的10%-15%左右，而业主的测算往往都是按小区的实际收入与本小区实际支出来测算与对比，这样得出的结果显然无法准确合理。

同时，物业服务企业对价格的形成也比较模糊，不同的物业小区，由于构件、设置及服务需求的不同必然产生不同的服务成本，而物业服务费价格却相同，对此企业很难与业主达成共识。例如，一个3万平方米的单体高层住宅项目和一个10万平方米的高层住宅项目，按价格主管部门的审定，都是实行二级物业服务标准（温州市实行一级物业服务标准的项目比较少，大约10%），而二级服务标准对应的是政府指导价收费标准为1.1元/平方米,上下浮动10%,也就是物业费最高不能超过1.2元/平方米。但细算一下,显然是不够准确的，因为两个项目的出入口不一样，而且人员配置不同，重要的是设备设施的构成不同，如电梯台数的不同，其每年支出的养护费与检测费显然是不同，后者要远远大于前者，而两小区实行同一物业服务费标准显然不合理。

目前，物业管理行业正面临着一些问题和矛盾。一是业主作为物业服务的消费者，追求物美价廉是很正常的消费心理。因此没有清晰的成本说明和充分理由的加价是很难实现的，使物业服务企业的收入一直呈平行且下降运行状态。二是物业管理行业的从业人员期望每年都能增加工资收入来改善生活条件。企业为了能留住人才，提高从业人员的素质，不断改善他们的工作生活环境，就必须满足他们的正常需求。因此企业的成本一直呈上升运行状态，特别是进入2008年，随着劳动合同法的实施，企业的用工成本更是急剧地上升。三是作为物业服务企业的投资者，把追求投资回报率放在首位。然而随着企业经营成本的不断上升，他们的投资回报率一直呈下降运行状态。

《温州市物业服务收费管理实施办法(试行)》从2005年12月开始实施，其对物业服务人工成本的测算主要是以2004年温州市城镇职工平均工资为依据，而2004年温州市城镇职工年平均工资标准为19141元，到2007年温州市城镇职工平均工资标准为22758元（浙江省为27567元）。过去的二年多时间，职工的平均工资增加3600元，这还不包括管理成本与物耗的增加。而且，今年《劳动合同法》颁布实施，所有的物业服务企业必须为员工依法办理社会保险手续，单单这一项就使企业每年为每人多支出3000元左右。而该成本的增加在《温州市物业服务收费管理实施办法(试行)》出台前是没有准确测算的。物业服务用工成本的快速上涨，单单由企业一方来承受也是不合理的。最近，温州的几个物业服务企业在物业服务合同期满后，主动退出。从这次政府组织成本监审的初步情况来看，成本高于价格的问题已经凸现，这还是2005年—2007年三年平均的成本水平，如果再加上2008年成本急剧上升因素，价格偏离成本的幅度将更大。

按市场经济规律制定物业服务价格体系

“找市长不如找市场”。要切实解决目前面临的问题和矛盾，就要在物业管理行业全面建立起切实可行的良性循环的市场机制。按市场规律办事，是经济工作的原则。据了解，目前在江苏常州地区试行的“物业管理行业工时定额指导标准”不失为一剂良方。在物业管理行业（地区性）统一制定服务工时定额指导标准的好处在于，不同的物业小区可以实行不同的服务价格，根据不同的服务需求可以制定不同的服务价格。可以最大限度地做到质价相符，可以更好地体现国家发改委关于“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”；业主可以明明白白地消费，企业可以明明白白地盈利。例如，一个物业小区如果没有绿化，就可以把绿化工时定额费用去掉，如果绿化面积大，就可以增加绿化所需的工时定额费用；如果一个小区有两个出入口，就可以按两个定岗工时定额来计算费用；如果有三个出入口，就按三个定岗工时定额计算。以小区公共秩序维护服务为例，如果一个小区只设置一个门岗值勤，就按一个门岗设置计算工时定额费用；如果业主需要增加巡逻岗，就加上巡逻岗的工时定额费用；如果再需要增设引导员，就再加上引导员的工时定额费用。这样和企业行政管理费、法定税费、合理利润加在一起，就构成了一个物业小区具体的服务价格。这种服务价格的形成是清晰可见的，大家可以明明白白的消费。业主可以解除不必要的疑虑和担忧，还可以根据不同的服务需求，作出多种选择。企业也可以根据不同的价格构成，提供不同类型的物业服务。政府部门则主要针对物业服务工时定额指导标准进行监控，服务工时定额的制定一般取行业（地区性）的平均值，以体现行业的公平性，并适时进行必要的调整。目前建筑施工行业普遍推行的工时定额制度我们可以很好地借鉴。

笔者所在公司在此方面有一些好的经验，比如，由公司提供物业服务的温州博物馆项目,物业服务合同期限内以年为成本测算时间单位，每年末编制物业服务成本测算方案,根据政府公布的上年社会平均工资标准及社保平均基数对各岗位的工资标准进行相应调整,对于增加或删减的服务项目而发生变动的物业服务成本进行增减，这样即合理又有说服力。

让业主明明白白接受物业服务消费，是物业管理行业发展的基础。要解决行业内的一些矛盾和问题，需要政府相关部门的大力扶持。在物业管理行业建立良性循环的市场机制，需要以市场为依托，构建物业价格服务体系。◇

作者系温州市物业管理协会会长

温州星河物业管理有限公司总经理