目前我国房改房面积约有80亿平方米。仅广州市就有8千万平方米,几乎牵涉到所有大中小型国有企事业单位,约有65%的家庭买的是房改房。如此巨大的管理市场,物业管理的覆盖面却很低。目前多数小区基本上没有物业管理或仍是原产权单位的一些不需要交管理费的简单管理。今年初的房改工作会议上,很多经济发达城市都把房改房的物业管理撇开,只搞新建小区的物业管理。物业管理企业也不愿接手房改房。房改房的物业管理虽有巨大的市场需求,但也受到种种因素的制约。
存在的问题
1.小区硬件设施落后给物业管理带来很大困难。
2.业主的物业管理消费观念尚未形成。
3.双向选择机制尚未建立,市场竞争环境还未形成。
4.物业管理收费标准低,收费难,行业亏损严重。
5.维修基金不到位。
6.物业管理公司与居委会缺乏沟通,职责不清。
7.物业管理公司大多不愿接手房改房。
相应的对策
1.加强前期投入,设施先行。
政府对房改房小区的基础配套设施及环境质量进行整治改造,同时将一系列社会公共服务设施一并纳入规划进行改造,增加对房改房的前期投入,使其具备物业管理条件后,再引进市场机制下的物业管理服务。这样既能吸引大批物业管理公司接手房改房,又减轻了业主的维修金的负担,改善了业主生活环境,有利于业主接受物业管理。
2.大力发展经济,宣传物业管理。
从住房实物分配到货币化分配,贵阳人转变观念用了近10年时间。从单位免费修房到交费的物业管理,广大业主也需要一定的时间来转变观念,政府要加大物业管理的宣传力度,引导人们转变观念,认识物业管理。
经济发展水平不高,相当部分业主物业管理消费承受能力较弱,是业主对物业管理收费耿耿于怀的根本原因。谁不想让自己的房屋接受专业化、高标准的维修和养护呢?发展经济,增加居民收入,是推行房改房物业管理的根本措施。
3.居委会等基层组织也要改变“地头蛇”心态,支持物业管理。
居委会作为群众自治组织,没有权利要求物业管理公司为其服务。它与物业管理公司争地盘,在小区内乱搭乱建,最终对业主不利,违背了其本身的宗旨。居委会应支持物业管理公司,尽可能地为物业管理公司提供服务和方便,而不是把物业管理公司当成“摇钱树”,或处处加以限制。
4.政府对房改房物业管理公司给予补贴和扶植。
目前大多数房改房物业管理还处于“福利”或“半福利”状态,业主观念尚未转变过来,不愿交费或少交费;而房改房基础设施、配套服务设施陈旧、老化且不健全,使物业管理先天不足。硬件和主观上的双重阻力,往往令物业管理公司不愿接手房改房。政府应对房改房物业管理公司在税收、外来工使用和办证等方面给予一定的政策优惠;同时拨出专款补贴给物业管理公司,保证物业管理公司能保本微利,在正常经营状态下不致于亏损严重而纷纷退出房改房物业管理市场。通过一系列的优惠和补贴,扶植物业管理公司接手房改房,形成良性循环机制,使房改房物业管理进入市场运转,这比政府自己管理房改房要经济得多。
5.业主要转变观念,增强被服务意识。
现代社会分工越来越细,财富的积累要靠效率。完善的分工和较高的效率才能使社会高速有效运转。把房屋交给物业管理公司来维修养护,业主可以有更多的时间和精力在本行业中发挥才智。被服务意识的增强,可以让业主更好地分配时间,也会更加容易接受物业管理。
6.物业管理公司要合理收费,规模经营,引入竞争机制。
鉴于目前业主不愿交或只愿交少数物业管理费,物业管理公司要确定合理的收费标准,让业主有一个适应的过程。
规模出效益,目前房改房物业管理基本上处于行业亏本状态,很大程度上是由于管理规模较小,没有形成规模效益。应对房改房建立网络组织,将一个区域内相邻的几个小区进行合并,扩大经营规模,降低服务成本,提高管理效率。
引入市场竞争,进行优胜劣汰,让一些管理水平高、服务质量好、资金雄厚的大企业兼并小企业,最终形成规模效益和品牌效应。
7.建立一套完善的维修基金管理制度。
建设部、财政部建住房[199
8]213号文件明确规定:“旧有公方出售时,购房者按购房款2%的比例,向售房单位缴纳维修基金”,“维修基金应当在银行专户存储,专款专用,严禁挪作它用”。维修基金涉及广大业主的共同利益。基金的管理、使用及归集要有一套严格的制度,设专门的管理机构。笔者建议各小区召开业主大会共同讨论管理办法,建立有效的管理和监督机制。8.物业管理公司要做好与业主的沟通,设立回访制度,提供人性化服务,使广大业主觉得物有所值,逐渐接受物业管理。
总之,房改房物业管理是一个巨大的市场,但受诸多因素的影响,仍很难形成有效市场。房改房物业管理市场的形成,仍需要各方的努力和协调。
