不过10年间,中国物业管理市场已经有了可观的市场规模:2002年实现年产值300亿元,从业人员过200万,覆盖面达到城市总物业量的30%以上。除现有住宅小区必须进行物业管理外,大范围的后勤服务社会化定会给物业管理更加广阔的发展空间。一方面,物业管理行业已经步入了大市场,另一方面,行业竞争也更加激烈:低价已经使很多公司无法单靠物业管理费养活自己;全国物业公司总数已超过两万家,随着国有房管所的市场化,更多的物业公司不断涌现;在高档物业市场,登陆不久的洋物业已经开始摘取丰硕的果实……?。
什么是物业管理企业在今后大市场里的生存之道?新华信市场研究咨询公司组织了一起物业市场的专项调查,抽样调查和走访了不同类别的物业项目、物业管理公司、开发商、业主和物业管理领域的专家,以市场调查结果作为大家探寻该问题答案时的参考。
一、五大因素推动物业管理市场进入品牌竞争时代
1.行业规模发展壮大,进入向成熟市场靠拢的调整期
2002年物业行业的产值已经达到300亿元了,可这还没有算上医院、学校、军队、企业和政府的后勤服务社会化需求,目前物业市场的增长不仅仅是托管物业数量的增长,也是物业服务范围和服务专业化水平的拓展。试想有哪家医院愿意将物业服务交给一家没有规模又达不到医用卫生要求的物业公司呢?物业行业规模的扩大给了那些已经有规模、有品牌的物业公司更大的市场舞台,给了那些有志于品牌立身的公司以激励和鼓舞,但也促使那些规模些经营差的企业早日退出市畅有人说物业管理是风险小,利润低,管理规模达100万平方米以上才能产生最佳效益。于是,摆脱困境的出路也只有作大作强,做出品牌。
2.政府倾向于从严监管,物业公司规范化提速
物业管理的规范已经接连两年写进建设部的若干条“重要工作内容”。从中央到省市,物业管理规范类的法规和资格认定建设热火朝天,看得出政府希望早日“以详京完善的法律、法规规范物业管理各方面关系人的行为与责、权、利” 。以下三方面信息有的已经施行,有的正在修订和推进当中。不管哪一条,都不会让物业公司感到轻松:
-全国范围的物业管理项目公开招标制度
-业主委员会的法律地位确认
-物业公司资格评定标准提高
3. 地产开发市场调整,提高对物业管理的要求
地产开发市场过热,销售走弱,物业公司接个好项目不容易。缺少核心竞争力,依靠自家肥田的公司日子就更不好过:母公司不再是以前慷慨的、缺管家的主人,倒是反过来把物业公司当救星,指望攀上个好物业,救己于水火或者使锦上添花。
地产开发商从自办物业转向同品牌物业公司联手做市场,已经成为地产市场的新趋势。市场流传着很多好物业点石成金、将原本滞销的房子变得火爆旺销的故事。据说在香港,象第一太平洋戴维斯、戴德梁行这样的公司已经成为优质物业的品质保证,其享誉世界的品牌对于地产项目来说是一块金字招牌。北京一家地产公司负责人谈到:"物业是房地产开发的重要环节,也是最终环节,是小区、楼盘卖点。好的物业管理服务应该是早期介入,全程顾问,从一个项目的选址-做什么-做几期-目标市场-定位-销售方式等问题上做起……"。他也提到公司已开发的楼盘目前由下属的物业公司管理,其服务内容、服务质量、技术水平和人员素质都不能令人满意,更谈不上顾问能力。
4. 外资物业逐步深入,志在占据高端市场
香港的物业管理公司凭借经验丰富的优势,一直扮演内地物业管理公司"老师"兼竞争对手的双重身份,一方面对物业管理公司进行物业管理咨询和管理输出,另一方面直接托管高档物业项目,志在拿下服务和项目两个市场的高端业务。
中国加入世贸一年后,更多的外资物业管理企业大举进驻, 第一太平洋戴维斯、英国威格斯、德国杜斯曼、日本第一建筑服务株式会社、荷兰管家、世邦魏理仕、美国怡高等境外物管机构,以及香港的东亚物业、嘉里物业、戴德梁行、和记黄埔、新世界、新恒基等都已经或开始在国内接管项目,物业市场的内外资竞争更加激烈。
在问及“您怎么看待北京的物业市场格局?”这一问题时,某香港物业公司(在北京高档商业物业市场有相当高的市场份额)北京代表处的一位相关人士回答:“(未来北京物业市场是)几家跨国企业把持大部分高档物业管理市场,如戴德梁行、第一太平洋戴维斯公司、怡高、仲联行……”
5.部分国内物业公司已经领先进入品牌竞争跑道
10年间,一批内地物业管理企业已经发展起来,他们在规模、管理水平、经营模式等方面都成为业内的翘楚,率先进入了品牌竞争的跑道。品牌物业企业的崛起和发展为后继者提供了可借鉴的成功模式,同时也推动市场进入品牌竞争时代。
首屈一指的品牌物业是深圳的中海、万科和金地。中海成立于1991年,其接管的物业分布深圳、北京、上海、天津等14个大城市,面积逾900多万平方米,
是目前国内管理规模最大的物业公司。后起之秀的金地物业管理公司,也在10多个城市接管600多万平方米物业。在领先企业的带动下,自1999年以来,深圳物业管理公司遍地开花,大江南北的物业管理已刮起一股“深圳旋风”。上海的陆家嘴物业在打造品牌企业时率先使用了标准竞争的武器: 首家公开出版物业管理企业标准——《陆家嘴物业企业标准》。如果这一标准得到市场的认可,那么企业将在物业管理之外多了一条盈利的渠道。。
二、物业企业如何把握市场
品牌物业,应该是能够把握市场需求,有盈利能力的企业。然而怎样才能拿到理想的楼盘项目,设计安排合理的服务内容并有效地维护它?且看业内的成功经验和共识是什么。
1. 树立客户意识,关注客户的决策行为和决策因素
客户为什么要选择物业管理公司?答案集中在两个方面:
1)出售阶段的物业项目:物业管理服务可以提高项目的内在价值,促进销售;
2)出租和自用的物业项目:物业管理服务可以促进楼盘保值升值,促进出租。
公司的实力、规模a行业内的信誉a公司的策划顾问及投资分析能力a性价比
2. 托管有价值的项目,打造品牌物业要从选择楼盘做起
1) 对物业市场进行细分,确定目标市场,从挑选有价值的楼盘做起,打造品牌物业。例如,中海物业有"四不接原则"
-科技含量低的多层全委项目不接;
-社会信誉差的开发商的项目不接
-物业管理市场刚刚发育的城市的全委项目不接;
-由业主委员会委托的二手项目不接;
2) 优越的地理位置和建筑质量是好楼盘首要的属性
用户选择租购楼盘使的考虑因素依次是:
地理位置→建筑质量→楼盘设计→配套设施档次→交通方便→开发商→物业管理
“购楼时是否考虑过该楼盘的物业管理水平?”所有的调查对象都回答: “是”。 “物业管理公司是谁?”、“物业服务怎么样?”已经同楼盘的硬件设施一起进入了所有租房和买房人的决策。但就影响力的强弱而言,楼盘的地理位置和建筑质量是首要的属性,物业起到的只是辅助影响。因为在客户眼中,“位置是最重要的因素,另外房间质量较好、有升值可能性”。
楼盘设计的决定作用也不些客户甲:“原来的(楼盘)窗户比较小,空气不好,′′大厦的窗户较大,光线比较好。加上有大堂,比较通亮,感觉很好,有档次”;客户乙:“原来看中的地方没有太多供选择的房间,所以最终选择了′′大厦”。
在谈及物业公司的选择时,有客户提到:"物业公司是否是开发商附属的值得考虑,最好选择市场化的物业公司"。
3. 把新建项目的招投标作为关注重点,对于有介入价值的楼盘,在项目规划阶段就要积极介入
1) 开发商倾向于选择早期介入项目规划的物业管理公司,因为
-对物业管理公司的选择通常是在项目的规划阶段决定的
-避免对于楼盘规划中的不一理解,减少摩擦
-在项目的早期规划阶段,开发商需要物业管理公司能针对物业管理提供高水准的策划顾问服务
房地产公司项目主管A:"物业公司最好早期介入,提出合理化建议,如对小区布局、绿化、房屋维修等等。物业是房地产开发的重要环节,也是最终环节,是小区、楼盘卖点……"房地产公司总经理B:"选物业公司通常在项目结束前进行"
2) 由业主更换物业管理公司而带来的二手项目市场规模非常有限,应把新建项目的招投标作为关注重点
尽管从法律上看,业主委员会已经有权更换物业管理公司,但从实践来看,业主更换物业管理公司的情况很少发生。即使在香港等很成熟的市场,业主委员会更换物业管理公司的情况也不多见。万科物业管理部的一位人士层表示:"……真正走到通过业主委员会来竞标、来选择物业管理公司这一步,中国至少还需五年的时间。"研究人员认为,未来一定时期内的物业管理市场,靠业主更换物业管理公司而接手新项目的可能性是很小的,应把新建项目的招投标作为关注重点。
新华信市场研究咨询公司 市场部 满娟
