现金流量折现法是对企业未来的现金流量及其风险进行预期，然后选择合理的贴现率，将未来的现金流量折合成现值，其认为现在资产的价值是未来现金流量按照一定折现率的折现。该方法提出了以现金流量为基础的价值评估框架，目前被更多地应用于对企业的价值评估。笔者在从事土地估价工作过程中，从合理计算自由现金流量的角度，为土地估价提供了重要的依据。
一、DCF的计算原理
我们现在付出的任何资金都是有成本的，即有时间价值。对于企业购买土地使用权的行为，实际上是以追求财富的增加为目的的现金支出行为。在经济货币化乃至金融化后，财富的增加表现为现金或者金融资产的增加。现金一旦投入运营，其流动性将完全或部分丧失，随着经营的进行或时间的延续，其流动性又趋于不断提高，并最终转化为现金。土地使用权的购买与转让实际上是一个完整的现金流动过程。未来各个特定经营期间的由于土地使用权的取得或放弃所产生的现金流量差额的折现就是公司价值的衡量形式。
在预测未来现金流量时遇到的第一个问题是，因土地使用权转让所产生的现金流量的生命周期理论上是无限长，或者有三五十年甚至七十年之久，我们不可能对所有未来年份作出预测，因此，通常将展开式分成两部分，即两个时期：现金流明确的预测期以及现金流不能明确的预测期。现金流折现价值的计算如下：
现金流折现价值=明确的预测期间的现金流量现值+明确的预测期之后的现金流量现值。
明确的预测期之后的现金流量现值称为连续价值。在计算中我们可以假定明确的预测期后的现金流量为一恒定值，DCF应用的步骤是这样的：
首先是要在有限的范围内即上述明确的预测期内(通常5到10年)预测自由现金流量;其次是根据简化了的模型假设计算预测之后的自由现金流量水平;最后按照加权平均的资本成本法折现自由现金流量。
在这里，我们看到了现金流折现的不足之处：在自由现金流量的计算过程中，虽然我们可以计算并已经扣除利息，而在计算企业的自由现金流量时还要用加权平均成本来折现，加权平均成本就有很大的人为因素与不确定性，且未来的加权平均成本也在不断变化，导致最终计算结果存在一定误差。
所以，固然现金流与土地使用权的价值紧密相关，是评价整体项目或投资的良好指标。但不是一个用于日常管理的好指标。DCF模型在价值评估的时点上或者是价值评估的整个周期来看是有效的，但在价值实现的过程中却很难用来作为监督实施的工具。
二、DCF法在土地使用权的估价上的运用
由于土地与建筑物合二为一估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用年限时，可采用下列方式处理：根据估价时点、建筑物耐用年限和建筑物竣工日期确定估价对象未来可获收益的年限，选用DCF法的基本公式，确定估价对象的收益价格;再考虑土地使用权年限超过建筑物耐用年限的价值的折现值，即土地使用权估价。
计算未来现金流量是求取估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。该方法适用于有收益或有潜在收益的房地产价格或价值的评估。由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益，现在获得的净收益与未来净收益的现值之和，就是该房地产的价格。假设净现金流每年保持不变，基本公式为：
第一步：求取土地使用年限价值
国家规定的土地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。再根据估价时点、该宗土地的使用权年限及土地与建筑物综合体的收益年限，可以确定土地使用年限。然后，按下列步骤测算土地使用年限价值。
首先，根据搜集的资料，确定宗地土地使用权价格，为了提高估价的可操作性，一般选用基准地价系数修正法评估土地使用权价值。通过对宗地所在区域的级别基准地价开发程度、期日状况、容积率、区域因素及个别因素的综合修正，确定该土地使用权最高出让年限价格。然后，根据土地使用权年限超过建筑物耐用年限的土地剩余使用年限，进行土地使用权年限修正，确定土地剩余使用年限价值。
第二步：土地使用权估价
折现是把未来的一定量货币折算成现时货币的价值量。通过折现，将土地剩余使用年限价格折算为现在估价时点的价值，即为土地使用权估价。计算如下：
对于有收益或有潜在收益的房地产，DCF法是最有效的估价方法。其中，确定尽可能准确的净现金流及选择合适的加权平均资本成本是至关重要的。
(原载于《现代物业·新业主》2008年10期/总第97期)
