现代物业管理行业的典型特征是劳动力密集与高科技发展并存、简单传统劳动与现代管理同在。不管当前人们如何看待这个行业，不管现今还存在多少有关法律的争议、制度的缺陷，这是一个与所有城市居民息息相关的、对人们的生活产生巨大影响的、广泛而又独特的服务行业。人们容易看到的是它所表现的最简单劳动的一面，但要满足人们的需求，实现物业管理对物业保值增值的承诺，恰恰需要的是技术管理发展和现代管理方式的介入。
技术管理发展对现代物业服务的影响
伴随房地产行业的多元化发展，简单的外围服务商转换为内部紧密协作者。于是单一的物业管理概念涉及的层面得到了扩大、包含的内容得到了丰富，投资管理、资产管理、设施管理等应运而生，与物业管理模式一同服务于不同指向的物业服务领域市场，提供各类增值服务，其中不但涉及到建筑物的管理，更包含了建筑物全寿命周期的运作中会影响到使用者的所有层面。具体内容涉及物业设施管理所有的维护和管理活动，其中包括：策略性长期规划，财务与预算管理，空间运用管理，建筑和改造工程，保安及通讯，恢复维护，能源管理，高新科技运用及质量管理等方面的内容。由于设备设施的先进性和复杂性，要求管理者具备专业知识，即以科学的管理制度和规程，按照一定的技术标准和管理要求，对各种物业设备设施的日常运行和维保进行有效的管理。如何提高设备设施管理水平及保障楼宇设备设施的安全使用、经济运行、节能降耗、保证安全生产、消除环境污染、有效地预防设备设施和人身事故及社会公害是现代物业管理的重要课题。由于物业管理行业的广泛性特点，它的技术发展响应了整个社会的技术发展之要求。又由于物业管理行业需要有针对性地服务于不同客户，在某种意义上又是为社会技术发展提出了新的要求和方向。
技术管理活动在物业管理服务活动中的实施过程
作为物业管理行业来说，由于它的服务性质决定从一开始就面对着提高服务质量和降低管理成本的挑战。而实现这一目标不仅要有正确的经营服务理念，也需要技术管理发展的配合。这里可以以高层楼宇生活给水系统电气自动控制技术管理改造实例为例。针对物业管理服务的特点，通过对高层楼宇生活给水系统电气自动控制技术管理方式进行改变，不仅可以合理降低设备设施运行风险，减少相关费用支出，更重要的是通过技术管理改造可以提高设备设施的使用稳定性，对提高物业服务质量是有效的保证。
实施步骤一：高层楼宇生活给水设备控制系统存在的问题及解决措施
在有些楼宇项目实际管理运行中发现，位于高位的蓄水水箱的有效容积Vh远大于低位贮水池有效容积Vl(Vh=4～5Vl)，供水泵的额定供水流量为36m3/h。根据现场观测，在低位贮水池的进水截门都开启，低位贮水池水满的情况下，供水泵在不到10分钟的时间内就会把低位贮水池的水抽空。而此时高位蓄水箱的水只上了1/3左右，同时，供水泵电机仍然在运转。在这种情况下，水泵很容易进入空气而形成涡气现象，即便低位贮水池已经上满水，供水泵消耗大量电能也抽不上水来，而做无用功不利于保持经济运行状态。长此以往，设备处于不良运行状态，不仅容易造成供水泵损坏，同时，也容易导致楼宇的停水事故，直接影响物业使用人的正常生活，降低楼宇的使用价值和物业管理企业的社会声誉。
实施步骤二：高层楼宇生活给水系统电气自动控制改进设计方案
在对高层楼宇供水系统实施改进之前，应对系统电气控制改造进行技术经济分析，见表。
表：高层楼宇生活给水系统电气控制改造技术经济分析
实施步骤三：低位贮水池水位检测与防止抽空电路设计方案
(1)贮水池水位检测与溢水报警保护电路设计依据
高层楼宇高位蓄水箱给水原理图如图1所示。
图1：高层楼宇高位蓄水箱给水原理图
高层楼宇低位贮水池给水原理图如图2所示。
图2：高层楼宇低位贮水池给水原理图
在正常状态下，低位贮水池能够有效地进行水量的吞吐，即在贮水池储水状态或贮水池蓄水，并在达到设计高水位时浮球阀自动关闭;在贮水池供水状态下，贮水池储存的水量被生活给水泵抽取，达到设计低水位时浮球阀自动开启，从而能有效地保障用户的用水安全。但是，由于浮球阀止水橡胶垫容易磨损老化，易造成阀门漏水;浮球本身因长期浸泡水中容易被腐蚀进水损坏;浮球阀浮球连杆的耐压和抗冲击能力差也易开裂折断。以上这些浮球阀功能的损坏情况一旦出现，如果不及时发现加以维护检修，不仅会带来很多使用上的不便，而且贮水池浮球阀失灵还会造成贮水池溢水。再加上一些高层楼宇的贮水池设计时溢水口的出水流量远远小于贮水池进水口的入水流量，阀门失灵如不能及时发现，可能会引发贮水池严重的跑水事故，影响轻微的会造成几十吨自来水白白浪费，事故严重的可能会造成高层楼宇内房屋、设备的严重水浸，这些对于高层楼宇主体硬件设施的维护是极为不利的。
(2)贮水池水位检测与防止抽空原理电路设计
图3：高层楼宇贮水池水位检测与防止抽空控制电路图
(3)原理电路控制过程说明
由于原供水电气控制电路容易造成低位贮水池抽空影响正常供水的情况，因此考虑在低位贮水池内加装液位控制器，并通过中间继电器KA1作为高位水箱供水的保持继电器。当高位蓄水箱水位处于低水位状态时，动锤下降至浮球下部，干簧管对应处于S L1处，S L1闭合，水位检测信号电路的中间继电器KA1线圈得电，其动合触点闭合并自锁。此时，若低位贮水池有水，且该水位高于设定的贮水池供水安全水位，SL4闭合，KA3线圈得电，其动合触点闭合并自锁，水泵正常进行供水。当低位贮水池水位下降，且低于已经设定的贮水池供水安全水位，SL3的常闭触点打开，KA3线圈失电动合触点分开，KM1失电，水泵停止运行，但此时KA1线圈得电，其动合触点依然保持闭合。当低位贮水池的水位又升至设定的贮水池供水安全高水位，SL4闭合，水泵供水。这样，当高位蓄水箱的水位处于高水位状态时，浮球翻转，SL2动作断开， KA1线圈失电，其动合触点断开，接触器KM1失电，水泵停止运行。
通过对高层楼宇生活给水系统电气自动控制系统进行改造，彻底杜绝低位贮水池抽空现象的发生。进行了高层楼宇供水电气自动控制系统改造的在管物业项目，基本能够满足供水系统自动控制的要求，能够实现高层楼宇生活给水系统科学高效管理和安全可靠运行。物业管理企业应对以上实际问题给予解决，不仅是因为物业服务的真正意义体现在对物业硬件的管理水平上，而且是对物业项目现存问题进行的技术改造创新不但可以有针对性地消除安全隐患，还能够减少由于事故给物业公司和物业使用人带来的经济损失，因此，具有普遍适用意义。
现代物业服务技术管理发展前景预测
现代化的建筑其设备系统的复杂性相当于一个大工厂，大到供电、给排水、供暖、空调、电梯、通讯、电视接收系统，小到水龙头、马桶、电源开关……随着人们对物业管理服务水平要求越来越高，使得物管企业在服务过程中产生了许多前所未有的新情况，给设备设施管理工作带来了一系列的新问题。在服务过程中发现的上述若干问题，基本是物业管理行业自身业务及关联行业所涉及的技术管理问题，需要发展商、建筑商、设备厂家、业主以及整个社会与物业管理行业共同推动发展，而技术管理能走多远，最终取决于能为所服务的对象持续创造的价值有多高。
(原载于《现代物业·新业主》2008年第03期)
